Разлика в ескроу сметка и акредитив. Какво е ескроу сметка

Ескроу сметка (ескроу сметка) е предназначена за временно съхранение на средства до извършване на плащането. Титулярят на сметката (ескроу агент) не зависи от никоя от страните по сделката и си сътрудничи с тях, като контролира изпълнението на предварително договорени условия. Само в този случай той може да тегли пари от сметката.

Обикновено ескроу сметките се използват за плащане на застраховки и данъци върху имуществото. Първо се извършва първоначално плащане, след което се правят редовни плащания. Въпреки че в повечето юрисдикции застрахователните премии и имуществените данъци се плащат веднъж годишно, в случай на ескроу сметка е разрешено сумата да се раздели на 12 части и да се извършват плащания на месечни вноски.

Ескроу сметката, която се открива за закупуване на недвижим имот на кредит, представлява задължението на новия собственик да плаща своевременно данък върху имуществото. При необходимост служи и за закупуване и поддържане на застрахователна полица. Тъй като интересите на ипотечния кредитор могат да пострадат в случай на неплащане, той издава заем при откриване на ескроу сметка.

По време на издаването на ипотечен кредит кредитополучателят плаща първоначална вноска. В бъдеще определена сума се добавя към редовните месечни плащания за погасяване на главницата на дълга и. В момента на плащане на застрахователната премия или данъка, ипотечната компания извършва плащането от ескроу сметката на кредитополучателя.

Основното предимство на плащането на застрахователни премии и данъци чрез специализирана сметка е равномерното разпределение на финансовата тежест върху бюджета на собственика. През годината парите в специализирана сметка остават непокътнати, което освобождава кредитополучателя от главоболието да ги събира в момента на плащането. Недостатъкът на схемата е, че върху запорираната сума не се начислява лихва, въпреки че собственикът на имота остава технически собственик до момента на плащането.

Ескроу сметките често се използват за заеми за строителство. Средствата се съхраняват върху тях и се изплащат при завършване на следващия етап от проекта. Инструментът позволява на клиента да плати за работата само след завършване. Разработчикът получава гаранция, че услугите му ще бъдат платени.

Всъщност ескроу сметката може да се използва във всички случаи, когато има съмнения относно правилното изпълнение на условията на споразумението от всеки от неговите участници. Открива се от трето незаинтересовано лице, което се ползва с доверието на всички участници в сделката.

Най-популярната организационна форма на предприемачество е дружеството с ограничена отговорност. Съдействие за бърза регистрация на LLC. минимална инвестиция, повече доверие от клиенти и контрагенти.

От 1 юли 2014 г. в Гражданския кодекс на Руската федерация се появи нов инструмент за взаимодействие между контрагентите - споразумение за ескроу сметка. Такова споразумение предполага откриването от банка (ескроу агент) на специална сметка за отчитане и блокиране на средства, получени от титуляря на сметката (вложител), за да ги прехвърли на друго лице (бенефициент), ако възникнат основанията, предвидени в споразумението (). Страните могат да прибягнат до този вид договор при сключване на повечето от предвидените в закона сделки, но най-често той се използва при покупко-продажба на недвижим имот. Но въпреки популярността на тази институция в чужбина, в Русия споразумението за ескроу сметка не се използва широко дори след законодателното му уреждане. Ще разберем причините за това и ще разгледаме по-подробно характеристиките на това споразумение.

Какво е споразумение за ескроу сметка?

Ако изразим формулировката, дадена в Гражданския кодекс на Руската федерация, на по-разбираем език, тогава ескроу отношенията могат да бъдат описани като тристранни отношения, при които длъжникът, в изпълнение на основното си задължение, превежда пари не директно на контрагента, а на трета страна (excrow agent). Заемодателят, което е важно, може да получи тези пари само след като настъпят обстоятелствата, посочени в договора. Такова споразумение обикновено се сключва в три екземпляра.

