Conto di deposito a garanzia e differenza lettera di credito. Cos'è un conto di deposito a garanzia

Il conto di deposito a garanzia (conto di deposito a garanzia) è progettato per l'archiviazione temporanea di fondi fino al momento in cui viene effettuato il pagamento. Il titolare del conto (agente depositario) non dipende da nessuna delle parti coinvolte nella transazione e collabora con loro, controllando l'adempimento delle condizioni prestabilite. Solo in questo caso potrà prelevare denaro dal conto.

In genere, i conti di deposito a garanzia vengono utilizzati per pagare le tasse assicurative e sulla proprietà. Innanzitutto viene effettuato un pagamento iniziale, quindi vengono effettuati i pagamenti regolari. Sebbene nella maggior parte delle giurisdizioni i premi assicurativi e le tasse sulla proprietà vengano pagati una volta all'anno, nel caso di un conto di deposito a garanzia è consentito dividere l'importo in 12 parti ed effettuare i pagamenti in rate mensili.

Un conto vincolato, aperto per l'acquisto di beni immobili a credito, rappresenta l'obbligo del nuovo proprietario di pagare tempestivamente le tasse sulla proprietà. Se necessario serve anche ad acquistare e mantenere una polizza assicurativa. Poiché in caso di mancato pagamento gli interessi dell'istituto di credito ipotecario possono essere compromessi, egli emette un prestito subordinato all'apertura di un conto di deposito a garanzia.

Al momento dell'emissione di un mutuo ipotecario, il mutuatario versa un acconto. In futuro, un certo importo verrà aggiunto ai pagamenti mensili regolari per ripagare l'importo principale del debito e. Nel momento in cui viene pagato il premio assicurativo o l'imposta, la società ipotecaria effettua il pagamento dal conto di deposito a garanzia del mutuatario.

Il vantaggio principale di pagare i premi assicurativi e le tasse tramite un conto specializzato è la distribuzione uniforme dell'onere finanziario sul bilancio del proprietario della casa. Durante l'anno, il denaro depositato su un conto specializzato rimane intatto, sollevando il mutuatario dal mal di testa di ritirarlo al momento del pagamento. Lo svantaggio del sistema è che sull'importo bloccato non maturano interessi, anche se il proprietario dell'immobile resta il proprietario tecnico fino al momento del pagamento.

I conti di deposito a garanzia vengono spesso utilizzati per i prestiti edilizi. I fondi vengono trattenuti e pagati man mano che la fase successiva del progetto viene completata. Lo strumento consente al cliente di pagare il lavoro solo al termine. Lo sviluppatore riceve la garanzia che i suoi servizi saranno pagati.

Infatti, un conto di deposito a garanzia può essere utilizzato in tutti i casi in cui ci siano dubbi sul corretto adempimento dei termini dell'accordo da parte di ciascuno dei suoi partecipanti. Viene aperto da una terza parte disinteressata, che gode della fiducia di tutti i partecipanti alla transazione.

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Dal 1 luglio 2014 nel Codice Civile della Federazione Russa è apparso un nuovo strumento per l'interazione tra le controparti: un accordo sul conto di deposito a garanzia. Tale accordo implica l'apertura da parte di una banca (agente depositario) di un conto speciale per la contabilità e il blocco dei fondi ricevuti dal titolare del conto (depositante) al fine di trasferirli ad un'altra persona (beneficiario) se si verificano i motivi previsti dall'accordo (). Le parti possono ricorrere a questo tipo di contratto quando concludono la maggior parte delle transazioni previste dalla legge, ma molto spesso viene utilizzato quando si acquista e si vende un immobile. Tuttavia, nonostante la popolarità di questa istituzione all’estero, in Russia l’accordo sul conto di deposito a garanzia non è stato ampiamente utilizzato anche dopo la sua definizione legislativa. Comprenderemo le ragioni di ciò e considereremo anche le caratteristiche di questo accordo in modo più dettagliato.

Che cos'è un contratto di conto di deposito a garanzia?

Se esprimiamo la formulazione contenuta nel Codice Civile della Federazione Russa in un linguaggio più comprensibile, i rapporti di deposito a garanzia possono essere descritti come rapporti tripartiti in cui il debitore, in adempimento del suo obbligo principale, trasferisce denaro non direttamente alla controparte, ma a terzi (agente di deposito cauzionale). Il creditore, cosa importante, può ricevere questo denaro solo dopo che si verificano le circostanze specificate nel contratto. Tale accordo viene solitamente concluso in triplice copia.

