Рахунок ескроу та акредитив відмінності. Що таке рахунок ескроу

Ескроу рахунок (escrow account) призначений для тимчасового зберігання коштів до моменту здійснення виплати по . Утримувач рахунку (ескроу-агент) не залежить жодної зі сторін угоди та співпрацює з ними, контролюючи виконання заздалегідь обумовлених умов. Тільки у цьому випадку він може зняти гроші з рахунку.

Зазвичай на рахунки ескроу кладуть кошти на сплату страховки та податків на нерухомість. Спочатку здійснюється початковий внесок, потім вносяться регулярні платежі. Хоча в більшості юрисдикцій страхові внески та податки на нерухомість сплачуються щорічно, у разі оформлення рахунку ескроу дозволяється поділити суму на 12 частин та здійснювати виплати щомісячними внесками.

Рахунок ескроу, який відкривається для купівлі нерухомості в кредит, є зобов'язанням нового власника своєчасно сплачувати податок на нерухомість. При необхідності він служить також для покупки та підтримки страхового полісу. Оскільки у разі несплати можуть постраждати інтереси іпотечного кредитора, він видає кредит за умови відкриття рахунку ескроу.

На момент видачі іпотечного кредиту позичальник сплачує початковий внесок. Надалі певна сума додається до регулярних щомісячних платежів з погашення основної суми боргу та . У момент внесення страхового внеску чи сплати податку іпотечна компанія здійснює платіж з ескроу рахунку позичальника.

Головний плюс сплати страхових внесків та податків через спеціалізований рахунок – рівномірний розподіл фінансового навантаження на бюджет домовласника. Протягом року гроші на спеціалізованому рахунку залишаються недоторканими, звільняючи позичальника від головного болю щодо їх збору в момент сплати. Недоліком схеми є те, що відсотки на заморожену суму не нараховуються, хоча до моменту сплати їх технічним власником залишається господар нерухомості.

Ескроу рахунки часто використовуються при кредитуванні будівництва. Кошти утримуються ними і виплачуються мері завершення чергового етапу проекту. Інструмент дозволяє замовнику оплачувати роботи лише за фактом виконання. Забудовник отримує гарантію, що його послуги будуть сплачені.

Фактично ескроу рахунок може використовуватися у всіх випадках, коли виникають сумніви щодо належного виконання умов угоди кожним із його учасників. Він відкривається у третьої незацікавленої сторони, яка має довіру всіх учасників угоди.

Найпопулярнішою організаційною формою підприємництва є товариство з обмеженою відповідальністю. Допомога в швидкій реєстрації ТОВ. мінімум вкладених коштів, більше довіри з боку клієнтів та контрагентів.

З 1 липня 2014 року у Цивільному кодексі України з'явився новий інструмент взаємодії між контрагентами – договір рахунку ескроу. Такий договір має на увазі відкриття банком (ескроу-агентом) спеціального рахунку для обліку та блокування коштів, отриманих від власника рахунку (депонента) з метою їх передачі іншій особі (бенефіціару) у разі виникнення передбачених договором підстав ( ). Сторони можуть вдаватися до цього виду договору під час укладання більшості передбачених законом угод, але найчастіше його використовують із купівлі-продажу нерухомості. Однак, незважаючи на популярність цього інституту за кордоном, у Росії договір рахунку ескроу широкого поширення навіть після його законодавчого врегулювання так і не набув. Розглянемо причини цього, а також розглянемо особливості цього договору докладніше.

Що таке договір рахунки ескроу?

Якщо викласти дану в Цивільному кодексі України формулювання більш зрозумілою мовою, то ескроу-відносини можна описати як тристоронні відносини, при яких боржник на виконання свого основного зобов'язання передає гроші не безпосередньо контрагенту, а третій особі (ексроу-агенту). Кредитор, що важливо, може отримати ці гроші лише після того, як настануть визначені у договорі обставини. Укладається такий договір, як правило, у трьох примірниках.