СТАНОВИЩЕ

Анастасия Малюкина, сътрудник в Forward Legal:

„В световната практика ескроу споразуменията са широко разпространени. И в случая говоря не само за страни като САЩ, Германия, Швейцария, Англия, но и за страни в източна посока: Китай и Япония. се натъкна на случай, в който банката на Монголия е действала като ескроу агент и е действала много успешно, осигурявайки съответните задължения. И такава популярност на този механизъм, въпреки факта, че в повечето страни не е регулиран от закона, се обяснява поради факта, че ескроу сметката е наистина удобна и че наистина върши своята работа.основната функция е да гарантира правилното изпълнение на задълженията по основния договор и това се отнася за съвсем други области - няма значение дали е сливане или придобиване на компании, лицензионни отношения, закупуване от гражданин на апартамент, самолет, яхта и др."

По този начин споразумението за ескроу сметка е доста универсална структура, която ви позволява да увеличите доверието на страните по сделката, че ще получат това, което са очаквали. В краен случай, дори ако транзакцията не се осъществи, длъжникът ще може да възстанови част от парите, които е планирал да прехвърли на кредитора, но не е прехвърлил поради факта, че не е изпълнил задълженията си правилно.

Ако по-рано, когато решаваха да открият ескроу сметка, страните прибягваха до нормите на международното право, то миналата година възможността за сключване на такива споразумения беше залегнала в руското законодателство. Говорейки за този вид договор, заслужава да се отбележат няколко от неговите основни характеристики или характеристики.

Договорът за ескроу сметка включва не само ескроу агента (банката) и вложителя, тоест собственика на сметката, но и бенефициента - този, за когото са предназначени средствата. И съответно бенефициентът има реална възможност да повлияе на условията на съответното споразумение наравно с останалите.

Средствата, прехвърлени към ескроу сметката, са разделени. Тоест те се прехвърлят в специална сметка, водят се от банката, блокират се и по обичайното право нито вложителят, въпреки че е собственик на сметката, нито бенефициентът, въпреки че тези средства са предназначени за него, нямат няма право да се разпорежда с тях до настъпването на обстоятелствата, посочени в споразумението (). В случай на такива обстоятелства банката е длъжна да изплати дължимата сума на бенефициента в негови ръце или да я прехвърли по посочената сметка в срока, определен от споразумението, а при липса на такъв - в рамките на 10 дни от датата на задължение ().

Страните запазват възможността да контролират какво се случва в ескроу сметката - както бенефициентът, така и вложителят могат по всяко време да поискат от банката да им предостави актуална информация за сметката ().

Структурата на споразумението за ескроу сметка е доста гъвкава. Както подчертава директорът на правната дирекция на Росбанк, днес мащабът на търсенето на този тип споразумения не позволява на банките да направят стандартен продукт. Нещо повече, тя е убедена, че дори ако escrow стане наистина популярен инструмент, подходът при сключването на договор ще остане гъвкав и ще съответства на естеството на сделката и нуждите на страните. По този начин вложителят и бенефициентът могат да повлияят на списъка от основания, при настъпване на които последният може да получи предназначените за него средства по сметката. Съобразявайки се със специфичните отношения, създали се между страните, съобразявайки се със спецификата на конкретно основно задължение, те могат да определят подходящи условия. Освен това Анастасия Малюкина добавя, че вложителят и бенефициентът могат да предвидят в договора условие, задължаващо ескроу агента да провери наличието на съответните основания и да провери предоставените от страните документи не формално, а по-задълбочено - това, според експертът, е основната разлика между споразумението за ескроу сметка и акредитив.

НАШАТА РЕФЕРЕНЦИЯ

Акредитивът е парично задължение, прието от банката от името на платеца. Позволява ви да извършвате плащания в полза на получателя на средства по акредитив, както и да плащате, приемате или дисконтирате менителница или да прехвърляте пълномощията за извършване на тези операции на друга банка ().

