Razlika u depozitnom računu i akreditivu. Što je escrow račun

Escrow račun (escrow račun) namijenjen je privremenom skladištenju novčanih sredstava do izvršenja uplate. Vlasnik računa (escrow agent) ne ovisi ni o jednoj od stranaka u transakciji i surađuje s njima, kontrolirajući ispunjavanje unaprijed dogovorenih uvjeta. Samo u tom slučaju može podići novac s računa.

Obično se escrow računi koriste za plaćanje osiguranja i poreza na imovinu. Prvo se vrši početna uplata, a zatim redovita plaćanja. Iako se u većini jurisdikcija premije osiguranja i porezi na imovinu plaćaju jednom godišnje, u slučaju escrow računa dopušteno je podijeliti iznos na 12 dijelova i izvršiti plaćanja u mjesečnim obrocima.

Escrow račun, koji se otvara za kupnju nekretnine na kredit, predstavlja obvezu novog vlasnika da pravodobno plaća porez na imovinu. Po potrebi služi i za kupnju i održavanje police osiguranja. Budući da interesi hipotekarnog zajmodavca mogu trpjeti u slučaju neplaćanja, on izdaje zajam pod uvjetom otvaranja escrow računa.

U trenutku izdavanja hipotekarnog kredita, dužnik plaća predujam. U budućnosti se određeni iznos dodaje redovitim mjesečnim uplatama za otplatu glavnice duga i. U vrijeme kada se plaća premija osiguranja ili porez, hipotekarno društvo vrši isplatu s depozitnog računa zajmoprimca.

Glavna prednost plaćanja premija osiguranja i poreza putem specijaliziranog računa je ravnomjerna raspodjela financijskog tereta na proračun vlasnika kuće. Tijekom godine novac na specijaliziranom računu ostaje netaknut, što zajmoprimca oslobađa glavobolje naplate u trenutku plaćanja. Nedostatak sheme je što se na zamrznuti iznos ne obračunavaju kamate, iako vlasnik nekretnine ostaje tehnički vlasnik do trenutka isplate.

Escrow računi često se koriste za građevinske kredite. Sredstva se zadržavaju na njima i isplaćuju se po završetku sljedeće faze projekta. Alat omogućuje kupcu da plati rad tek po završetku. Programer dobiva jamstvo da će njegove usluge biti plaćene.

Zapravo, escrow račun može se koristiti u svim slučajevima kada postoje sumnje u ispravno ispunjavanje uvjeta ugovora od strane svakog od njegovih sudionika. Otvara ga treća nezainteresirana strana, koja uživa povjerenje svih sudionika u transakciji.

Najpopularniji organizacijski oblik poduzetništva je društvo s ograničenom odgovornošću. Pomoć pri brzoj registraciji LLC poduzeća. minimalna ulaganja, više povjerenja kupaca i izvođača.

Od 1. srpnja 2014. u Građanskom zakoniku Ruske Federacije pojavio se novi alat za interakciju između ugovornih strana - ugovor o escrow računu. Takav ugovor podrazumijeva otvaranje posebnog računa od strane banke (escrow agenta) za evidentiranje i blokiranje sredstava primljenih od vlasnika računa (deponenta) radi njihovog prijenosa na drugu osobu (korisnika) ako nastupe razlozi predviđeni ugovorom. (). Ovoj vrsti ugovora stranke mogu pribjeći pri sklapanju većine zakonom predviđenih poslova, no najčešće se koristi pri kupnji i prodaji nekretnina. Međutim, usprkos popularnosti ove institucije u inozemstvu, u Rusiji ugovor o deponiranom računu nije bio široko korišten čak ni nakon njegovog zakonskog rješenja. Razumjet ćemo razloge za to, a također ćemo detaljnije razmotriti značajke ovog sporazuma.

Što je ugovor o escrow računu?

Ako na razumljiviji način navedemo tekst iz Građanskog zakonika Ruske Federacije, onda se escrow odnosi mogu opisati kao trostrani odnosi u kojima dužnik, ispunjavajući svoju glavnu obvezu, prenosi novac ne izravno drugoj ugovornoj strani, već trećoj strani (excrow agent). Zajmodavac, što je važno, taj novac može dobiti tek nakon što nastupe okolnosti navedene u ugovoru. Takav ugovor obično se sklapa u tri primjerka.