ДУМКА

Анастасія Малюкіна, адвокат адвокатського бюро Forward Legal:

"У світовій практиці угоди про ескроу широко поширені. І я в даному випадку говорю не лише про такі країни, як США, Німеччина, Швейцарія, Англія, а й про країни східного напрямку: Китаю та Японії. Нещодавно я зіткнулася зі справою, в якій ескроу-агентом виступав банк Монголії, причому виступав дуже успішно, забезпечуючи відповідні зобов'язання, і ось така популярність цього механізму, незважаючи на те, що в більшості країн він нормативно не врегульований, пояснюється тим, що рахунок ескроу дійсно зручний і що він справді виконує свою головну функцію - забезпечує належне забезпечення зобов'язань за основним договором. Причому поширюється це на зовсім різні сфери - неважливо, чи йдеться про злиття або поглинання компаній, ліцензійні відносини, купівлю громадянином квартири, літака, яхти та ін.

Таким чином, договір рахунку ескроу – досить універсальна конструкція, яка дозволяє підвищити впевненість сторін угоди у тому, що вони отримають те, на що розраховували. У крайньому випадку, навіть якщо угода не відбудеться, боржник зможе повернути собі частину тих грошей, які він планував передати кредитору, але не передав через те, що той не виконав своїх зобов'язань належним чином.

Якщо раніше, вирішивши відкрити рахунок ескроу, сторони вдавалися до норм міжнародного права, то минулого року можливість укладати такі договори було закріплено й у російському законодавстві. Говорячи про цей різновид договору, варто відзначити кілька основних його особливостей або характеристик.

У договорі рахунки ескроу беруть участь як ескроу-агент (банк) і депонент, тобто власник рахунку, а й бенефіціар – той, кому кошти призначені. І, відповідно, бенефіціар має реальну можливість на рівних із рештою впливати на умови відповідного договору.

Кошти, що передаються на рахунок ескроу, відокремлюються. Тобто вони перераховуються на спеціальний рахунок, враховуються банком, блокуються і за загальним правом ні депонент, хоч він є власником рахунку, ні бенефіціар, хоча ці кошти йому призначені, не мають права розпорядитися ними до настання визначених у договорі обставин (). У разі таких обставин банк зобов'язаний видати належну бенефіціару суму йому на руки або перерахувати на зазначений рахунок у встановлений договором строк, а за його відсутності – у 10-денний строк з моменту настання зобов'язання ().

Сторони зберігають можливість контролю над тим, що відбувається на рахунку ескроу – і бенефіціар, і депонент можуть у будь-який час попросити банк надати їм актуальну інформацію по рахунку ().

Конструкція договору рахунку ескроу є досить гнучкою. Як підкреслює директор Юридичної дирекції Росбанку, на сьогоднішній день масштаб попиту на такий вид договору не дозволяє банкам зробити стандартний продукт. Більше того, вона переконана, що навіть якщо ескроу стане справді популярним інструментом, підхід до укладання договору все одно залишиться гнучким і відповідатиме характеру угоди та потребам сторін. Так, депонент та бенефіціар можуть впливати на перелік підстав, при настанні яких останній може отримати призначені йому кошти, що знаходяться на рахунку. З урахуванням конкретних відносин, що склалися між сторонами, з урахуванням специфіки конкретного основного зобов'язання можуть визначити відповідні умови. Більше того, Анастасія Малюкіна додає, що депонент і бенефіціар можуть передбачити в договорі умову, яка зобов'язує ескроу-агента перевіряти настання відповідних підстав та здійснювати перевірку наданих сторонами документів не формально, а більш ґрунтовно – у цьому, на думку експерта, полягає основна відмінність договору рахунку ескроу від акредитива.

НАША ДОВІДКА

Акредитив – грошове зобов'язання, яке приймає банк за дорученням платника. Дозволяє проводити платежі на користь одержувача коштів за акредитивом, а також сплатити, акцептувати або врахувати переказний вексель або передати іншому банку повноваження здійснити ці операції ().