Трябва обаче да се отбележи, че във вътрешното законодателство дизайнът на споразумението за ескроу сметка е съкратена версия на споразумението, което е широко разпространено в световната практика. В руското право тази институция се характеризира с:

ограничен списък от имущество, което може да бъде прехвърлено на ескроу сметка - само пари в брой могат да действат в тази роля (докато всяка собственост може да бъде прехвърлена на ескроу агент в чужбина);
ограничен списък от ескроу агенти - днес само кредитни институции могат да изпълняват тази функция (в чужбина, адвокати, застрахователни агенти и всяко друго лице, на което се доверяват страните по сделката, могат да действат като ескроу агенти). Ако желаете, страните могат да използват нотариус, като използват друга подобна институция - депозиране на средства на нотариален депозит (), но този инструмент не предоставя същите възможности, които предоставя споразумението за ескроу сметка.

СТАНОВИЩЕ

Полина Лебедева, директор на правната дирекция на Росбанк:

„Струва ми се, че статутът на ескроу агента като кредитна организация ще се запази за дълго време, тъй като по този начин в частност ще се осигури противодействие на легализирането на облаги от престъпна дейност, именно поради особената специфика и твърдостта на банковата регулация в тази област.

В същото време виждаме в нашата практика, че има искане от страна на бизнеса за споразумения за ескроу сметки. Мога също така да отбележа, че използването на ескроу сметки се споменава и на ниво разпоредби, уреждащи различни аспекти на сетълментите - по-специално за сделки за покупка и продажба на недвижими имоти, където възможността за използване на ескроу сметка е пряко определена за периода до вписването на прехвърлянето на собствеността и приключването на споразуменията между страните [под. 4.45.3 стр. 4 разд. 4 гл. Част II от Приложението към Наредбата на Банката на Русия "" от 16 юли 2012 г. № 385-P. - червен.]. Освен това размерът на компенсацията за депозити в ескроу сметки, използвани при сделки за покупка и продажба на недвижими имоти, е много по-висок, отколкото за обикновени сметки [, Федерален закон от 23 декември 2003 г. № 177-FZ "". - червен.]".

Давайки оценка на разпоредбите относно договора за ескроу сметка в руското законодателство, Анастасия Малюкина смята, че има перспективи за развитие: „Според мен, въпреки че няма установена практика за повече от година от съществуването си, тази институция има добра бъдеще и не изключвам, че в близко бъдеще законодателят все пак ще реши да разшири обхвата на неговото приложение и може би ще доживеем до момента, когато в нашата страна, в руското законодателство, ще бъдат въведени такива специфични конструкции , като например екскроу на изходния код на софтуера, който се прилага в лицензионни отношения в чужбина“.

Някои характеристики на използването на споразумение за ескроу сметка

След като са решили да се обърнат към тази институция при сключване на сделка, страните могат да се сблъскат с редица нюанси. Нека разгледаме някои от тях.

Общите основания за изменение на договора важат за договора за ескроу сметка. Това означава, че може да се промени:

по инициатива на страните ();
С решение на трибунала ();
поради значителна промяна в обстоятелствата ().

Изтичането е основната причина за прекратяване на споразумението за ескроу сметка (). По правило този период е посочен в текста на самия договор. Но други обстоятелства също могат да послужат като основание за закриване на ескроу сметка () - например признаване на физическо лице за недееспособно, частично недееспособно или липсващо, както и ликвидация на юридическо лице и др.

Като общо правило, при закриване на ескроу сметка, ако няма основания за прехвърляне на пари на бенефициента или друго предвидено от споразумението, остатъкът от средства се прехвърля или издава на вложителя ().

Моментът на фалит (несъстоятелност) на кредитна институция, която е ескроу агент, пряко засяга кой точно, вложителят или бенефициентът, трябва да влезе в регистъра на кредиторите. Ако обстоятелствата, при които средствата трябва да бъдат дебитирани от сметката, все още не са настъпили, тогава в регистъра, според старшия партньор на Forward Legal Law Office Алексей Карпенко, титулярът на сметката (вложителят) трябва да стане. Ако такива обстоятелства вече са настъпили, тогава - бенефициентът.