MIŠLJENJE

Anastasia Malyukina, suradnica u Forward Legal:

"U svjetskoj praksi escrow ugovori su rašireni. I u ovom slučaju ne govorim samo o zemljama kao što su SAD, Njemačka, Švicarska, Engleska, već i o zemljama u istočnom smjeru: Kini i Japanu. Nedavno sam naišao je na slučaj u kojem je banka Mongolije djelovala kao escrow agent, i to vrlo uspješno, osiguravajući odgovarajuće obveze. A takva popularnost ovog mehanizma, unatoč činjenici da u većini zemalja nije reguliran zakonom, objašnjava se činjenicom da je escrow račun doista zgodan i da doista radi svoj posao.glavna funkcija je osigurati ispravno ispunjavanje obveza iz glavnog ugovora, a to se odnosi na sasvim druga područja - nije važno radi li se o spajanje ili pripajanje poduzeća, licencni odnosi, kupnja stana, zrakoplova, jahte i dr. od strane građanina."

Stoga je ugovor o escrow računu prilično univerzalna struktura koja vam omogućuje povećanje povjerenja stranaka u transakciji da će dobiti ono što su očekivale. U ekstremnim slučajevima, čak i ako se transakcija ne dogodi, dužnik će moći povratiti dio novca koji je planirao prenijeti vjerovniku, ali nije prenio zbog činjenice da nije uredno ispunio svoje obveze.

Ako su se ranije, prilikom odlučivanja o otvaranju escrow računa, strane pribjegavale normama međunarodnog prava, tada je prošle godine mogućnost sklapanja takvih ugovora također ugrađena u rusko zakonodavstvo. Govoreći o ovoj vrsti ugovora, vrijedi istaknuti nekoliko njegovih glavnih značajki ili karakteristika.

Ugovor o escrow računu uključuje ne samo escrow agenta (banku) i deponenta, odnosno vlasnika računa, već i korisnika – onoga kome su sredstva namijenjena. I, sukladno tome, korisnik ima stvarnu priliku utjecati na uvjete relevantnog ugovora ravnopravno s ostalima.

Sredstva prenesena na escrow račun su odvojena. Odnosno, prenose se na poseban račun, vode banku, blokiraju se i po običajnom pravu niti deponent, iako je vlasnik računa, niti korisnik, iako su mu ta sredstva namijenjena, nemaju pravo raspolagati njima do okolnosti navedenih u sporazumu (). U slučaju takvih okolnosti, banka je dužna isplatiti korisniku dužni iznos u ruke ili ga doznačiti na navedeni račun u roku utvrđenom ugovorom, a u nedostatku, u roku od 10 dana od dana obveza ().

Strane zadržavaju mogućnost kontrole onoga što se događa na escrow računu - i korisnik i deponent mogu u bilo kojem trenutku zatražiti od banke da im dostavi ažurne podatke o računu ().

Struktura ugovora o escrow računu prilično je fleksibilna. Kako naglašava direktor Pravne uprave Rosbanke, danas opseg potražnje za ovom vrstom ugovora ne dopušta bankama da naprave standardni proizvod. Štoviše, uvjerena je da će čak i ako escrow postane vrlo popularan alat, pristup sklapanju ugovora i dalje ostati fleksibilan i odgovarati prirodi transakcije i potrebama stranaka. Dakle, deponent i korisnik mogu utjecati na popis osnova po čijem nastanku potonji može primiti sredstva koja su mu namijenjena na račun. Uzimajući u obzir specifične odnose koji su se razvili među strankama, uzimajući u obzir specifičnosti pojedine temeljne obveze, one mogu odrediti odgovarajuće uvjete. Štoviše, Anastasia Malyukina dodaje da deponent i korisnik mogu predvidjeti u ugovoru uvjet koji obvezuje escrow agenta da provjeri pojavu relevantnih osnova i da provjeri dokumente koje su strane dostavile ne formalno, već temeljitije - to, prema stručnjaka, glavna je razlika između ugovora o depozitu računa i akreditiva.

NAŠA REFERENCA

Akreditiv je novčana obveza koju banka prihvaća u ime platitelja. Omogućuje vam plaćanje u korist primatelja sredstava po akreditivu, kao i plaćanje, prihvaćanje ili diskontiranje mjenice ili prijenos ovlasti za obavljanje ovih operacija na drugu banku ().