Однак варто зазначити, що у вітчизняному законодавстві конструкція договору рахунку ескроу є урізаним варіантом угоди, яка набула поширення у світовій практиці. У російському праві цей інститут характеризується:

обмеженим переліком майна, яке може бути передано на рахунок ескроу – у цій ролі можуть виступати лише кошти (тоді як там ескроу-агенту може передаватися будь-яке майно);
обмеженим переліком ескроу-агентів – на сьогоднішній день цю функцію можуть виконувати лише кредитні організації (за кордоном як ескроу-агенти можуть виступати адвокати, страхові агенти та будь-яка інша особа, якій довіряють сторони угоди). За бажанням сторони можуть задіяти нотаріуса, скориставшись іншим схожим інститутом – внесенням коштів на депозит нотаріуса (), однак цей інструмент не дає тих же можливостей, що передбачає договір рахунку ескроу.

ДУМКА

Поліна Лебедєва, директор Юридичної дирекції Росбанку:

"Мені здається, що статус ескроу-агента як кредитної організації збережеться досить довго, оскільки таким чином, зокрема, забезпечуватиметься протидія легалізації доходів, здобутих злочинним шляхом, саме через особливу специфіку та жорсткість банківського регулювання у цій сфері.

Разом з тим, ми на нашій практиці бачимо, що запит з боку бізнесу до договорів рахунку ескроу є. Можу також зауважити, що згадка про використання рахунків ескроу існує і на рівні нормативних актів, що регламентують різні аспекти розрахунків – зокрема, щодо операцій купівлі-продажу нерухомості, де прямо визначено можливість використання ексроу-рахунку на період до реєстрації переходу права власності та завершення розрахунків між сторонами [підп. 4.45.3 п. 4 розд. 4 гол. А ч. II Додатка до Положення Банку Росії від 16 липня 2012 р. № 385-П. - Ред.]. Більше того, розмір відшкодування за вкладами на ескроу рахунках, що використовуються в угодах купівлі-продажу нерухомості, значно вищий, ніж за звичайними рахунками [ , Федерального закону від 23 грудня 2003 № 177-ФЗ "". - Ред.]".

Даючи оцінку положенням про договір рахунку ескроу в російському законодавстві, Анастасія Малюкіна вважає, що у нього є перспективи для розвитку: "На мій погляд, хоча практики, що склалася, за більш ніж рік його існування поки немає, у цього інституту є хороше майбутнє, і я не виключаю, що найближчим часом законодавець все ж таки вирішить розширити сферу його застосування, і, можливо, ми доживемо до того моменту, коли і в нас, у російському праві, будуть реалізовані такі специфічні конструкції, як, наприклад, ексроу вихідного коду програмного забезпечення, яке застосовується у ліцензійних відносинах за кордоном".

Деякі особливості використання договору рахунку ескроу

Вирішивши звернутися до цього інституту під час угоди, сторони можуть зіткнутися з низкою нюансів. Розглянемо деякі з них.

На договір рахунку ескроу поширюються загальні підстави для зміни договору. Це означає, що він може бути змінений:

з ініціативи сторін ();
за рішенням суду ();
у зв'язку із суттєвою зміною обставин ().

Закінчення терміну дії - основна підстава припинення договору рахунку ескроу (). Як правило, цей термін зазначається у тексті самого договору. Але підставами закриття рахунку ескроу можуть стати й інші обставини () – наприклад, визнання фізичної особи недієздатною, обмежено дієздатною або безвісно відсутньою, а також ліквідація юридичної особи тощо.

За загальним правилом під час закриття рахунку ескроу, якщо немає підстав передачі грошей бенефіціару чи інше не передбачено договором, залишок коштів перераховується чи видається депоненту ().

Момент банкрутства (неспроможності) кредитної організації, що є ескроуагентом, безпосередньо впливає на те, хто саме, депонент або бенефіціар, повинен стати в реєстр кредиторів. Якщо обставини, за яких кошти мають бути списані з рахунку, ще не настали, то до реєстру, на думку старшого партнера адвокатського бюро Forward Legal Олексія Карпенка, має вставати власник рахунку (депонент). Якщо ж такі обставини вже настали, то бенефіціар.