OPINIONE

Anastasia Malyukina, associata presso Forward Legal:

"Nella pratica mondiale, gli accordi di deposito a garanzia sono molto diffusi. E in questo caso non sto parlando solo di paesi come Stati Uniti, Germania, Svizzera, Inghilterra, ma anche di paesi in direzione est: Cina e Giappone. Recentemente, ho mi sono imbattuto in un caso in cui la Banca della Mongolia ha agito come agente di deposito a garanzia, e ha agito con molto successo, garantendo gli obblighi corrispondenti. E tale popolarità di questo meccanismo, nonostante il fatto che nella maggior parte dei paesi non è regolato dalla legge, è spiegata dal fatto che il conto di deposito a garanzia è davvero conveniente e che fa davvero il suo lavoro. La funzione principale è garantire il corretto adempimento degli obblighi previsti dal contratto principale, e questo vale per ambiti completamente diversi - non importa se si tratta di un conto di deposito a garanzia fusione o acquisizione di società, rapporti di licenza, acquisto da parte di un cittadino di un appartamento, di un aeromobile, di uno yacht, ecc."

Pertanto, un accordo di conto di deposito a garanzia è una struttura abbastanza universale che consente di aumentare la fiducia delle parti coinvolte nella transazione che riceveranno ciò che si aspettano. In casi estremi, anche se la transazione non ha luogo, il debitore potrà recuperare parte del denaro che aveva previsto di trasferire al creditore, ma che non ha trasferito perché non ha adempiuto correttamente ai suoi obblighi.

Se prima, quando decidevano di aprire un conto di deposito a garanzia, le parti ricorrevano alle norme del diritto internazionale, l'anno scorso la possibilità di concludere tali accordi era sancita dalla legislazione russa. Parlando di questo tipo di contratto, vale la pena notare alcune delle sue principali caratteristiche o caratteristiche.

L'accordo sul conto di deposito a garanzia coinvolge non solo l'agente di deposito a garanzia (banca) e il depositante, cioè il proprietario del conto, ma anche il beneficiario, colui al quale sono destinati i fondi. E, di conseguenza, il beneficiario ha una reale opportunità di influenzare i termini del relativo accordo su un piano di parità con gli altri.

I fondi trasferiti sul conto di deposito a garanzia sono segregati. Cioè vengono trasferiti su un conto speciale, contabilizzato dalla banca, bloccato, e secondo il diritto comune né il depositante, sebbene sia il proprietario del conto, né il beneficiario, sebbene questi fondi siano destinati a lui, hanno nessun diritto di disporne fino alle circostanze specificate nell'accordo (). In tali circostanze, la banca è tenuta a versare l'importo dovuto al beneficiario nelle sue mani o a trasferirlo sul conto indicato entro il termine stabilito dal contratto e, in sua assenza, entro 10 giorni dalla data della obbligo ().

Le parti mantengono la capacità di controllare ciò che accade sul conto di deposito a garanzia: sia il beneficiario che il depositante possono in qualsiasi momento chiedere alla banca di fornire loro informazioni aggiornate sul conto ().

La struttura dell’accordo sul conto di deposito a garanzia è abbastanza flessibile. Come sottolinea il direttore della direzione legale di Rosbank, oggi l'entità della domanda per questo tipo di accordo non consente alle banche di realizzare un prodotto standard. Inoltre, è convinta che, anche se il deposito a garanzia diventasse uno strumento molto popolare, l'approccio alla conclusione del contratto rimarrà comunque flessibile e corrisponderà alla natura della transazione e alle esigenze delle parti. In questo modo il depositante e il beneficiario possono influenzare l'elenco dei motivi in base ai quali quest'ultimo può ricevere sul conto i fondi a lui destinati. Tenendo conto dei rapporti specifici che si sono sviluppati tra le parti, tenendo conto delle specificità di una particolare obbligazione sottostante, queste possono determinare condizioni adeguate. Inoltre, Anastasia Malyukina aggiunge che il depositante e il beneficiario possono prevedere nel contratto una condizione che obblighi l'agente di deposito a garanzia a verificare l'esistenza dei motivi pertinenti e a controllare i documenti forniti dalle parti non formalmente, ma in modo più approfondito - questo, secondo l'esperto, è la differenza principale tra il contratto di conto in garanzia e una lettera di credito.

IL NOSTRO RIFERIMENTO

Una lettera di credito è un obbligo monetario accettato dalla banca per conto del pagatore. Consente di effettuare pagamenti a favore del destinatario dei fondi con una lettera di credito, nonché di pagare, accettare o scontare una cambiale o trasferire l'autorità per eseguire tali operazioni a un'altra banca ().

