Escrow račun i razlika akreditiva. Šta je escrow račun

Escrow račun (escrow account) je namijenjen za privremeno skladištenje sredstava do izvršenja uplate. Vlasnik računa (escrow agent) ne zavisi ni od jedne od strana u transakciji i sarađuje sa njima, kontrolišući ispunjenje unapred dogovorenih uslova. Samo u tom slučaju može podići novac sa računa.

Tipično, escrow računi se koriste za plaćanje poreza na osiguranje i imovinu. Prvo se vrši početna uplata, a zatim redovna plaćanja. Iako se u većini jurisdikcija premije osiguranja i porezi na imovinu plaćaju jednom godišnje, u slučaju escrow računa, dozvoljeno je podijeliti iznos na 12 dijelova i izvršiti plaćanje u mjesečnim ratama.

Escrow račun, koji se otvara za kupovinu nekretnine na kredit, predstavlja obavezu novog vlasnika da blagovremeno plaća porez na imovinu. Po potrebi služi i za kupovinu i održavanje polise osiguranja. Budući da interesi zajmodavca mogu nastradati u slučaju neplaćanja, on izdaje zajam uz otvaranje escrow računa.

U trenutku izdavanja hipotekarnog kredita, zajmoprimac plaća učešće. Ubuduće se redovnim mjesečnim uplatama dodaje određeni iznos za otplatu glavnice duga i. U trenutku plaćanja premije osiguranja ili poreza, hipotekarna kompanija vrši plaćanje sa escrow računa zajmoprimca.

Glavna prednost plaćanja premija osiguranja i poreza preko specijaliziranog računa je ravnomjerna raspodjela finansijskog opterećenja na budžet vlasnika kuće. Tokom godine, novac na specijalizovanom računu ostaje netaknut, što zajmoprimca oslobađa od glavobolje da ga naplati u trenutku plaćanja. Nedostatak šeme je što se na zamrznuti iznos ne obračunava kamata, iako vlasnik imovine ostaje tehnički vlasnik do trenutka plaćanja.

Escrow računi se često koriste za građevinske kredite. Sredstva se drže na njima i isplaćuju kako se završi sljedeća faza projekta. Alat omogućava kupcu da plati posao tek po završetku. Programer dobija garanciju da će njegove usluge biti plaćene.

U stvari, escrow račun se može koristiti u svim slučajevima kada postoje sumnje u ispravnost ispunjavanja uslova ugovora od strane svakog od njegovih učesnika. Otvara ga treće nezainteresovano lice, koje uživa poverenje svih učesnika u transakciji.

Najpopularniji organizacioni oblik preduzetništva je društvo sa ograničenom odgovornošću. Pomoć u brzoj registraciji DOO. minimalna ulaganja, više povjerenja kupaca i izvođača.

Od 1. jula 2014. godine u Građanskom zakoniku Ruske Federacije pojavio se novi alat za interakciju između ugovornih strana - ugovor o escrow računu. Takav ugovor podrazumijeva otvaranje od strane banke (escrow agenta) posebnog računa za obračun i blokadu sredstava primljenih od vlasnika računa (deponenta) kako bi ih prenijela na drugu osobu (korisnika) ako za to postoje razlozi predviđeni ugovorom. (). Za ovu vrstu ugovora stranke mogu pribjeći prilikom sklapanja većine zakonom predviđenih transakcija, ali se najčešće koriste prilikom kupoprodaje nekretnina. Međutim, uprkos popularnosti ove institucije u inostranstvu, u Rusiji ugovor o escrow računu nije bio u širokoj upotrebi ni nakon njegovog zakonskog rešenja. Razumjet ćemo razloge za to, a također ćemo detaljnije razmotriti karakteristike ovog sporazuma.

Šta je ugovor o escrow računu?

Ako na razumljivijim jezikom navedemo formulaciju datu u Građanskom zakoniku Ruske Federacije, onda se escrow odnosi mogu opisati kao tripartitni odnosi u kojima dužnik, ispunjavajući svoju glavnu obavezu, prenosi novac ne direktno drugoj strani, već trećoj strani (excrow agent). Zajmodavac, što je važno, ovaj novac može dobiti tek nakon što se nastupe okolnosti navedene u ugovoru. Takav sporazum se obično zaključuje u tri primjerka.