Ще стане ли escrow по-скъп от акредитив?

Експертите не изключват, че цената на услугите за поддържане на ескроу сметка наистина може да бъде по-висока от цената на акредитив, тъй като банките са обект на повече изисквания по ескроу споразумение. Но с еднаква вероятност цената може да бъде по-ниска, ако вземем предвид системата за гарантиране на депозитите, която ескроу сметката предоставя на страните. В момента средната цена за откриване на ескроу сметка е 2,5 хиляди рубли, а извършването на промени в договора и извършването на плащане за сметка на неговото изпълнение може да струва от 500 рубли. до 2,5 хиляди рубли. В този случай, като правило, банката получава възнаграждение не от средствата, които са в ескроу сметката ().

В същото време Анастасия Малюкина е убедена, че ставките ще зависят преди всичко от това колко сложни отношения са уредени в рамките на всеки конкретен договор. "Когато започвах да изучавам тази тема, видях, че само няколко банки решиха да предоставят такава услуга. С цялото ми уважение към банковата система, бях озадачен, защото когато казваме, че изборът на ескроу агент е ограничено, това създава определени рискове при изпълнението, независимо колко вие и аз бихме искали да използваме ескроу сметка, имаме нужда от трети агент, ескроу агент, и ако той не е готов да ни предостави подходящата услуга, ако той се страхува от нещо или не е сигурен доколко законът му позволява да прилага определени или други механизми, тогава той няма да влезе в тези отношения.Затова мисля, че сега въпросът с тарифите е въпрос на политика, която банките ще изберат, " тя казва.

Полина Лебедева също изключва възможността за установяване на точна тарифа, тъй като споразумението за ескроу сметка не е масов стандартизиран продукт. "Този договор засега се изготвя по конкретна заявка. Разбира се, това обстоятелство вече изисква много повече разходи за труд от страна на банките и по-високи транзакционни разходи за поддържане на този продукт. Следователно може да се окаже, че такъв tailor-made дрехите реално ще струват повече от един фабрично ушит костюм. Но пак казвам, това е въпрос на пазар и практика“, смята експертът.

В същото време директорът по правна и корпоративна работа на CJSC Rusatom Overseas Константин Кряжевски, фокусирайки се върху международната практика, е на мнение, че разходите за поддържане на ескроу сметка в никакъв случай няма да бъдат непосилни.

Сред банковите услуги, освен акредитивните, има и други с подобни функции. Escrow сметките са един такъв финансов инструмент. Те се появиха в Русия сравнително наскоро, едва през 2012 г. Нека да видим какви са разликите между ескроу и акредитив.

Концепцията и характеристиките на приложение в Русия

Ескроу сметката е финансов инструмент, предназначен да намали рисковете при търговски транзакции, като продажба и покупка на недвижими имоти. Самата сметка е условна. Той взема предвид документи, потвърждаващи собствеността, пари, но до определен момент. Този момент е точно посочен в договора за откриване на ескроу.

Този финансов инструмент дойде в Русия през 2012 г., когато законодателството за първи път използва нов тип споразумение, предназначено за условно съхранение на имущество, както и специален тип сметки за отчитане на такива транзакции.

В световната финансова практика ескроу сметки се откриват от банки, финансови компании, ескроу агенти и др. Те са много сходни по своето функционално предназначение с такива банкови инструменти като акредитив, инкасо, гаранция, менителница, сейф.

Най-често ескроу сметките се използват за намаляване на риска при търговски операции, когато контрагентите не се познават добре и нивото на доверие между тях е ниско. Например в САЩ подобен финансов инструмент придружава сделките за покупка и продажба на недвижими имоти.