Чи стане ескроу дорожчим за акредитив?

Експерти не виключають, що вартість послуг з ведення рахунку ескроу дійсно може бути вищою за вартість акредитива, оскільки в рамках договору ескроу до банків пред'являється більше вимог. Але з рівною часткою ймовірності ціна може бути нижчою, якщо враховувати систему гарантій по вкладах, яку надає сторонам рахунок ескроу. На даний момент середня вартість відкриття рахунку ескроу складає 2,5 тис. руб. до 2,5 тис. руб. При цьому, як правило, банк отримує винагороду не з тих коштів, що знаходяться на рахунку ескроу ().

Водночас Анастасія Малюкіна переконана, що розцінки насамперед залежатимуть від того, наскільки складні відносини врегульовані в рамках кожного конкретного договору. "Коли тільки починала вивчення цієї теми, побачила, що лише поодинокі банки вирішили надавати таку послугу. За всієї поваги до банківської системи я спантеличилася, тому що коли ми говоримо про те, що можливість вибору ескроу-агента обмежена, це створює певні ризики в реалізації інституту.Як би ми з вами не хотіли використовувати рахунок ескроу, нам потрібен третій, ескроу-агент.І якщо він не готовий надати нам відповідну послугу, якщо він чогось боїться чи не впевнений у тому, наскільки законодавство дозволяє йому застосовувати ті або інші механізми, то він у ці відносини не вступатиме. Тому я думаю, що зараз питання тарифів – це питання політики, яку оберуть банки", – міркує вона.

Поліна Лебедєва також унеможливлює встановлення точного тарифу, оскільки договір рахунку ескроу – не масовий стандартизований продукт. "Цей договір складається поки що під конкретний запит. Безумовно, вже ця обставина вимагає набагато більших трудовитрат з боку банків і вищих операційних витрат на підтримку цього продукту. Тому може вийти, що справді такий ось зшитий на замовлення одяг коштуватиме дорожче, ніж костюм, зшитий на фабриці. Але знову ж таки це питання ринку та практики", – вважає експерт.

При цьому директор з правової та корпоративної роботи компанії ЗАТ "Русатом Оверсіз" Костянтин Кряжевських, орієнтуючись на міжнародну практику, дотримується думки, що вартість ведення рахунку ескроу у будь-якому випадку не буде позамежною.

Серед банківських послуг, крім акредитива, є інші зі схожими функціями. Одним із таких фінансових інструментів є рахунки ескроу. Вони з'явилися в Росії відносно недавно, лише 2012 року. Розглянемо, які відмінності ескроу від акредитива.

Поняття та особливості застосування в Росії

Рахунок ескроу - фінансовий інструмент, який призначений для зниження ризиків при здійсненні торгових угод, наприклад купівлі-продажу нерухомості. Сам рахунок має умовний характер. На ньому обліковуються документи, що підтверджують право власності, гроші, але до певного моменту. Цей момент якраз і вказується у договорі на відкриття ескроу.

У Росію цей фінансовий інструмент прийшов у 2012 році, тоді в законодавстві вперше було використано новий вид угоди, призначеної для умовного зберігання майна, а також спеціальний різновид рахунків для обліку подібних угод.

У світовій фінансовій практиці рахунки ескроу відкриваються банками, фінансовими компаніями, ескроу-агентами тощо. Вони дуже схожі за своїм функціональним призначенням на такі банківські інструменти, як акредитив, інкасо, гарантія, вексель, банківський осередок.

Найчастіше рахунки ескроу використовуються зниження ризику при торгових операціях, коли контрагенти мало знайомі між собою рівень довіри з-поміж них низький. Наприклад, у США подібний фінансовий інструмент супроводжує угоди щодо купівлі-продажу нерухомості.