MIŠLJENJE

Anastasia Malyukina, saradnica u Forward Legal:

"U svjetskoj praksi su escrow ugovori široko rasprostranjeni. I u ovom slučaju ne govorim samo o zemljama poput SAD-a, Njemačke, Švicarske, Engleske, već i o zemljama u istočnom smjeru: Kini i Japanu. Nedavno sam naišao je na slučaj u kojem je banka Mongolije djelovala kao escrow agent, i to vrlo uspješno, osiguravajući odgovarajuće obaveze. I tolika popularnost ovog mehanizma, uprkos činjenici da u većini zemalja nije regulisana zakonom, objašnjava se činjenicom da je escrow račun zaista zgodan i da zaista radi svoj posao.Osnovna funkcija je da osigura pravilno izvršenje obaveza po glavnom ugovoru, a to se odnosi na potpuno različite oblasti - nije bitno da li se radi o spajanje ili pripajanje firmi, licencni odnosi, kupovina od strane građanina stana, aviona, jahte i sl."

Dakle, ugovor o escrow računu je prilično univerzalna struktura koja vam omogućava da povećate povjerenje strana u transakciji da će dobiti ono što su očekivale. U ekstremnim slučajevima, čak i ako do transakcije ne dođe, dužnik će moći naplatiti dio novca koji je planirao prenijeti povjeriocu, a nije prenio zbog činjenice da nije uredno ispunio svoje obaveze.

Ako su ranije, prilikom odlučivanja o otvaranju escrow računa, strane pribjegavale normama međunarodnog prava, onda je prošle godine mogućnost sklapanja takvih sporazuma bila sadržana u ruskom zakonodavstvu. Govoreći o ovoj vrsti ugovora, vrijedi napomenuti nekoliko njegovih glavnih karakteristika ili karakteristika.

Ugovor o escrow računu uključuje ne samo escrow agenta (banku) i deponenta, odnosno vlasnika računa, već i korisnika – onoga kome su sredstva namijenjena. I, shodno tome, korisnik ima stvarnu priliku da utiče na uslove relevantnog sporazuma na ravnopravnoj osnovi sa ostalima.

Sredstva prebačena na escrow račun su odvojena. Odnosno, prenose se na poseban račun, obračunava banka, blokiraju, a po običajnom pravu ni deponent, iako je vlasnik računa, ni korisnik, iako su mu ta sredstva namijenjena, nemaju nema pravo raspolagati njima sve dok se ne steknu okolnosti navedene u sporazumu (). U slučaju ovakvih okolnosti, banka je dužna da korisniku uplati iznos koji duguje korisniku na ruke ili ga prebaci na navedeni račun u roku utvrđenom ugovorom, a u njegovom odsustvu u roku od 10 dana od dana kada obaveza ().

Strane zadržavaju mogućnost da kontrolišu šta se dešava na escrow računu - i korisnik i deponent mogu u bilo kom trenutku zatražiti od banke da im dostavi ažurne informacije o računu ().

Struktura ugovora o escrow računu je prilično fleksibilna. Kako naglašava direktor Pravne direkcije Rosbanke, danas obim potražnje za ovom vrstom ugovora ne dozvoljava bankama da naprave standardni proizvod. Štaviše, uvjerena je da čak i ako escrow postane zaista popularan alat, pristup sklapanju ugovora i dalje će ostati fleksibilan i odgovarati prirodi transakcije i potrebama strana. Dakle, deponent i korisnik mogu uticati na listu osnova po čijem nastanku može dobiti sredstva koja su mu namijenjena na račun. Uzimajući u obzir specifične odnose koji su se razvili između strana, uzimajući u obzir specifičnosti određene osnovne obaveze, one mogu odrediti odgovarajuće uslove. Štaviše, Anastasia Malyukina dodaje da deponent i korisnik mogu u sporazumu predvideti uslov koji obavezuje escrow agenta da proveri postojanje relevantnih osnova i da proveri dokumente koje su strane dostavile ne formalno, već detaljnije - ovo, prema ekspert, je glavna razlika između ugovora o računu escrow od akreditiva.

NAŠA REFERENCA

Akreditiv je novčana obaveza koju banka prihvata u ime platioca. Omogućava vam da izvršite plaćanja u korist primaoca sredstava po akreditivu, kao i da platite, prihvatite ili diskontirate mjenicu, ili prenesete ovlaštenje za obavljanje ovih operacija na drugu banku ().