Обикновено в сделката участват три страни: купувачът, продавачът и ескроу агентът. Задачата на последния е да упражнява контрол върху факта, че сделката се извършва в пълно съответствие с договорните условия. И едва след сключване на договора, проверка на документите от ескроу агента, на продавача се изплащат пари. По този начин ескроу действа като допълнителна гаранция, че страните ще изпълнят всички условия на сделката.

В Русия ескроу сметките се използват по подобен начин. Те са подходящи както за местни компании, така и за нерезиденти, които извършват търговски операции на територията на Руската федерация. С тяхна помощ можете:

Уверете се, че условията на договора са изпълнени.
Гарантиране на безопасното съхранение на средствата, които действат като плащане по договора.

Обикновено парите се съхраняват в банка, която действа като ескроу агент и не е заинтересована страна в сделката.

Най-често този финансов инструмент се използва за осигуряване на извършването на такива операции като:

покупко-продажба на недвижими имоти, вкл. между предприемача и акционера;
търговски сделки между контрагенти, чийто предмет са стоки, услуги, права върху интелектуална собственост;
покупка на ценни книжа.

Има три страни, участващи в търговска операция:

вложител – купувач на стоки или услуги;
бенефициентът е продавачът на имота;
ескроу агент - банка, която следи за изпълнението на условията на договора, отговаря за безопасността на средствата и документите. И след като провери транзакцията за всички условия на договора, той изплаща парите на продавача и дава активите на купувача.

Разлики от акредитив, предимства и недостатъци

Каква е разликата между ескроу и акредитив, тъй като тези два инструмента са много сходни по функционално предназначение – те са предназначени да намалят риска при търговски сделки. Но все пак има съществена разлика между тях и тя е следната:

За разлика от акредитива, ескроу сметките се закриват само с личното присъствие на всички участници в сделката. Акредитивът може да бъде отменен по всяко време от купувача, а отменим - от самата банка без предварително уведомяване на страните. В международната практика отменяемите акредитиви са забранени от 2007 г.
Акредитивната форма на плащане е строго регламентирана от закона, а договорът с използване на ескроу сметки е по-гъвкав. В последното страните могат да посочат само тези условия, които са им необходими за извършване на сделката. Но това, което е необходимо за акредитив, е строго разписано в законодателните актове на Централната банка. С други думи, пакет от документи, набор от условия за ескроу сметки се формира от страните, а за акредитивни форми на плащане е предвидено от закона.
При акредитива отговорността за изпълнение на условията на сделката е изцяло на купувача и продавача, за ескроу сметки - на банката. Това означава, че плащането на пари под формата на акредитиви се извършва при наличието на всички документи, предвидени в договора, независимо от тяхното съдържание и съответствие с договорните условия. А при използване на ескроу сметки, банката е длъжна да контролира изцяло и да проверява изпълнението на транзакцията от самото начало до нейното приключване.

Значително предимство на ескроу сметките в сравнение с акредитивите е техният по-гъвкав характер и лекота на изпълнение. От друга страна, тази форма на изчисление има и недостатъци:

Към днешна дата само 21 банки имат право да откриват ескроу сметки. Акредитивът се отнася до стандартните банкови продукти, които присъстват в линията финансови услуги на всяка банка.
Парите на вложителя по ескроу сметки в случай на фалит на финансова институция са застраховани от Агенцията само до 10 милиона рубли.
Escrow сметките са слабо защитени от измамни схеми, включващи банкови служители. Акредитивът в този случай има по-значително ниво на защита. Но за разлика от горното, бих искал да отбележа, че изборът на банки, които имат право да откриват такива сметки, се извършва от Централната банка след задълбочена проверка и това до голяма степен елиминира подобни рискове.

Трябва също да се отбележи, че тази финансова услуга се развива бързо в Русия. Така че, според прогнозите на банкерите, до края на 2019 г. около 30% от всички ипотечни транзакции ще се извършват чрез ескроу сметки. И между другото, голям принос за разширяването на функционалността на този банков инструмент има съдебната практика, която се формира в хода на отношенията между разработчиците и купувачите на имоти.