Зазвичай участь в операції беруть три сторони: покупець, продавець та ескроу-агент. Завдання останнього здійснювати контроль за тим, щоб правочин пройшов у повній відповідності до договірних умов. І лише після укладання договору, перевірки документів ескроу-агентом продавцю виплачуються гроші. Таким чином, ескроу є додатковою гарантією виконання сторонами всіх умов угоди.

У Росії рахунки ескроу використовуються аналогічно. Вони підійдуть як для вітчизняних компаній, так і для нерезидентів, які проводять торгівельні операції біля РФ. З їх допомогою можна:

Забезпечити виконання умов договору.
Гарантувати надійне зберігання коштів, які є оплатою за контрактом.

Зазвичай гроші зберігаються у банку, який виступає ескроу-агентом та не є зацікавленою стороною в угоді.

Найчастіше цей фінансовий інструмент застосовується для забезпечення виконання таких операцій, як:

купівля-продаж нерухомості, у т.ч. між забудовником та пайовиком;
торгові угоди між контрагентами, предметом яких є товари, послуги, права на інтелектуальну власність;
покупка цінних паперів.

Під час торгової операції беруть участь три сторони:

депонент – покупець товарів чи послуг;
бенефіціар – продавець майна;
ескроу-агент – банк, який стежить виконання умов контракту, відповідає за безпеку коштів і документів. І після перевірки угоди за всіма умовами договору виплачує гроші продавцю та віддає активи покупцю.

Відмінності від акредитива, переваги та недоліки

Яка ж відмінність ескроу від акредитива, адже за своїм функціональним призначенням ці два інструменти дуже схожі – вони призначені для зниження ризику при торгових угодах. Але все ж таки між ними є суттєва різниця, і полягають вона в наступному:

На відміну від акредитива, рахунки ескроу закриваються лише за особистої присутності всіх учасників угоди. Акредитив може бути відкликаний у будь-який момент покупцем, а відгукною – самим банком без попереднього повідомлення сторін. У міжнародній практиці відгукні акредитиви з 2007 року заборонені.
Акредитивна форма розрахунку суворо регламентується законодавством, а договір із використанням рахунків ескроу носить більш гнучкий характер. В останньому боку можуть зазначити лише ті умови, які їм потрібні для здійснення правочину. А ось, що необхідно для акредитива, суворо прописано у законодавчих актах Центробанку. Тобто пакет документів, набір умов по рахунках ескроу формується сторонами, а за акредитивних форм розрахунків він передбачений законодавством.
При акредитиві відповідальність виконання умов угоди лягати повністю на покупця і продавця, за рахунками ескроу – на банк. Мається на увазі, що виплата грошей при акредитивній формі розрахунків здійснюється за наявності всіх документів, передбачених договором, незалежно від їх утримання та відповідності до договірних умов. А при використанні рахунків ескроу банк зобов'язаний повністю контролювати та перевіряти виконання угоди від початку до її завершення.

Істотною перевагою рахунків ескроу порівняно з акредитивами є їхній більш гнучкий характер, простота оформлення. А з іншого боку, ця форма розрахунків має й недоліки:

На сьогоднішній день право відкривати рахунки ескроу має лише 21 банк. А акредитив належить до стандартних банківських продуктів, що є у лінійці фінансових послуг кожного банку.
Гроші депонента на рахунках ескроу у разі банкрутства фінансової установи застраховані Агентством лише межах суми до 10 млн. рублів.
Кошти на рахунках ескроу слабо захищені від шахрайських схем, де участь беруть співробітники банку. Акредитив у разі має більш істотний рівень захисту. Але на противагу сказаному хочеться відзначити, що відбір банків, які мають право відкривати подібні рахунки, здійснюється Центробанком після ретельної перевірки, і це великою мірою виключає подібні ризики.

Слід зазначити, що це фінансова послуга розвивається у Росії стрімкими кроками. Так, за прогнозами банкірів до кінця 2019 року, близько 30% усіх іпотечних угод здійснюватимуться за допомогою ескроу рахунків. До речі, великий внесок у розширення функціоналу цього банківського інструменту робить судова практика, яка формується в ході відносин між забудовниками та покупцями нерухомості.