Međutim, treba napomenuti da je u domaćem zakonodavstvu dizajn ugovora o escrow računu skraćena verzija ugovora koja je postala rasprostranjena u svjetskoj praksi. U ruskom pravu ovu instituciju karakteriše:

ograničena lista imovine koja se može prenijeti na escrow račun - samo gotovina može djelovati u ovoj ulozi (dok se bilo koja imovina može prenijeti na escrow agenta u inostranstvu);
ograničena lista escrow agenata – danas samo kreditne institucije mogu obavljati ovu funkciju (u inostranstvu, advokati, zastupnici osiguranja i bilo koja druga osoba od povjerenja strana u transakciji mogu djelovati kao escrow agenti). Po želji, strane mogu koristiti notara koristeći drugu sličnu instituciju - polaganje sredstava na depozit kod notara (), međutim, ovaj alat ne pruža iste mogućnosti koje pruža ugovor o escrow računu.

MIŠLJENJE

Polina Lebedeva, direktorica Pravnog direktorata Rosbanke:

“Čini mi se da će status escrow agenta kao kreditne organizacije ostati još dugo, jer će se na ovaj način, posebno, obezbijediti suzbijanje legalizacije imovinske koristi stečene kriminalom, upravo zbog posebnih specifičnosti i rigidnost bankarske regulative u ovoj oblasti.

Istovremeno, u našoj praksi vidimo da postoji zahtjev sa strane poslovanja za ugovore o escrow računu. Takođe mogu da napomenem da se korišćenje escrow računa spominje i na nivou propisa koji regulišu različite aspekte obračuna – posebno za transakcije kupoprodaje nekretnina, gde je mogućnost korišćenja escrow računa direktno određena za period do registracija prenosa vlasništva i završetak poravnanja između strana [pod. 4.45.3, str. 4 ch. Deo II Dodatka Uredbi Banke Rusije "" od 16. jula 2012. godine br. 385-P. - Crveni.]. Štaviše, iznos naknade za depozite na escrow računima koji se koriste u transakcijama kupovine i prodaje nekretnina je mnogo veći nego za obične račune [, Federalni zakon od 23. decembra 2003. br. 177-FZ "". - Crveni.]".

Dajući ocjenu odredbi o ugovoru o escrow računu u ruskom zakonodavstvu, Anastasia Malyukina smatra da on ima izglede za razvoj: „Po mom mišljenju, iako ne postoji uspostavljena praksa više od godinu dana postojanja, ova institucija ima dobar budućnosti, i ne isključujem da će u bliskoj budućnosti zakonodavac ipak odlučiti da proširi obim svoje primjene, a možda ćemo doživjeti trenutak kada će u našoj zemlji, u ruskom zakonu, takve specifične konstrukcije biti implementirane , kao što je, na primjer, izvlačenje izvornog koda softvera, koji se primjenjuje u licencnim odnosima u inostranstvu".

Neke karakteristike korištenja ugovora o escrow računu

Odlukom da se prilikom sklapanja posla prijave ovoj instituciji, strane se mogu suočiti s nizom nijansi. Hajde da razmotrimo neke od njih.

Opšti razlozi za izmjenu ugovora odnose se na ugovor o escrow računu. To znači da se može promijeniti:

na inicijativu stranaka ();
Odlukom tribunala ();
zbog značajne promjene okolnosti ().

Istek je glavni razlog za raskid ugovora o escrow računu (). Po pravilu, ovaj period je naveden u samom tekstu ugovora. Ali i druge okolnosti mogu poslužiti kao osnova za zatvaranje escrow računa () - na primjer, priznanje pojedinca kao nesposobnog, djelimično nesposobnog ili nestalog, kao i likvidacija pravnog lica itd.

Općenito je pravilo, pri zatvaranju escrow računa, ako nema osnova za prijenos novca korisniku ili na drugi način predviđen ugovorom, stanje sredstava se prenosi ili izdaje deponentu ().

Trenutak bankrota (nesolventnosti) kreditne institucije koja je escrow agent direktno utiče na to ko tačno, deponent ili korisnik, treba da se upiše u registar povjerilaca. Ako još nisu nastupile okolnosti pod kojima bi se sredstva trebala teretiti sa računa, onda u registru, prema starijem partneru Pravne advokatske kancelarije Forward Alexey Karpenko, vlasnik računa (deponent) mora ustati. Ako su se takve okolnosti već dogodile, onda - korisnik.