Međutim, treba napomenuti da je u domaćem zakonodavstvu dizajn ugovora o escrow računu skraćena verzija ugovora koji je postao raširen u svjetskoj praksi. U ruskom pravu ovu instituciju karakterizira:

ograničeni popis imovine koja se može prenijeti na escrow račun - samo gotovina može djelovati u ovoj ulozi (dok se bilo koja imovina može prenijeti na escrow agenta u inozemstvu);
ograničeni popis escrow agenata - danas samo kreditne institucije mogu obavljati ovu funkciju (u inozemstvu, odvjetnici, agenti osiguranja i bilo koje druge osobe od povjerenja stranaka u transakciji mogu djelovati kao escrow agenti). Po želji, stranke mogu koristiti javnog bilježnika koristeći drugu sličnu instituciju - polaganje sredstava na javnobilježnički depozit (), međutim, ovaj alat ne pruža iste mogućnosti koje pruža ugovor o escrow računu.

MIŠLJENJE

Polina Lebedeva, direktorica pravne uprave Rosbank:

“Čini mi se da će status escrow agenta kao kreditne organizacije ostati još dugo jer će se na taj način, posebice, osigurati suzbijanje legalizacije imovinske koristi stečene kaznenim djelom, upravo zbog posebnih specifičnosti i rigidnost bankarske regulative u ovoj oblasti.

Istovremeno, u našoj praksi vidimo da postoji zahtjev s poslovne strane za ugovore o escrow računu. Također mogu primijetiti da se korištenje escrow računa spominje i na razini propisa koji uređuju različite aspekte namire – posebice, za poslove kupoprodaje nekretnina, gdje je mogućnost korištenja escrow računa izravno određena za razdoblje do upis prijenosa vlasništva i dovršenje nagodbi između stranaka [pod. 4.45.3 str. 4 odjeljak. 4 pogl. Dio II Dodatka Uredbi Banke Rusije "" od 16. srpnja 2012. br. 385-P. - Crvena.]. Štoviše, iznos naknade za depozite na escrow računima koji se koriste u transakcijama kupnje i prodaje nekretnina puno je veći nego za obične račune [, Savezni zakon od 23. prosinca 2003. br. 177-FZ "". - Crvena.]".

Dajući ocjenu odredbi o ugovoru o escrow računu u ruskom zakonodavstvu, Anastasia Malyukina smatra da on ima perspektivu za razvoj: "Po mom mišljenju, iako ne postoji uspostavljena praksa za više od godinu dana postojanja, ova institucija ima dobru budućnosti, a ne isključujem da će u bliskoj budućnosti zakonodavac ipak odlučiti proširiti opseg njegove primjene, a možda ćemo doživjeti trenutak kada će se u našoj zemlji, u ruskom pravu, takve specifične konstrukcije implementirati , kao što je, na primjer, excrow izvornog koda softvera, koji se primjenjuje u licencnim odnosima u inozemstvu”.

Neke značajke korištenja ugovora o escrow računu

Odlučivši se prijaviti ovoj instituciji prilikom sklapanja posla, stranke se mogu suočiti s nizom nijansi. Razmotrimo neke od njih.

Za ugovor o escrow računu vrijede opći osnovi za izmjenu ugovora. To znači da se može promijeniti:

na inicijativu stranaka ();
Odlukom suda ();
zbog značajne promjene okolnosti ().

Istek je glavni razlog za raskid ugovora o escrow računu (). U pravilu je to razdoblje navedeno u samom tekstu ugovora. Ali druge okolnosti također mogu poslužiti kao osnova za zatvaranje escrow računa () - na primjer, prepoznavanje pojedinca kao nesposobnog, djelomično nesposobnog ili nestalog, kao i likvidacija pravne osobe itd.

U pravilu, pri zatvaranju escrow računa, ako nema osnove za prijenos novca korisniku ili je na drugi način predviđeno ugovorom, stanje sredstava prenosi se ili izdaje deponentu ().

Trenutak stečaja (insolventnosti) kreditne institucije koja je escrow agent izravno utječe na to tko točno, deponent ili korisnik, treba ući u registar vjerovnika. Ako još nisu nastupile okolnosti pod kojima bi sredstva trebala biti terećena s računa, tada u registru, prema senior partneru Forward Legal Law Officea Aleksej Karpenko, vlasnik računa (deponent) mora ustati. Ako su se takve okolnosti već dogodile, onda - korisnik.

Hoće li escrow postati skuplji od akreditiva?