Пропозиції російських банків

На сьогоднішній день здійснити страхування ризиків іпотечної угоди та відкрити рахунки можна у 21 російському банку. Йдеться про Ощадбанк, «Газпромбанк», ВТБ, «Россільгоспбанк», «Совкомбанк» та інші.

У «Генбанку» для фізичних осіб діють інші тарифи:

відкриття рахунку обійдеться 1 250-2500 рублів (залежить від відділення банку);
виконання умов угоди - 1250-2500 рублів;
зміна умов – 1000 рублів.

Ось ще для порівняння умови обслуговування рахунків ескроу від «Первоуральськбанку»:

відкриття - 1000 рублів;
зміна умов - 500 рублів;
видача готівки бенефіціару у сумі понад 3 млн. рублів - 0,05%, але не більше 3 000 рублів.

Як очевидно з вищевикладеного, банки зазвичай беруть плату за відкриття рахунки ескроу, і навіть під час укладання додаткових угод. Назва інших комісій носить індивідуальний характер і залежить від банку-агента.

Слід зазначити, що більшість фінансових організацій відкривають рахунки ескроу безкоштовно як комплексну послугу, що супроводжує іпотечне кредитування. Також застосовується досить часто.

З 2018 року набувають чинності поправки, які дозволять ефективно використовувати рахунки ескроу. Цей інструмент був запущений у 2014 році, проте правова невизначеність деяких питань негативно позначалася на його використанні. Ухвалені поправки усунули існуючі колізії, що дозволить суттєво знизити ризики під час укладання угоди.

З червня наступного року в Росії перезапускається механізм укладання угод із використанням ескроу рахунків. Відповідні поправки були внесені до Цивільного кодексу та законів про виконавче провадження та банкрутство. Використовувати цей механізм була можливість із 2014 року, проте правові колізії перешкоджали його ефективному застосуванню.

Ескроу рахунок найчастіше використовується під час здійснення торгових операцій (насамперед угоди, пов'язані з нерухомістю). При використанні цього рахунку в угоді бере участь третя сторона – ескроу агент, який виступає як гарант виконання зобов'язань учасниками торгової операції. Гроші переказуються продавцю лише після оформлення всіх необхідних документів та переходу права власності.

В результаті сторони угоди суттєво знижують свої ризики, що є головною перевагою ескроу рахунку. Незважаючи на явні вигоди, попередня редакція закону чітко не визначала найважливіше питання – кому належать гроші, внесені на рахунок. Крім того, залишалися не проясненими інші питання, які стримували використання ескроу рахунків.

Корисні поправки

Поправки, що набирають чинності з наступного року, визначили правовий статус наступних питань:

Гроші, розміщені на ескроу рахунках, не враховуються щодо конкурсної маси, якщо посередник визнається банкрутом. В результаті сторони угоди захищені від фінансових труднощів ескроу агента.
Призначення цих рахунків закріплено на законодавчому рівні. На ескроу рахунок можна передати кошти або цінні папери, які будуть переведені другій стороні лише після виконання всіх умов, зафіксованих у договорі.
Відкривати дані рахунки можуть виключно банки (у світовій практиці це право мають також юридичні компанії та спеціалізовані організації). Максимальний ліміт коштів на цьому рахунку - 10 млн. руб.
Раніше ескроу рахунок допускався лише у безготівковій формі. Після нововведень додадуться мінові договори, які використовуються для обміну різними активами.
Чітко визначено, кому належать кошти на рахунку. До дати, визначеної терміном розрахунку, гроші належать тому, хто їх вніс. Після цього грошима володіє сторона, на користь якої відкривався ескроу рахунок. Аналогічно визначатиметься належність цінних паперів та інших активів.

Експерти відзначають питання, яке не описано у прийнятих поправках. Незважаючи на можливість відкрити ескроу рахунок та внести на нього активи з 2018 року, у законодавчому полі не зафіксовано обов'язок використання послуг незалежних оцінювачів. В результаті можуть виникати ситуації, коли реальна вартість активу не збігається із сумою, зафіксованою у договорі. Практика використання оцінювачів є обов'язковою у США та Європі, де активно використовується механізм ескроу рахунків.