Tuttavia, va notato che nella legislazione nazionale la struttura dell’accordo sul conto di deposito a garanzia è una versione troncata dell’accordo che si è diffuso nella pratica mondiale. Nel diritto russo, questa istituzione è caratterizzata da:

un elenco limitato di beni che possono essere trasferiti su un conto di deposito a garanzia - solo i contanti possono svolgere questo ruolo (mentre qualsiasi proprietà può essere trasferita a un agente di deposito a garanzia all'estero);
un elenco limitato di agenti di garanzia - oggi solo gli istituti di credito possono svolgere questa funzione (all'estero possono fungere da agenti di garanzia) avvocati, agenti assicurativi e qualsiasi altra persona di fiducia delle parti coinvolte nella transazione. Se lo desiderano, le parti possono rivolgersi a un notaio utilizzando un altro istituto simile, depositando fondi sul deposito notarile (), tuttavia, questo strumento non offre le stesse opportunità offerte dall'accordo sul conto di deposito a garanzia.

OPINIONE

Polina Lebedeva, direttrice della direzione legale di Rosbank:

"Mi sembra che lo status di agente di deposito a garanzia come istituto di credito rimarrà per molto tempo, poiché in questo modo, in particolare, sarà assicurata la lotta alla legalizzazione dei proventi di reato, proprio a causa delle particolari specificità e rigidità della regolamentazione bancaria in questo settore.

Allo stesso tempo, nella nostra pratica vediamo che esiste una richiesta da parte delle imprese per accordi di conto di deposito a garanzia. Posso anche notare che l'uso dei conti di deposito a garanzia è menzionato anche a livello di regolamenti che disciplinano vari aspetti delle transazioni - in particolare, per le transazioni di acquisto e vendita di beni immobili, dove la possibilità di utilizzare un conto di deposito a garanzia è direttamente determinata per il periodo fino a l'iscrizione dei trasferimenti di proprietà e il perfezionamento delle transazioni tra le parti [sub. 4.45.3 p.4 sez. 4 cap. Parte II dell'Appendice al Regolamento della Banca di Russia "" del 16 luglio 2012 n. 385-P. - Rosso.]. Inoltre, l'importo della compensazione per i depositi sui conti di deposito a garanzia utilizzati nelle transazioni di acquisto e vendita di immobili è molto più elevato rispetto ai conti ordinari [, Legge federale del 23 dicembre 2003 n. 177-FZ "". - Rosso.]".

Analizzando le disposizioni relative al contratto di deposito a garanzia nella legislazione russa, Anastasia Malyukina ritiene che esso abbia prospettive di sviluppo: "Secondo me, sebbene non esista una pratica consolidata da più di un anno della sua esistenza, questa istituzione ha una buona futuro, e non escludo che nel prossimo futuro il legislatore decida comunque di ampliare il campo di applicazione della sua applicazione, e forse vivremo abbastanza per vedere il momento in cui, nel nostro Paese, nel diritto russo, tali costruzioni specifiche verranno implementate , come ad esempio un estratto del codice sorgente del software, che viene applicato nei rapporti di licenza all'estero".

Alcune caratteristiche dell'utilizzo di un contratto di conto di deposito a garanzia

Avendo deciso di rivolgersi a questa istituzione al momento della conclusione di un accordo, le parti potrebbero dover affrontare una serie di sfumature. Consideriamone alcuni.

Le ragioni generali per la modifica dell'accordo si applicano all'accordo sul conto di deposito a garanzia. Ciò significa che può essere modificato:

su iniziativa delle parti ();
Con decisione del tribunale ();
a causa di un cambiamento significativo delle circostanze ().

La scadenza è il motivo principale per rescindere il contratto di conto di deposito a garanzia (). Di norma, questo periodo è indicato nel testo del contratto stesso. Ma anche altre circostanze possono fungere da motivo per chiudere un conto di deposito a garanzia () - ad esempio, riconoscere una persona come incapace, parzialmente incapace o scomparsa, nonché liquidare una persona giuridica, ecc.

Come regola generale, quando si chiude un conto di deposito a garanzia, se non vi sono motivi per trasferire denaro al beneficiario o altrimenti previsto dall'accordo, il saldo dei fondi viene trasferito o rilasciato al depositante ().

Il momento del fallimento (insolvenza) di un istituto di credito che agisce come agente di deposito a garanzia influisce direttamente su chi esattamente, il depositante o il beneficiario, dovrebbe entrare nel registro dei creditori. Se le circostanze in cui i fondi dovrebbero essere addebitati sul conto non si sono ancora verificate, allora nel registro, secondo il socio senior dello Studio legale Forward Legal Alexey Karpenko, il titolare del conto (depositante) deve alzarsi. Se tali circostanze si sono già verificate, allora - il beneficiario.

Il deposito a garanzia diventerà più costoso di una lettera di credito?