Stručnjaci ne isključuju da bi troškovi usluga za održavanje escrow računa doista mogli biti veći od troška akreditiva, budući da banke podliježu većim zahtjevima prema escrow ugovoru. Ali s jednakom vjerojatnošću cijena može biti niža ako uzmemo u obzir sustav jamstva depozita koji escrow račun pruža stranama. U ovom trenutku prosječni trošak otvaranja escrow računa iznosi 2,5 tisuća rubalja, a izmjena ugovora i plaćanje na račun njegovog izvršenja može koštati od 500 rubalja. do 2,5 tisuća rubalja. U ovom slučaju, u pravilu, banka prima naknadu ne od sredstava koja su na escrow računu ().

Istodobno, Anastasia Malyukina je uvjerena da će cijene, prije svega, ovisiti o tome koliko su složeni odnosi riješeni u okviru svakog konkretnog ugovora. "Kada sam tek počela proučavati ovu temu, vidjela sam da se samo nekoliko banaka odlučilo pružiti takvu uslugu. Uz dužno poštovanje prema bankarskom sustavu, bila sam zbunjena, jer kad kažemo da je izbor escrow agenta ograničeno, to stvara određene rizike u implementaciji bez obzira na to koliko bismo vi i ja željeli koristiti escrow račun, trebamo trećeg agenta, escrow agenta, i ako on nije spreman pružiti nam odgovarajuću uslugu, ako boji se nečega ili nije siguran koliko mu zakon dopušta primjenu određenih ili drugih mehanizama, onda neće ulaziti u te odnose.Stoga mislim da je sada pitanje tarifa stvar politike koju će banke odabrati, " ona kaže.

Polina Lebedeva također isključuje mogućnost utvrđivanja točne tarife, budući da ugovor o escrow računu nije masovni standardizirani proizvod. "Ovaj ugovor se za sada izrađuje na konkretan zahtjev. Naravno, već ova okolnost iziskuje puno veće troškove rada od strane banaka i veće transakcijske troškove održavanja ovog proizvoda. Stoga se može pokazati da takav tailor-made odjeća će zapravo koštati više nego odijelo, sašiveno u tvornici. Ali opet, to je stvar tržišta i prakse", smatra stručnjak.

Istovremeno, direktor za pravni i korporativni rad CJSC Rusatom Overseas Konstantin Krjaževski, fokusirajući se na međunarodnu praksu, mišljenja je da troškovi održavanja escrow računa u svakom slučaju neće biti previsoki.

Među bankovnim uslugama, osim akreditiva, postoje i druge slične funkcije. Escrow računi jedan su takav financijski instrument. U Rusiji su se pojavili relativno nedavno, tek 2012. godine. Pogledajmo koje su razlike između escrow i akreditiva.

Koncept i značajke primjene u Rusiji

Escrow račun je financijski instrument namijenjen smanjenju rizika u komercijalnim transakcijama, poput prodaje i kupnje nekretnina. Sam račun je uvjetovan. Uzima u obzir dokumente koji potvrđuju vlasništvo, novac, ali do određene točke. Ovaj trenutak je točno naznačen u ugovoru o otvaranju escrow-a.

Ovaj financijski instrument došao je u Rusiju 2012. godine, kada je zakonodavstvo prvi put upotrijebilo novu vrstu ugovora namijenjenu uvjetnom skladištenju imovine, kao i posebnu vrstu računa za računovodstvo takvih transakcija.

U svjetskoj financijskoj praksi escrow račune otvaraju banke, financijske tvrtke, escrow agenti i sl. Po svojoj funkcionalnoj namjeni vrlo su slični bankarskim instrumentima kao što su akreditiv, naplata, garancija, mjenica, sef.

Najčešće se escrow računi koriste za smanjenje rizika u trgovinskim operacijama, kada su druge ugovorne strane slabo poznate i kada je razina povjerenja među njima niska. Primjerice, u SAD-u sličan financijski instrument prati transakcije kupnje i prodaje nekretnina.

Obično su tri strane uključene u transakciju: kupac, prodavatelj i agent za escrow. Zadatak potonjeg je vršiti kontrolu nad činjenicom da se transakcija odvija u potpunosti u skladu s ugovornim uvjetima. I tek nakon sklapanja ugovora, provjere dokumenata od strane escrow agenta, prodavatelju se isplaćuje novac. Dakle, escrow djeluje kao dodatno jamstvo da će strane ispuniti sve uvjete transakcije.