Крім захисту інтересів сторін торгової операції, у застосуванні ескроу рахунків зацікавлені у Центробанку. За допомогою цього способу розрахунку великі придбання стануть прозорішими, що полегшить завдання фінмоніторингу.

Нові можливості моніторингу

Ескроу рахунки дозволяють зробити операцію більш прозорою, упевнені представники Центробанку. Раніше торгові операції на великі суми залишалися поза увагою контролюючих органів, що призводило до різних зловживань. У тому числі подібні угоди здійснювалися з метою переведення в готівку коштів. Застосування ескроу рахунків дозволить мінімізувати такі операції. Цю позицію поділяють у Росфінмоніторингу.

Крім того, Центробанк жорстко регламентує дії банків при роботі з рахунками ескроу. За січень-червень 2017 року регулятор видав ліцензії лише трьом фінансовим установам: Газпромбанку, Ощадбанку та Россільгоспбанку. Іншим банкам ще належить виконати всі вимоги ЦП до роботи з цим інструментом.

Експерти позитивно оцінюють прийняті поправки та розраховують на більш активне використання ескроу рахунків наступного року. Цей механізм стане особливо популярним у торгових операціях, які передбачають додаткові умови (зокрема принцип відкладеного платежу). Проте обмін цінними паперами за допомогою ескроу рахунку виглядає менш привабливо.

Аналітики наголошують, що подібні операції уважно вивчатимуться з боку Центробанку. Регулятор ретельно перевірятиме ці угоди на предмет відповідності чинному законодавству, що може суттєво затягнути виконання умов договору. В результаті обмін цінними паперами здійснюватиметься з використанням інших механізмів.

У росіян з'явилася можливість відкривати в банках новий вид рахунку – рахунок-ескроу, який дуже популярний на Заході. Але у Росії він якось не прижився. Втім, незабаром усе може змінитись.

Рахунок-ескроу можна використовувати, наприклад, для розрахунків під час операцій з нерухомістю. Схема проста: покупець і продавець домовляються про угоду та всі умови, за яких вона вважатиметься виконаною.

Потім у банку відкривається рахунок-ескроу, куди покупець кладе обумовлену з продавцем суму, що дорівнює вартості нерухомості, яку збирається придбати. Перевірити стан цього рахунку у будь-який час можуть усі сторони, але забрати кошти продавець зможе лише після підписання всіх документів, список яких обговорюється заздалегідь. Ескроу-агент (банк) слідкує за тим, щоб усі домовленості були дотримані.

Як зазначає віце-президент Асоціації регіональних банків Росії Олег Іванов, ескроу-рахунки у світі використовуються повсюдно, особливо при міжнародній торгівлі, коли потрібно сплатити за товар, який ще в дорозі і не дійшов до покупця. Але в Росії їх застосування в силу законодавчих особливостей поки що обмежено сферою нерухомості. Втім, і тут інструмент поки що не знайшов популярності.

"Наш народ звик, що в такій справі без банківського осередку не обійтися - сторони гроші перерахували, перевірили, поклали до сейфу, а потім забрали", - нагадує він. Ескроу - майже те саме, тільки в безготівковому варіанті. Здавалося б - вигідно, бо похід у банк і назад із великою сумою може вийти боком. Але є проблема, про яку говорять і ріелтори: для певної категорії наших громадян такі рахунки надто прозорі, а "світити" реальну суму угоди і в разі чого пояснювати звідки гроші горять бажанням далеко не всі і не завжди. До того ж, у покупців виникають податкові наслідки, а це не завжди приємно.

В результаті зараз у нашій країні навіть точної статистики щодо кількості відкритих ескроу-рахунків немає. "Центробанк таку інформацію не збирає, тому що і збирати поки що, швидше за все, нічого, - нарікає Іванов. - Крім того, є багато невирішених юридичних питань, а тому сильно експериментувати банки не поспішають".