Gli esperti non escludono che il costo dei servizi per il mantenimento di un conto di deposito a garanzia possa effettivamente essere superiore al costo di una lettera di credito, poiché le banche sono soggette a maggiori requisiti nell'ambito di un contratto di deposito a garanzia. Ma con altrettante probabilità, il prezzo potrebbe essere inferiore se si tiene conto del sistema di garanzia dei depositi che il conto vincolato fornisce alle parti. Al momento, il costo medio per l'apertura di un conto di deposito a garanzia è di 2,5 mila rubli, mentre la modifica del contratto e il pagamento per la sua esecuzione possono costare da 500 rubli. fino a 2,5 mila rubli. In questo caso, di norma, la banca riceve la remunerazione non dai fondi presenti sul conto di deposito a garanzia ().

Allo stesso tempo, Anastasia Malyukina è convinta che le tariffe dipenderanno principalmente da come verranno risolte le relazioni complesse nell'ambito di ciascun contratto specifico. "Quando stavo appena iniziando a studiare questo argomento, ho visto che solo poche banche hanno deciso di fornire un servizio del genere. Con tutto il rispetto per il sistema bancario, sono rimasto perplesso, perché quando diciamo che la scelta di un agente di deposito a garanzia è limitato, questo crea alcuni rischi nell'implementazione, non importa quanto tu e io vorremmo utilizzare un conto di deposito a garanzia, abbiamo bisogno di un terzo agente, un agente di deposito a garanzia, e se non è pronto a fornirci il servizio appropriato, se lui ha paura di qualcosa o non è sicuro di quanto la legge gli permetta di applicare certi o altri meccanismi, allora non entrerà in questi rapporti, quindi penso che ora la questione delle tariffe sia una questione di politica che le banche sceglieranno, " lei dice.

Polina Lebedeva esclude anche la possibilità di stabilire una tariffa esatta, poiché il contratto di deposito a garanzia non è un prodotto standardizzato di massa. "Finora questo contratto è stato redatto su richiesta specifica. Naturalmente, questa circostanza richiede già molti più costi di manodopera da parte delle banche e costi di transazione più elevati per il mantenimento di questo prodotto. Pertanto, potrebbe risultare che tale contratto su misura i vestiti costeranno effettivamente più di un abito cucito in fabbrica. Ma anche questa è una questione di mercato e di pratica", ritiene l'esperto.

Allo stesso tempo, direttore del lavoro legale e aziendale di CJSC Rusatom Overseas Konstantin Kryazhevskij, basandosi sulla prassi internazionale, è del parere che il costo del mantenimento di un conto di deposito a garanzia non sarà in ogni caso proibitivo.

Tra i servizi bancari, oltre alla lettera di credito, ce ne sono altri con funzioni simili. I conti di deposito a garanzia sono uno di questi strumenti finanziari. Sono apparsi in Russia relativamente di recente, solo nel 2012. Vediamo quali sono le differenze tra deposito a garanzia e lettera di credito.

Il concetto e le caratteristiche dell'applicazione in Russia

Un conto di deposito a garanzia è uno strumento finanziario progettato per ridurre i rischi nelle transazioni commerciali, come la vendita e l'acquisto di beni immobili. L'account stesso è condizionale. Tiene conto dei documenti che confermano la proprietà, il denaro, ma fino a un certo punto. Questo momento è precisamente indicato nel contratto per l'apertura di un deposito a garanzia.

Questo strumento finanziario è arrivato in Russia nel 2012, quando la legislazione ha utilizzato per la prima volta un nuovo tipo di accordo destinato alla custodia condizionale dei beni, nonché un tipo speciale di conti per la contabilizzazione di tali transazioni.

Nella pratica finanziaria mondiale, i conti di deposito a garanzia vengono aperti da banche, società finanziarie, agenti di deposito a garanzia, ecc. Sono molto simili nel loro scopo funzionale a strumenti bancari come lettera di credito, incasso, garanzia, cambiale, cassetta di sicurezza.

Molto spesso, i conti di deposito a garanzia vengono utilizzati per ridurre il rischio nelle operazioni di negoziazione, quando le controparti sono poco conosciute tra loro e il livello di fiducia tra di loro è basso. Negli Stati Uniti, ad esempio, uno strumento finanziario simile accompagna le transazioni di acquisto e vendita di immobili.

Di solito ci sono tre parti coinvolte nella transazione: l'acquirente, il venditore e l'agente di deposito a garanzia. Compito di quest'ultimo è esercitare il controllo sul fatto che l'operazione avvenga nel pieno rispetto dei termini contrattuali. E solo dopo la conclusione del contratto, la verifica dei documenti da parte dell'agente di deposito a garanzia, il venditore viene pagato. Pertanto, l’impegno funge da ulteriore garanzia che le parti rispetteranno tutti i termini della transazione.