U Rusiji se escrow računi koriste na sličan način. Prikladni su i za domaće tvrtke i za nerezidente koji obavljaju trgovačke operacije na području Ruske Federacije. Uz njihovu pomoć možete:

Osigurajte da su uvjeti ugovora ispunjeni.
Jamčiti sigurno skladištenje sredstava koja djeluju kao plaćanje prema ugovoru.

Obično se novac čuva u banci koja djeluje kao escrow agent i nije zainteresirana strana u transakciji.

Najčešće se ovaj financijski instrument koristi za osiguranje obavljanja takvih operacija kao što su:

kupnja i prodaja nekretnina, uklj. između investitora i dioničara;
trgovinske transakcije između ugovornih strana, čiji su predmet roba, usluge, prava intelektualnog vlasništva;
kupnja vrijednosnih papira.

Tri su strane uključene u trgovinsku operaciju:

deponent – kupac robe ili usluga;
korisnik je prodavatelj nekretnine;
escrow agent - banka koja prati ispunjavanje uvjeta ugovora, odgovorna je za sigurnost sredstava i dokumenata. I nakon provjere transakcije za sve uvjete ugovora, isplaćuje novac prodavatelju i daje imovinu kupcu.

Razlike od akreditiva, prednosti i nedostaci

Koja je razlika između escrowa i akreditiva, jer su ova dva instrumenta vrlo slična u svojoj funkcionalnoj namjeni – osmišljeni su za smanjenje rizika u komercijalnim transakcijama. Ali ipak postoji značajna razlika između njih, a ona je sljedeća:

Za razliku od akreditiva, escrow računi se zatvaraju samo uz osobnu prisutnost svih sudionika u transakciji. Kupac može opozvati akreditiv u bilo kojem trenutku, a opoziv - sama banka bez prethodne obavijesti stranama. U međunarodnoj praksi opozivi akreditivi zabranjeni su od 2007. godine.
Akreditivni oblik plaćanja je strogo reguliran zakonom, a ugovor preko escrow računa je fleksibilniji. U potonjem, strane mogu navesti samo one uvjete koji su im potrebni za dovršenje transakcije. Ali ono što je potrebno za akreditiv strogo je navedeno u zakonodavnim aktima Središnje banke. Drugim riječima, paket dokumenata, skup uvjeta za escrow račune formiraju stranke, a za akreditivne oblike plaćanja to je predviđeno zakonom.
Kod akreditiva, odgovornost za ispunjavanje uvjeta transakcije u potpunosti leži na kupcu i prodavatelju, za escrow račune - na banci. To znači da se plaćanje novca u obliku akreditiva provodi uz prisutnost svih dokumenata predviđenih ugovorom, bez obzira na njihov sadržaj i usklađenost s ugovornim uvjetima. A kod korištenja escrow računa banka je dužna u potpunosti kontrolirati i verificirati izvršenje transakcije od samog početka do njezinog završetka.

Značajna prednost escrow računa u usporedbi s akreditivima je njihova fleksibilnija priroda i jednostavnost izvršenja. S druge strane, ovaj oblik obračuna ima i nedostatke:

Do danas samo 21 banka ima pravo otvaranja escrow računa. Akreditiv se odnosi na standardne bankarske proizvode koji su prisutni u liniji financijskih usluga svake banke.
Novac deponenta na escrow računima u slučaju bankrota financijske institucije Agencija osigurava samo do 10 milijuna rubalja.
Escrow računi slabo su zaštićeni od prijevarnih shema u koje su uključeni zaposlenici banke. Akreditiv u ovom slučaju ima značajniju razinu zaštite. No, za razliku od navedenog, napominjem da odabir banaka koje imaju pravo otvaranja ovakvih računa vrši Centralna banka nakon detaljne provjere, čime se takvi rizici u velikoj mjeri eliminiraju.

Također treba napomenuti da se ova financijska usluga brzo razvija u Rusiji. Dakle, prema prognozama bankara, do kraja 2019. oko 30% svih hipotekarnih transakcija bit će provedeno pomoću escrow računa. Usput, veliki doprinos proširenju funkcionalnosti ovog bankarskog instrumenta daje sudska praksa koja se formira u odnosima između developera i kupaca nekretnina.

Ponude ruskih banaka

Do danas je moguće osigurati rizike hipotekarne transakcije i otvoriti račune u 21 ruskoj banci. Riječ je o Sberbank, Gazprombank, VTB, Rosselkhozbank, Sovcombank i drugima.