10 мільйонів рублів страхуються державою на ескроу-рахунку. Для звичайних депозитів ця сума вбирається у 1,4 мільйона рублів

Зі свого боку, керівник аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU" Олег Репченко називає ще одну важливу проблему. Левова частка угод з нерухомістю сьогодні належить до вторинного ринку, на якому, у свою чергу, багато альтернативних угод.

"Тут у ланцюжку бере участь не три сторони (продавець, покупець, банк), а кілька - п'ять і більше, - каже він. - І часто відбувається, що продавець другої квартири не може внести гроші, доки не продасть першу". Так що руйнується весь важко налагоджений ланцюжок. Для відкриття ескроу-рахунків така ситуація є неприпустимою.

До речі, рахунки-ескроу, які громадяни відкривають під час угод з житловою нерухомістю, входять до системи страхування вкладів. Причому сума, що підлягає страхуванню, сягає 10 мільйонів рублів, а чи не 1,4 мільйона, як із звичайних вкладах.

Додати ескроу-рахунками популярності можуть поправки до закону про пайове будівництво, які перебувають на розгляді в Держдумі і вже пройшли перше читання у лютому цього року. Вони зобов'язують зберігати кошти пайовиків на ескроу-рахунках. Забудовникам ці гроші будуть доступні лише після виконання всіх зобов'язань. Але експерти поки що сумніваються, що законопроект при розгляді у другому читанні буде прийнятий без жодних змін.

З одного боку, у разі ухвалення цих поправок пайовики будуть захищені. З іншого боку - інтерес забудовників, яким кошти потрібні "тут і зараз", буде втрачено. вважає Олег Іванов. Тому вони можуть пролобіювати деякі поправки до існуючого законопроекту.

Експерти тим часом відзначають ще одну проблему, через яку ескроу-рахунки поки не набули великого поширення в нашій країні. "У масовій свідомості наших громадян готівка все ще відіграє величезну роль", - зазначає Олег Іванов. Та й бізнес до прогресивних технологій ставиться недовірою. До того ж є старий перевірений спосіб – акредитив. Тут, щоправда, задіяні чотири сторони: покупець і продавець, і два банки, які представляють їхні інтереси. Схема схожа, хоча ескроу-рахунок є більш гнучкий інструмент, умови якого сторони можуть змінювати як завгодно. Звичайно, попередньо домовившись про це.

Як зазначає гендиректор юридичної компанії BMS Law Firm Олексій Матюхов, фактором стримування є наявність обмежень, які діють в Росії. Наприклад, на рахунок-ескроу у нас можна внести виключно кошти, а ескроу-агентами можуть бути лише банки. У міжнародній практиці перелік майна значно ширший, аж до інтелектуальної власності, а агентом можуть виступати, зокрема, адвокат чи нотаріус, якому довіряють обидві сторони.

Нові цінні папери

РЗ планує випустити облігації з дисконтом

РЗ розглядає можливість розміщення облігацій. "Ми запропонуємо, можливо, нові фінансові механізми. За облігаціями ми зараз платимо купони, а може, запропонуємо не купонний дохід, а випустимо дисконтні облігації", - сказав голова компанії Олег Білозеров.

Але поки що це питання на стадії обговорення. Яке буде ухвалено рішення - дізнаємося за місяць, дав зрозуміти Білозеров. За його словами, компанія планує найближчим часом визначитися з тим, чи виходитиме саме з дисконтними облігаціями, чи розмістить традиційні папери з купонним доходом.

"Зараз колеги опрацьовують. Треба зрозуміти, наскільки і який з механізмів нам дасть нижчі витрати", - пояснив глава РЗ.

Дисконтні облігації, нагадаємо, розміщуються з "маржею" за номіналом. Різниця ціни розміщення та погашення і становить дохід інвестора. Сьогодні в обігу перебуває 15 випусків біржових облігацій РЗ білі ніж на 312 мільярдів рублів. Є ще 13 випусків класичних облігацій майже на 190 мільярдів.