In Russia, i conti di deposito a garanzia vengono utilizzati in modo simile. Sono adatti sia per le società nazionali che per i non residenti che conducono operazioni commerciali sul territorio della Federazione Russa. Con il loro aiuto puoi:

Assicurarsi che i termini del contratto siano rispettati.
Garantire la conservazione sicura dei fondi che fungono da pagamento ai sensi del contratto.

Di solito il denaro viene conservato in una banca che funge da agente di deposito a garanzia e non è una parte interessata nella transazione.

Molto spesso, questo strumento finanziario viene utilizzato per garantire l'esecuzione di operazioni come:

acquisto e vendita di immobili, incl. tra lo sviluppatore e l'azionista;
transazioni commerciali tra controparti, aventi ad oggetto beni, servizi, diritti di proprietà intellettuale;
acquisto di titoli.

Ci sono tre parti coinvolte in un'operazione commerciale:

depositante – acquirente di beni o servizi;
il beneficiario è il venditore dell'immobile;
agente di deposito a garanzia - una banca che monitora l'adempimento dei termini del contratto, è responsabile della sicurezza di fondi e documenti. E dopo aver controllato la transazione per tutti i termini del contratto, paga i soldi al venditore e consegna i beni all'acquirente.

Differenze dalla lettera di credito, vantaggi e svantaggi

Qual è la differenza tra un deposito a garanzia e una lettera di credito, perché questi due strumenti sono molto simili nel loro scopo funzionale: sono progettati per ridurre il rischio nelle transazioni commerciali. Ma c'è ancora una differenza significativa tra loro, ed è la seguente:

A differenza di una lettera di credito, i conti di deposito a garanzia vengono chiusi solo con la presenza personale di tutti i partecipanti alla transazione. La lettera di credito può essere revocata in qualsiasi momento dall'acquirente e, revocabile, dalla banca stessa senza preavviso alle parti. Nella pratica internazionale, le lettere di credito revocabili sono vietate dal 2007.
La forma di pagamento della lettera di credito è strettamente regolata dalla legge e il contratto che utilizza conti di deposito a garanzia è più flessibile. In quest'ultimo, le parti possono specificare solo le condizioni necessarie per completare la transazione. Ma ciò che è necessario per una lettera di credito è rigorosamente stabilito negli atti legislativi della Banca Centrale. In altre parole, le parti formano un pacchetto di documenti, un insieme di condizioni per i conti di deposito a garanzia e per le forme di pagamento della lettera di credito è previsto dalla legge.
Con una lettera di credito, la responsabilità dell'adempimento dei termini della transazione spetta interamente all'acquirente e al venditore, per i conti di deposito a garanzia - alla banca. Ciò significa che il versamento di denaro in forma di lettera di credito viene effettuato in presenza di tutti i documenti previsti dal contratto, indipendentemente dal loro contenuto e dal rispetto delle condizioni contrattuali. E quando si utilizzano conti di deposito a garanzia, la banca è obbligata a controllare e verificare completamente l'esecuzione della transazione dall'inizio fino al suo completamento.

Un vantaggio significativo dei conti di deposito a garanzia rispetto alle lettere di credito è la loro natura più flessibile e la facilità di esecuzione. D’altro canto questa forma di calcolo presenta anche degli svantaggi:

Ad oggi, solo 21 banche hanno il diritto di aprire conti di deposito a garanzia. Una lettera di credito si riferisce a prodotti bancari standard, presenti nella linea di servizi finanziari di ciascuna banca.
Il denaro del depositante sui conti vincolati in caso di fallimento di un istituto finanziario è assicurato dall'Agenzia solo fino a 10 milioni di rubli.
I conti di deposito a garanzia sono scarsamente protetti dagli schemi fraudolenti che coinvolgono i dipendenti delle banche. La lettera di credito in questo caso ha un livello di protezione più significativo. Ma a differenza di quanto sopra, vorrei sottolineare che la selezione delle banche che hanno il diritto di aprire tali conti viene effettuata dalla Banca Centrale dopo un controllo approfondito, e questo elimina in gran parte tali rischi.

Va anche notato che questo servizio finanziario si sta sviluppando rapidamente in Russia. Quindi, secondo le previsioni dei banchieri, entro la fine del 2019, circa il 30% di tutte le transazioni ipotecarie verrà effettuato utilizzando conti di deposito a garanzia. E a proposito, un grande contributo all'espansione della funzionalità di questo strumento bancario è dato dalla pratica giudiziaria, che si forma nel corso dei rapporti tra sviluppatori e acquirenti immobiliari.

Offerte delle banche russe

Ad oggi è possibile assicurare i rischi di una transazione ipotecaria e aprire conti in 21 banche russe. Stiamo parlando di Sberbank, Gazprombank, VTB, Rosselkhozbank, Sovcombank e altri.