U Genbank za fizička lica vrijede druge tarife:

otvaranje računa koštat će 1250-2500 rubalja (ovisno o podružnici banke);
ispunjenje uvjeta transakcije - 1.250-2.500 rubalja;
promjena uvjeta - 1.000 rubalja.

Za usporedbu, ovdje su uvjeti za servisiranje escrow računa od Pervouralskbank:

otvaranje - 1.000 rubalja;
promjena uvjeta - 500 rubalja;
podizanje gotovine korisniku u iznosu većem od 3 milijuna rubalja - 0,05%, ali ne više od 3000 rubalja.

Kao što je vidljivo iz navedenog, banke u pravilu naplaćuju naknadu za otvaranje escrow računa, kao i prilikom sklapanja dodatnih ugovora. Naziv ostalih provizija je individualne prirode i ovisi o banci agentu.

Valja napomenuti da većina financijskih institucija otvara escrow račune bez naknade kao cjelovitu uslugu koja prati hipotekarni kredit. Vrijedno je napomenuti da se također koristi prilično često.

Od 2018. na snagu su stupile izmjene koje će omogućiti učinkovito korištenje escrow računa. Ovaj je alat pokrenut 2014. godine, ali je pravna nesigurnost nekih pitanja negativno utjecala na njegovu upotrebu. Usvojenim izmjenama otklonjeni su postojeći sukobi, čime će se značajno smanjiti rizici prilikom sklapanja transakcije.

Od lipnja sljedeće godine Rusija ponovno pokreće mehanizam za sklapanje transakcija korištenjem escrow računa. Izvršene su odgovarajuće izmjene Građanskog zakona i zakona o ovršnom postupku i stečaju. Ovaj mehanizam bilo je moguće koristiti od 2014. godine, međutim, pravni sukobi spriječili su njegovu učinkovitu primjenu.

Escrow račun se najčešće koristi u provedbi trgovačkih transakcija (prvenstveno transakcija vezanih uz nekretnine). Prilikom korištenja ovog računa u transakciji sudjeluje treća strana - escrow agent, koji djeluje kao jamac ispunjenja obveza sudionika u trgovinskoj operaciji. Novac se prenosi prodavatelju tek nakon što su kompletirani svi potrebni dokumenti i prijenos vlasništva.

Kao rezultat toga, strane u transakciji značajno smanjuju svoje rizike, što je glavna prednost escrow računa. Unatoč očitim prednostima, dosadašnja verzija zakona nije jasno definirala najvažnije pitanje - kome pripada novac položen na račun. Osim toga, ostali su neriješeni drugi problemi koji su ometali korištenje escrow računa.

Korisne izmjene

Izmjenama i dopunama, koje stupaju na snagu sljedeće godine, određen je pravni status sljedećih pitanja:

Novac položen na escrow račune ne uzima se u obzir prilikom utvrđivanja stečajne mase ako je nad posrednikom proglašen stečaj. Kao rezultat toga, strane u transakciji su zaštićene od financijskih poteškoća agenta za escrow.
Svrha ovih računa utvrđena je na zakonodavnoj razini. Možete prenijeti novac ili vrijednosne papire na escrow račun, koji će biti preneseni drugoj strani tek nakon što su ispunjeni svi uvjeti navedeni u ugovoru.
Te račune mogu otvarati samo banke (u svjetskoj praksi to pravo imaju i odvjetnički uredi i specijalizirane organizacije). Maksimalni limit sredstava na ovom računu je 10 milijuna rubalja.
Ranije je escrow račun bio dopušten samo u bezgotovinskom obliku. Nakon inovacija, bit će dodani barter ugovori koji se koriste za razmjenu raznih sredstava.
Jasno je definirano tko je vlasnik sredstava na računu. Do datuma koji je definiran kao datum namire, novac pripada osobi koja ga je položila. Nakon toga novac je u vlasništvu strane u čiju je korist otvoren escrow račun. Na sličan će se način utvrditi vlasništvo nad vrijednosnim papirima i drugom imovinom.

Stručnjaci primjećuju problem koji nije opisan u usvojenim amandmanima. Unatoč mogućnosti otvaranja escrow računa i polaganja sredstava na njega od 2018. godine, obveza korištenja usluga neovisnih procjenitelja nije zakonski utvrđena. Kao rezultat toga, mogu se pojaviti situacije u kojima stvarna vrijednost imovine ne odgovara iznosu utvrđenom u ugovoru. Praksa korištenja procjenitelja obavezna je u SAD-u i Europi, gdje se aktivno koristi mehanizam escrow računa.