Оферти на руски банки

Към днешна дата е възможно да се застраховат рисковете от ипотечна сделка и да се открият сметки в 21 руски банки. Става дума за Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ, Росселхозбанк, Совкомбанк и др.

В Genbank за физически лица се прилагат други тарифи:

откриването на сметка ще струва 1250-2500 рубли (в зависимост от банковия клон);
изпълнение на условията на сделката - 1250-2500 рубли;
промяна на условията - 1000 рубли.

За сравнение, ето условията за обслужване на ескроу сметки от Pervouralskbank:

отваряне - 1000 рубли;
промяна на условията - 500 рубли;
теглене на пари в брой на бенефициента в размер на повече от 3 милиона рубли - 0,05%, но не повече от 3000 рубли.

Както се вижда от горното, банките обикновено начисляват такса за откриване на ескроу сметка, както и при сключване на допълнителни споразумения. Наименованието на останалите комисионни е индивидуално и зависи от банката агент.

Трябва да се отбележи, че повечето финансови институции откриват escrow сметки безплатно като цялостна услуга, която съпътства ипотечното кредитиране. Струва си да се отбележи, че той също се използва доста често.

От 2018 г. влязоха в сила изменения, които ще позволят ефективното използване на ескроу сметки. Този инструмент беше пуснат през 2014 г., но правната несигурност по някои въпроси се отрази отрицателно на използването му. Приетите промени елиминират съществуващите конфликти, което значително ще намали рисковете при сключване на сделка.

От юни следващата година Русия рестартира механизма за сключване на транзакции чрез ескроу сметки. Бяха направени съответните промени в Гражданския кодекс и законите за изпълнителното производство и несъстоятелността. Беше възможно да се използва този механизъм от 2014 г., но правни конфликти попречиха на ефективното му прилагане.

Escrow сметката се използва най-често при осъществяване на търговски сделки (предимно сделки свързани с недвижими имоти). При използването на тази сметка в транзакцията участва трета страна - ескроу агент, който действа като гарант за изпълнението на задълженията на участниците в търговската операция. Парите се превеждат на продавача само след като са попълнени всички необходими документи и е прехвърлена собствеността.

В резултат на това страните по сделката значително намаляват рисковете си, което е основното предимство на ескроу сметката. Въпреки очевидните ползи, предишната версия на закона не дефинира ясно най-съществения въпрос - кой притежава парите, внесени по сметката. Освен това останаха неразрешени други проблеми, които възпрепятстваха използването на ескроу сметки.

Полезни поправки

С промените, които влизат в сила от следващата година, се определя правният статут на следните въпроси:

Парите, поставени в ескроу сметки, не се вземат предвид при определяне на масата на несъстоятелността, ако посредникът бъде обявен в несъстоятелност. В резултат на това страните по сделката са защитени от финансовите затруднения на ескроу агента.
Целта на тези сметки е фиксирана на законодателно ниво. Можете да прехвърлите пари или ценни книжа в ескроу сметка, която ще бъде прехвърлена на втората страна само след като са изпълнени всички условия, посочени в споразумението.
Само банки могат да откриват тези сметки (в световната практика това право имат и адвокатски кантори и специализирани организации). Максималният лимит на средствата по тази сметка е 10 милиона рубли.
Преди това ескроу сметката беше разрешена само в безкасова форма. След нововъведенията ще бъдат добавени бартерни споразумения, чрез които се обменят различни активи.
Ясно е определено кой притежава средствата по сметката. До датата, определена като дата на сетълмент, парите принадлежат на лицето, което ги е депозирало. След това страната, в чиято полза е открита ескроу сметката, е собственик на парите. Собствеността върху ценни книжа и други активи ще се определя по подобен начин.