In Genbank, per i privati, si applicano altre tariffe:

l'apertura di un conto costerà 1.250-2.500 rubli (a seconda della filiale della banca);
adempimento dei termini della transazione: 1.250-2.500 rubli;
cambio di condizioni - 1.000 rubli.

Per fare un confronto, ecco le condizioni per la gestione dei conti di deposito a garanzia di Pervouralskbank:

apertura: 1.000 rubli;
cambio di condizioni - 500 rubli;
prelievo di contanti al beneficiario per un importo superiore a 3 milioni di rubli - 0,05%, ma non superiore a 3.000 rubli.

Come si può vedere da quanto sopra, le banche di solito addebitano una commissione per l'apertura di un conto di deposito a garanzia, nonché per la conclusione di accordi aggiuntivi. La denominazione delle restanti commissioni è di carattere individuale e dipende dalla banca tramite.

Va notato che la maggior parte degli istituti finanziari apre conti di deposito a garanzia gratuitamente come servizio completo che accompagna il prestito ipotecario. Vale la pena notare che viene utilizzato anche abbastanza spesso.

Dal 2018 sono entrate in vigore modifiche che consentiranno un utilizzo efficiente dei conti di deposito a garanzia. Questo strumento è stato lanciato nel 2014, ma l’incertezza giuridica relativa ad alcune questioni ne ha influito negativamente sull’utilizzo. Le modifiche adottate hanno eliminato i conflitti esistenti, il che ridurrà significativamente i rischi al momento della conclusione di una transazione.

Dal giugno del prossimo anno, la Russia riavvierà il meccanismo per concludere le transazioni utilizzando i conti di deposito a garanzia. Sono state apportate opportune modifiche al codice civile e alle norme sulle procedure esecutive e fallimentari. È possibile utilizzare questo meccanismo dal 2014, ma i conflitti giuridici ne hanno impedito l’effettiva applicazione.

Il conto di deposito a garanzia viene spesso utilizzato nell'implementazione di transazioni commerciali (principalmente transazioni relative al settore immobiliare). Quando si utilizza questo conto, una terza parte prende parte alla transazione: un agente di deposito a garanzia, che funge da garante dell'adempimento degli obblighi da parte dei partecipanti all'operazione commerciale. Il denaro viene trasferito al venditore solo dopo che tutti i documenti necessari sono stati completati e la proprietà è stata trasferita.

Di conseguenza, le parti coinvolte nella transazione riducono significativamente i loro rischi, il che rappresenta il vantaggio principale di un conto di deposito a garanzia. Nonostante gli evidenti vantaggi, la versione precedente della legge non definiva chiaramente la questione più importante: a chi appartiene il denaro depositato sul conto. Inoltre, sono rimaste irrisolte altre questioni che ostacolavano l’uso dei conti di deposito a garanzia.

Emendamenti utili

Le modifiche, in vigore dal prossimo anno, hanno determinato lo status giuridico delle seguenti tematiche:

Il denaro depositato sui conti vincolati non viene preso in considerazione ai fini della determinazione della massa fallimentare se l'intermediario viene dichiarato fallito. Di conseguenza, le parti coinvolte nella transazione sono protette dalle difficoltà finanziarie dell'agente depositario.
Lo scopo di questi conti è fissato a livello legislativo. Puoi trasferire denaro o titoli su un conto di deposito a garanzia, che verrà trasferito alla seconda parte solo dopo che tutte le condizioni specificate nell'accordo saranno soddisfatte.
Solo le banche possono aprire questi conti (nella pratica mondiale, anche gli studi legali e le organizzazioni specializzate hanno questo diritto). Il limite massimo dei fondi su questo conto è di 10 milioni di rubli.
In precedenza, un conto di deposito a garanzia era consentito solo in forma non in contanti. Dopo le innovazioni si aggiungeranno gli accordi di baratto, che servono per scambiare beni diversi.
È chiaramente definito chi possiede i fondi sul conto. Fino alla data definita come data di regolamento, il denaro appartiene a chi lo ha depositato. Successivamente, il denaro diventa di proprietà della parte a favore della quale è stato aperto il conto di deposito a garanzia. La proprietà di titoli e altri beni sarà determinata in modo simile.

Gli esperti rilevano una questione che non è descritta negli emendamenti adottati. Nonostante la possibilità di aprire un conto di deposito a garanzia e di depositarvi beni dal 2018, l’obbligo di avvalersi dei servizi di periti indipendenti non è fissato in ambito legislativo. Di conseguenza, possono verificarsi situazioni in cui il valore reale di un bene non corrisponde all'importo fissato nel contratto. La pratica di utilizzare periti è obbligatoria negli Stati Uniti e in Europa, dove viene utilizzato attivamente il meccanismo dei conti di deposito a garanzia.