Osim zaštite interesa stranaka u trgovinskoj operaciji, Središnja banka zainteresirana je za korištenje escrow računa. Ovakvim načinom obračuna velike akvizicije postat će transparentnije, što će olakšati poslove financijskog praćenja.

Nove mogućnosti praćenja

Escrow računi čine transakciju transparentnijom, uvjereni su predstavnici Centralne banke. Ranije su trgovinske operacije za velike iznose ostajale izvan vidokruga regulatornih tijela, što je dovodilo do raznih zlouporaba. Uključujući takve transakcije izvršene su u svrhu unovčavanja sredstava. Korištenje escrow računa minimizirat će takve transakcije. Ovo stajalište dijeli i Rosfinmonitoring.

Osim toga, Središnja banka strogo regulira postupke banaka pri radu s escrow računima. U siječnju-lipnju 2017. regulator je izdao dozvole samo tri financijske institucije: Gazprombank, Sberbank i Rosselkhozbank. Ostale banke tek trebaju ispuniti sve zahtjeve Centralne banke za rad s ovim alatom.

Stručnjaci pozitivno ocjenjuju usvojene izmjene i raduju se aktivnijem korištenju escrow računa sljedeće godine. Ovaj će mehanizam postati osobito popularan u trgovinskim operacijama koje predviđaju dodatne uvjete (uključujući načelo odgode plaćanja). Međutim, razmjena vrijednosnih papira putem escrow računa ne izgleda tako privlačno.

Analitičari ističu da će takve operacije središnja banka pomno proučavati. Regulator će pažljivo provjeriti usklađenost ovih transakcija s primjenjivim zakonom, što može značajno odgoditi provedbu uvjeta ugovora. Kao rezultat toga, razmjena vrijednosnih papira će se provoditi pomoću drugih mehanizama.

Rusi sada imaju priliku otvoriti novu vrstu računa u bankama - escrow račun, koji je vrlo popularan na Zapadu. Ali u Rusiji se nekako nije ukorijenio. Međutim, stvari bi se uskoro mogle promijeniti.

Escrow račun može se koristiti, primjerice, za namire u prometu nekretninama. Shema je jednostavna: kupac i prodavatelj dogovaraju transakciju i sve uvjete pod kojima će se ona smatrati obavljenom.

Zatim se u banci otvara escrow račun na koji kupac polaže iznos koji je dogovorio s prodavateljem, a jednak je vrijednosti nekretnine koju će kupiti. Sve strane mogu provjeriti stanje ovog računa u bilo kojem trenutku, ali prodavatelj će moći povući sredstva tek nakon potpisivanja svih dokumenata, čiji se popis unaprijed dogovara. Escrow agent (banka) osigurava ispunjavanje svih dogovora.

Kako napominje Oleg Ivanov, potpredsjednik Udruženja regionalnih banaka Rusije, escrow računi se koriste posvuda u svijetu, a posebno u međunarodnoj trgovini, kada je potrebno platiti robu koja je još na putu i nije stigla do kupac. Ali u Rusiji, zbog zakonodavnih osobitosti, njihova je uporaba još uvijek ograničena na sektor nekretnina. Međutim, ni ovdje alat još nije pronašao popularnost.

“Naši ljudi su navikli da se u takvom slučaju ne može bez sefa – stranke su prebrojale novac, provjeravale ga, stavljale u sef, a onda odvozile”, prisjeća se. Escrow - gotovo isto, samo u bezgotovinskoj verziji. Čini se da je to isplativo, jer odlazak u banku i natrag s velikim iznosom može ići ustranu. No, postoji problem o kojem govore i trgovci nekretninama: za određenu kategoriju naših građana takvi su računi previše transparentni, a ne izgaraju svi i ne uvijek uvijek od želje da “svjetle” pravi iznos transakcije i, u tom slučaju, objasni odakle dolazi novac. Osim toga, kupci imaju porezne posljedice, a to nije uvijek ugodno.

Kao rezultat toga, sada u našoj zemlji ne postoji čak ni točna statistika o broju otvorenih escrow računa. "Središnja banka ne prikuplja takve podatke, jer vjerojatno još nema što prikupljati", žali se Ivanov, "Osim toga, postoji mnogo neriješenih pravnih pitanja, pa se bankama ne žuri puno eksperimentirati."