Hoće li escrow postati skuplji od akreditiva?

Stručnjaci ne isključuju da troškovi usluga održavanja escrow računa mogu zaista biti veći od cijene akreditiva, budući da banke podliježu više zahtjeva prema escrow ugovoru. Ali sa jednakom vjerovatnoćom, cijena može biti niža ako uzmemo u obzir sistem garancije depozita koji escrow račun pruža strankama. U ovom trenutku prosječni trošak otvaranja escrow računa iznosi 2,5 hiljada rubalja, a izmjena ugovora i plaćanje po osnovu njegovog izvršenja može koštati od 500 rubalja. do 2,5 hiljada rubalja. U ovom slučaju, po pravilu, banka prima naknadu ne iz sredstava koja se nalaze na escrow računu ().

Istovremeno, Anastasia Malyukina je uvjerena da će cijene prije svega ovisiti o tome koliko će složeni odnosi biti riješeni u okviru svakog konkretnog ugovora. „Kada sam tek počeo da proučavam ovu temu, video sam da se samo nekoliko banaka odlučilo da pruži takvu uslugu. Uz svo poštovanje bankarskog sistema, bio sam zbunjen, jer kada kažemo da je izbor escrow agenta ograničeno, to stvara određene rizike u implementaciji koliko god vi i ja željeli da koristimo escrow račun, potreban nam je treći agent, escrow agent, i ako on nije spreman da nam pruži odgovarajuću uslugu, ako on plaši se nečega ili nije siguran koliko mu zakon dozvoljava da primenjuje određene ili druge mehanizme, onda neće ulaziti u te odnose.Zato mislim da je sada pitanje tarifa stvar politike koju će banke izabrati, " ona kaze.

Polina Lebedeva takođe isključuje mogućnost uspostavljanja tačne tarife, budući da ugovor o escrow računu nije masovni standardizovani proizvod. "Ovaj ugovor se za sada sastavlja na konkretan zahtjev. Naravno, ova okolnost već sada zahtijeva mnogo veće troškove rada od strane banaka i veće transakcione troškove održavanja ovog proizvoda. Stoga se može ispostaviti da je ovako skrojen Odjeća će zapravo koštati više od fabrički sašivenog odijela. Ali opet, to je stvar tržišta i prakse“, smatra stručnjak.

Istovremeno, direktor za pravni i korporativni rad CJSC Rusatom Overseas Konstantin Kryazhevsky, fokusirajući se na međunarodnu praksu, smatra da troškovi održavanja escrow računa u svakom slučaju neće biti previsoki.

Među bankarskim uslugama, pored akreditiva, postoje i druge sa sličnim funkcijama. Escrow računi su jedan takav finansijski instrument. U Rusiji su se pojavili relativno nedavno, tek 2012. godine. Hajde da vidimo koje su razlike između escrow-a i akreditiva.

Koncept i karakteristike primjene u Rusiji

Escrow račun je finansijski instrument dizajniran za smanjenje rizika u komercijalnim transakcijama, kao što je prodaja i kupovina nekretnina. Sam račun je uslovljen. Uzima u obzir dokumente koji potvrđuju vlasništvo, novac, ali do određene tačke. Ovaj momenat je precizno naznačen u ugovoru za otvaranje escrow-a.

Ovaj finansijski instrument je u Rusiju došao 2012. godine, kada je u zakonodavstvu prvi put korišćena nova vrsta ugovora namenjena uslovnom skladištenju imovine, kao i posebna vrsta računa za računovodstvo takvih transakcija.

U svjetskoj finansijskoj praksi escrow račune otvaraju banke, finansijske kompanije, escrow agenti itd. Oni su po svojoj funkcionalnoj namjeni vrlo slični bankarskim instrumentima kao što su akreditiv, naplata, garancija, mjenica, sef.

Najčešće se escrow računi koriste za smanjenje rizika u trgovačkim operacijama, kada su ugovorne strane međusobno malo poznate i nivo povjerenja među njima je nizak. Na primjer, u SAD-u sličan finansijski instrument prati transakcije kupovine i prodaje nekretnina.