Oltre a proteggere gli interessi delle parti coinvolte nell’operazione commerciale, la Banca Centrale è interessata all’utilizzo dei conti di deposito a garanzia. Con questo metodo di calcolo le grandi acquisizioni diventeranno più trasparenti, il che faciliterà i compiti di monitoraggio finanziario.

Nuove opzioni di monitoraggio

I conti di deposito a garanzia rendono la transazione più trasparente, i rappresentanti della Banca Centrale ne sono sicuri. In precedenza, le operazioni di negoziazione per grandi importi rimanevano fuori dalla vista delle autorità di regolamentazione, il che ha portato a diversi abusi. Incluse tali transazioni sono state effettuate allo scopo di incassare fondi. L'uso di conti di deposito a garanzia ridurrà al minimo tali transazioni. Questa posizione è condivisa da Rosfinmonitoring.

Inoltre, la Banca Centrale regola rigorosamente le azioni delle banche quando lavorano con i conti di deposito a garanzia. Nel periodo gennaio-giugno 2017, l’autorità di regolamentazione ha rilasciato licenze solo a tre istituti finanziari: Gazprombank, Sberbank e Rosselkhozbank. Altre banche devono ancora soddisfare tutti i requisiti della Banca Centrale per lavorare con questo strumento.

Gli esperti valutano positivamente le modifiche adottate e auspicano un utilizzo più attivo dei conti di deposito a garanzia il prossimo anno. Questo meccanismo diventerà particolarmente popolare nelle operazioni commerciali che prevedono condizioni aggiuntive (incluso il principio del pagamento differito). Tuttavia, lo scambio di titoli tramite un conto di deposito a garanzia non sembra così attraente.

Gli analisti sottolineano che tali operazioni saranno studiate attentamente dalla Banca Centrale. L'autorità di regolamentazione controllerà attentamente queste transazioni per verificarne la conformità con la legge applicabile, il che può ritardare significativamente l'attuazione dei termini del contratto. Di conseguenza, lo scambio di titoli verrà effettuato utilizzando altri meccanismi.

I russi ora hanno l'opportunità di aprire un nuovo tipo di conto presso le banche: un conto di deposito a garanzia, molto popolare in Occidente. Ma in Russia in qualche modo non ha messo radici. Tuttavia, le cose potrebbero cambiare presto.

Un conto di deposito a garanzia può essere utilizzato, ad esempio, per liquidare transazioni immobiliari. Lo schema è semplice: l'acquirente e il venditore concordano la transazione e tutte le condizioni alle quali sarà considerata completata.

Successivamente viene aperto presso la banca un conto vincolato, dove l'acquirente deposita l'importo concordato con il venditore, pari al valore dell'immobile che intende acquistare. Tutte le parti possono verificare lo stato di questo conto in qualsiasi momento, ma il venditore potrà prelevare i fondi solo dopo aver firmato tutti i documenti, il cui elenco viene negoziato in anticipo. L'agente di deposito a garanzia (banca) garantisce che tutti gli accordi siano rispettati.

Come sottolinea Oleg Ivanov, vicepresidente dell'Associazione delle banche regionali della Russia, i conti di deposito a garanzia vengono utilizzati ovunque nel mondo, soprattutto nel commercio internazionale, quando è necessario pagare merci che sono ancora in viaggio e non hanno raggiunto il acquirente. Ma in Russia, a causa delle peculiarità legislative, il loro utilizzo è ancora limitato al settore immobiliare. Tuttavia, anche qui lo strumento non ha ancora trovato popolarità.

"La nostra gente è abituata al fatto che in questi casi non si può fare a meno di una cassetta di sicurezza: le parti contavano i soldi, li controllavano, li mettevano in cassaforte e poi li portavano via", ricorda. Deposito a garanzia: quasi lo stesso, solo in una versione non in contanti. Sembrerebbe che sia redditizio, perché andare in banca e tornare con una grande somma può andare di traverso. Ma c'è un problema di cui parlano anche gli agenti immobiliari: per una certa categoria di nostri cittadini tali conti sono troppo trasparenti, e non tutti e non sempre ardono dal desiderio di “risplendere” l'importo reale della transazione e, in tal caso, spiegare da dove provengono i soldi. Inoltre, gli acquirenti hanno conseguenze fiscali e questo non è sempre piacevole.

Di conseguenza, ora nel nostro paese non esistono nemmeno statistiche esatte sul numero di conti di deposito a garanzia aperti. "La Banca Centrale non raccoglie queste informazioni perché probabilmente non c'è ancora nulla da raccogliere - si lamenta Ivanov - inoltre ci sono molte questioni legali irrisolte e quindi le banche non hanno fretta di sperimentare molto".