Експертите отбелязват проблем, който не е описан в приетите промени. Въпреки възможността за откриване на ескроу сметка и депозиране на активи в нея от 2018 г., задължението за използване на услугите на независими оценители не е фиксирано в законодателната област. В резултат на това могат да възникнат ситуации, при които реалната стойност на даден актив не съответства на сумата, фиксирана в договора. Практиката за използване на оценители е задължителна в САЩ и Европа, където активно се използва механизмът на ескроу сметки.

В допълнение към защитата на интересите на страните в търговската операция, Централната банка се интересува от използването на ескроу сметки. С този метод на изчисление големите придобивания ще станат по-прозрачни, което ще улесни задачите на финансовия мониторинг.

Нови опции за наблюдение

Ескроу сметките правят транзакцията по-прозрачна, уверени са представители на Централната банка. Преди това търговските операции за големи суми оставаха извън полезрението на регулаторните органи, което водеше до различни злоупотреби. Включително такива транзакции са извършени с цел теглене на средства. Използването на ескроу сметки ще сведе до минимум подобни транзакции. Тази позиция споделя Росфинмониторинг.

Освен това Централната банка стриктно регулира действията на банките при работа с ескроу сметки. През януари-юни 2017 г. регулаторът издаде лицензи само на три финансови институции: Газпромбанк, Сбербанк и Росселхозбанк. Останалите банки все още не са изпълнили всички изисквания на Централната банка за работа с този инструмент.

Експертите оценяват положително приетите изменения и очакват по-активно използване на ескроу сметки през следващата година. Този механизъм ще стане особено популярен при търговски операции, които предвиждат допълнителни условия (включително принципа на разсрочено плащане). Обмяната на ценни книжа с помощта на ескроу сметка обаче не изглежда толкова привлекателна.

Анализаторите подчертават, че подобни операции ще бъдат внимателно проучени от Централната банка. Регулаторът внимателно ще проверява тези транзакции за съответствие с приложимото законодателство, което може значително да забави изпълнението на условията на договора. В резултат на това обменът на ценни книжа ще се извършва чрез други механизми.

Руснаците вече имат възможност да открият нов тип сметки в банките - ескроу сметка, която е много популярна на Запад. Но в Русия той някак си не се вкорени. Нещата обаче може да се променят скоро.

Ескроу сметката може да се използва например за сетълменти при сделки с недвижими имоти. Схемата е проста: купувачът и продавачът се договарят за сделката и всички условия, при които тя ще се счита за извършена.

След това се открива ескроу сметка в банката, където купувачът внася договорената с продавача сума, равна на стойността на имота, който ще закупи. Всички страни могат да проверят състоянието на тази сметка по всяко време, но продавачът ще може да тегли средства само след подписване на всички документи, чийто списък се договаря предварително. Ескроу агентът (банката) гарантира, че всички споразумения са изпълнени.

Както отбелязва Олег Иванов, вицепрезидент на Асоциацията на регионалните банки на Русия, ескроу сметките се използват навсякъде по света, особено в международната търговия, когато е необходимо да се плати за стоки, които все още са на път и не са достигнали купувач. Но в Русия, поради законодателни особености, използването им все още е ограничено до сектора на недвижимите имоти. Но дори и тук инструментът все още не е намерил популярност.

„Нашите са свикнали, че в такъв случай без сейф не може – страните броиха парите, проверяваха ги, слагаха ги в сейф и след това ги прибираха“, спомня си той. Escrow - почти същото, само в безналичен вариант. Изглежда, че е изгодно, защото отиването до банката и обратно с голяма сума може да отиде настрани. Но има проблем, за който говорят и брокерите: за определена категория наши граждани такива сметки са твърде прозрачни и не всички и не винаги изгарят от желание да „осветят“ реалната сума на сделката и в този случай обяснете откъде идват парите. Освен това купувачите имат данъчни последици, а това не винаги е приятно.

В резултат на това сега у нас дори няма точна статистика за броя на откритите ескроу сметки. "Централната банка не събира такава информация, защото сигурно още няма какво да събира - оплаква се Иванов. Освен това има много нерешени правни въпроси и затова банките не бързат да експериментират много".