Država osigurava 10 milijuna rubalja na escrow računu. Za obične depozite taj iznos ne prelazi 1,4 milijuna rubalja

Sa svoje strane, voditelj analitičkog centra "Pokazatelji tržišta nekretnina IRN.RU" Oleg Repchenko naziva još jedan važan problem. Lavovski udio transakcija nekretninama danas pripada sekundarnom tržištu, koje zauzvrat ima mnogo alternativnih transakcija.

"Ovdje u lancu nisu tri strane (prodavač, kupac, banka), nego više njih - pet ili više", kaže. "A često se događa da prodavatelj drugog stana ne može položiti novac dok ne proda prvi. " Tako se cijeli teško uspostavljeni lanac ruši. Ova situacija je neprihvatljiva za otvaranje escrow računa.

Inače, escrow računi koje građani otvaraju prilikom transakcija stambenim nekretninama uključeni su u sustav osiguranja depozita. Štoviše, iznos koji treba osigurati doseže 10 milijuna rubalja, a ne 1,4 milijuna, kao kod običnih depozita.

Izmjene i dopune zakona o zajedničkoj izgradnji, koje se razmatraju u Državnoj dumi i već su prošle prvo čitanje u veljači ove godine, mogu dodati popularnost escrow računima. Obvezuju se držati sredstva dioničara na escrow računima. Programeri ovaj novac će biti dostupan tek nakon ispunjenja svih obveza. No stručnjaci i dalje sumnjaju da će nacrt zakona, kada bude razmatran u drugom čitanju, biti usvojen bez ikakvih izmjena.

S jedne strane, usvajanjem ovih izmjena dioničari će biti zaštićeni. S druge strane, izgubit će se interes developera koji trebaju sredstva "ovdje i sada". Oleg Ivanov vjeruje. Dakle, oni mogu lobirati za neke amandmane na postojeći prijedlog zakona.

Stručnjaci, pak, bilježe još jedan problem, zbog kojeg escrow računi kod nas još nisu zaživjeli. “U masovnoj svijesti naših građana gotovina i dalje igra veliku ulogu”, napominje Oleg Ivanov. Da, i poslovanje prema progresivnim tehnologijama je nepovjerljivo. Osim toga, postoji stara provjerena metoda - akreditiv. Ovdje su, međutim, uključene četiri strane: kupac i prodavatelj te dvije banke koje zastupaju njihove interese. Shema je slična, iako je escrow račun fleksibilniji alat, čije uvjete stranke mogu mijenjati kako žele. Naravno, nakon prethodnog dogovora o tome.

Prema Alekseju Matjuhovu, izvršnom direktoru odvjetničkog društva BMS, ograničavajući faktor je prisutnost ograničenja koja se primjenjuju u Rusiji. Na primjer, samo novac može biti položen na escrow račun kod nas, a samo banke mogu biti escrow agenti. U međunarodnoj praksi popis imovine je puno širi, sve do intelektualnog vlasništva, a agent može biti, između ostalog, odvjetnik ili javni bilježnik u koje obje strane vjeruju.

Novi vrijednosni papiri

Ruske željeznice planiraju izdati obveznice s popustom

Ruske željeznice razmatraju mogućnost plasiranja obveznica. "Vjerojatno ćemo ponuditi nove financijske mehanizme. Sada isplaćujemo kupone na obveznice, ili možda nećemo ponuditi prihod od kupona, već izdati diskontne obveznice", rekao je novinarima Oleg Belozerov, čelnik tvrtke.

Ali za sada se o ovom pitanju raspravlja. Kakva će odluka biti donesena - saznat ćemo za mjesec dana, jasan je Belozerov. Prema njegovim riječima, kompanija planira u bliskoj budućnosti odlučiti hoće li izdavati diskontne obveznice ili plasirati tradicionalne obveznice s kuponskim prihodom.

"Sada naše kolege rade na tome. Moramo razumjeti koliko i koji od mehanizama će nam omogućiti niže troškove", objasnio je šef Ruskih željeznica.

Eskontne obveznice, podsjećamo, plasiraju se s "maržom" na nominalnu vrijednost. Razlika između plasmanske i otkupne cijene je prihod ulagatelja. Danas je u optjecaju 15 emisija burzovnih obveznica Ruskih željeznica u vrijednosti većoj od 312 milijardi rubalja. Tu je i 13 klasičnih izdanja obveznica za gotovo 190 mlrd.