10 milioni di rubli sono assicurati dallo Stato su un conto di deposito a garanzia. Per i depositi ordinari tale importo non supera 1,4 milioni di rubli

Da parte sua, il capo del centro analitico "Indicatori del mercato immobiliare IRN.RU" Oleg Repchenko nomina un altro problema importante. La parte del leone nelle transazioni immobiliari oggi appartiene al mercato secondario, che a sua volta offre molte transazioni alternative.

"Qui la catena non coinvolge tre parti (venditore, acquirente, banca), ma diverse - cinque o più", dice. "E spesso accade che il venditore del secondo appartamento non possa depositare denaro finché non vende il primo. " Quindi l’intera catena consolidata crolla. Questa situazione è inaccettabile per l'apertura di conti di deposito a garanzia.

A proposito, i conti di deposito a garanzia che i cittadini aprono quando effettuano transazioni con immobili residenziali sono inclusi nel sistema di assicurazione dei depositi. Inoltre, l'importo da assicurare raggiunge i 10 milioni di rubli e non 1,4 milioni, come nel caso dei depositi ordinari.

Gli emendamenti alla legge sulla costruzione condivisa, all'esame della Duma di Stato e già approvati in prima lettura nel febbraio di quest'anno, possono aumentare la popolarità dei conti di deposito a garanzia. Obbligano a mantenere i fondi dei detentori di azioni in conti di garanzia. Gli sviluppatori questo denaro saranno disponibili solo dopo l'adempimento di tutti gli obblighi. Ma gli esperti dubitano ancora che il progetto di legge, una volta esaminato in seconda lettura, sarà adottato senza alcuna modifica.

Da un lato, se queste modifiche verranno adottate, gli azionisti saranno tutelati. D'altra parte, l'interesse degli sviluppatori che hanno bisogno di fondi "qui e ora" andrà perso. Oleg Ivanov crede. Pertanto, possono fare pressione per alcuni emendamenti al disegno di legge esistente.

Gli esperti notano invece un altro problema, per cui nel nostro Paese i conti di deposito a garanzia non si sono ancora diffusi. "Nella coscienza di massa dei nostri cittadini, il contante gioca ancora un ruolo enorme", osserva Oleg Ivanov. Sì, e il business verso le tecnologie progressiste è diffidente. Inoltre, esiste un vecchio metodo collaudato: una lettera di credito. Qui però sono coinvolte quattro parti: l'acquirente e il venditore, e due banche che rappresentano i loro interessi. Lo schema è simile, anche se il conto di deposito a garanzia è uno strumento più flessibile, le cui condizioni le parti possono cambiare a loro piacimento. Naturalmente, avendolo precedentemente concordato.

Secondo Alexei Matyukhov, amministratore delegato dello studio legale BMS, il fattore limitante è la presenza di restrizioni in vigore in Russia. Ad esempio, solo il denaro può essere depositato su un conto di deposito a garanzia presso di noi e solo le banche possono essere agenti di deposito a garanzia. Nella pratica internazionale, l'elenco dei beni è molto più ampio, fino alla proprietà intellettuale, e un agente può essere, tra le altre cose, un avvocato o un notaio di fiducia di entrambe le parti.

Nuovi titoli

Le Ferrovie Russe intendono emettere obbligazioni a sconto

Le Ferrovie russe stanno valutando la possibilità di collocare obbligazioni. "Probabilmente offriremo nuovi meccanismi finanziari. Ora stiamo pagando cedole sulle obbligazioni, o forse non offriremo entrate da cedole, ma emetteremo obbligazioni a sconto", ha detto ai giornalisti Oleg Belozerov, capo della società.

Ma per ora la questione è in discussione. Quale decisione verrà presa - lo scopriremo tra un mese, ha chiarito Belozerov. Secondo lui la società intende decidere nel prossimo futuro se emettere obbligazioni a sconto o collocare obbligazioni tradizionali con cedola.

"Ora i nostri colleghi ci stanno lavorando. Dobbiamo capire quanto e quali meccanismi ci consentiranno di ridurre i costi", ha spiegato il capo delle Ferrovie russe.

I titoli a sconto, ricordiamo, sono collocati con un “margine” al valore nominale. La differenza tra il prezzo di collocamento e quello di rimborso costituisce il reddito dell'investitore. Oggi sono in circolazione 15 emissioni di obbligazioni quotate in borsa delle Ferrovie russe per un valore di oltre 312 miliardi di rubli. Ci sono poi 13 emissioni obbligazionarie classiche per quasi 190 miliardi.