10 милиона рубли са застраховани от държавата по ескроу сметка. За обикновените депозити тази сума не надвишава 1,4 милиона рубли

От своя страна ръководителят на аналитичния център "Индикатори на пазара на недвижими имоти IRN.RU" Олег Репченко назовава друг важен проблем. Лъвският дял от сделките с недвижими имоти днес принадлежи на вторичния пазар, който от своя страна има много алтернативни сделки.

Тук във веригата участват не три страни (продавач, купувач, банка), а няколко - пет и повече - казва той.- И често се случва продавачът на втория апартамент да не може да внесе пари, докато не продаде първия. " Така цялата трудно установена верига се срива. Тази ситуация е неприемлива за откриване на ескроу сметки.

Между другото, ескроу сметки, които гражданите отварят при извършване на транзакции с жилищни имоти, са включени в системата за гарантиране на депозитите. Освен това застрахователната сума достига 10 милиона рубли, а не 1,4 милиона, както при обикновените депозити.

Измененията в закона за споделеното строителство, които се разглеждат в Държавната дума и вече са преминали на първо четене през февруари тази година, могат да добавят популярност към ескроу сметки. Те задължават да съхраняват средствата на притежателите на акции в ескроу сметки. Разработчиците тези пари ще бъдат достъпни само след изпълнение на всички задължения. Но експертите все още се съмняват, че проектозаконът, когато бъде разгледан на второ четене, ще бъде приет без промени.

От една страна, ако тези промени бъдат приети, акционерите ще бъдат защитени. От друга страна, интересът на разработчиците, които се нуждаят от средства "тук и сега", ще бъде загубен. Олег Иванов вярва. Следователно те могат да лобират за някои промени в съществуващия законопроект.

Експертите пък отбелязват още един проблем, заради който ескроу сметките все още не са навлезли масово у нас. „В масовото съзнание на нашите граждани парите в брой все още играят огромна роля“, отбелязва Олег Иванов. Да, и бизнесът към прогресивните технологии е недоверчив. Освен това има стар доказан метод - акредитив. Тук обаче участват четири страни: купувач и продавач и две банки, представляващи техните интереси. Схемата е подобна, но ескроу сметката е по-гъвкав инструмент, чиито условия страните могат да променят както искат. Естествено, след като предварително сте се договорили за това.

Според Алексей Матюхов, главен изпълнителен директор на BMS Law Firm, ограничаващият фактор е наличието на ограничения, които се прилагат в Русия. Например само пари могат да бъдат депозирани в ескроу сметка при нас и само банки могат да бъдат ескроу агенти. В международната практика списъкът на собствеността е много по-широк, чак до интелектуалната собственост, а агент може да бъде, наред с други неща, адвокат или нотариус, на когото и двете страни имат доверие.

Нови ценни книжа

Руските железници планират да издадат облигации с отстъпка

Руските железници обмислят възможността за пласиране на облигации. „Вероятно ще предложим нови финансови механизми. Сега изплащаме купони по облигации или може би ще предлагаме не купонен доход, а ще издаваме сконтови облигации“, каза пред репортери Олег Белозеров, ръководител на компанията.

Но засега този въпрос се обсъжда. Какво решение ще бъде взето - ще разберем след месец, уточни Белозеров. Според него компанията планира да реши в близко бъдеще дали ще емитира сконтови облигации или ще пласира традиционни облигации с купонен доход.

"Сега нашите колеги работят върху това. Трябва да разберем колко и кой от механизмите ще ни даде по-ниски разходи", обясни ръководителят на руските железници.

Сконтовите облигации, припомняме, се пласират с "марджин" по номинална стойност. Разликата между цената на пласиране и цената на обратно изкупуване е доходът на инвеститора. Днес в обращение има 15 емисии борсово търгувани облигации на Руските железници за над 312 милиарда рубли. Има и 13 класически емисии облигации за почти 190 милиарда.