Obično su tri strane uključene u transakciju: kupac, prodavac i escrow agent. Zadatak potonjeg je da vrši kontrolu nad činjenicom da se transakcija odvija u potpunosti u skladu sa ugovornim uslovima. I tek nakon zaključenja ugovora, provjere dokumenata od strane escrow agenta, prodavcu se isplaćuje novac. Dakle, escrow djeluje kao dodatna garancija da će strane ispuniti sve uslove transakcije.

U Rusiji se escrow računi koriste na sličan način. Pogodni su i za domaće kompanije i za nerezidente koji obavljaju trgovinske poslove na teritoriji Ruske Federacije. Uz njihovu pomoć možete:

Osigurajte da su uslovi ugovora ispunjeni.
Garantovati sigurno skladištenje sredstava koja služe kao plaćanje prema ugovoru.

Obično se novac čuva u banci koja djeluje kao escrow agent i nije zainteresirana strana u transakciji.

Najčešće se ovaj finansijski instrument koristi za osiguranje obavljanja takvih operacija kao što su:

kupoprodaja nekretnina, uklj. između investitora i akcionara;
trgovinske transakcije između ugovornih strana, čiji su predmet roba, usluge, prava intelektualne svojine;
kupovinu hartija od vrednosti.

Tri su strane uključene u trgovinsku operaciju:

deponent – kupac robe ili usluga;
korisnik je prodavac imovine;
Escrow agent - banka koja prati ispunjenje uslova ugovora, odgovorna je za sigurnost sredstava i dokumenata. I nakon provjere transakcije za sve uslove ugovora, isplaćuje novac prodavcu i daje imovinu kupcu.

Razlike od akreditiva, prednosti i nedostaci

Koja je razlika između escrow-a i akreditiva, jer su ova dva instrumenta veoma slična po svojoj funkcionalnoj namjeni – dizajnirani su da smanje rizik u komercijalnim transakcijama. Ali ipak postoji značajna razlika između njih, a ona je sljedeća:

Za razliku od akreditiva, escrow računi se zatvaraju samo uz lično prisustvo svih učesnika u transakciji. Akreditiv može u svakom trenutku opozvati kupac, a opoziv - sama banka bez prethodne najave stranaka. U međunarodnoj praksi, opozivi akreditivi su zabranjeni od 2007. godine.
Akreditiv oblik plaćanja je strogo reguliran zakonom, a ugovor koji koristi escrow račune je fleksibilniji. U potonjem, strane mogu navesti samo one uslove koji su im potrebni za završetak transakcije. Ali ono što je neophodno za akreditiv striktno je navedeno u zakonodavnim aktima Centralne banke. Drugim riječima, paket dokumenata, set uslova za escrow račune formiraju strane, a za akreditive oblike plaćanja to je predviđeno zakonom.
Kod akreditiva odgovornost za ispunjenje uslova transakcije u potpunosti snose kupac i prodavac, za escrow račune - banka. To znači da se isplata novca u obliku akreditiva vrši uz prisustvo svih dokumenata predviđenih ugovorom, bez obzira na njihov sadržaj i usklađenost sa ugovornim uslovima. A prilikom korišćenja escrow računa, banka je dužna da u potpunosti kontroliše i verifikuje izvršenje transakcije od samog početka do njenog završetka.

Značajna prednost escrow računa u odnosu na akreditive je njihova fleksibilnija priroda i lakoća izvršenja. S druge strane, ovaj oblik obračuna ima i nedostatke:

Do danas, samo 21 banka ima pravo da otvori escrow račune. Akreditiv se odnosi na standardne bankarske proizvode, koji su prisutni u liniji finansijskih usluga svake banke.
Novac deponenta na escrow računima u slučaju bankrota finansijske institucije osigurava Agencija samo do 10 miliona rubalja.
Escrow računi su slabo zaštićeni od lažnih šema u koje su uključeni zaposlenici banke. Akreditiv u ovom slučaju ima značajniji nivo zaštite. Ali za razliku od navedenog, napominjem da odabir banaka koje imaju pravo otvaranja takvih računa vrši Centralna banka nakon detaljne provjere, i time se u velikoj mjeri eliminišu takvi rizici.

Takođe treba napomenuti da se ova finansijska usluga ubrzano razvija u Rusiji. Dakle, prema prognozama bankara, do kraja 2019. godine oko 30% svih hipotekarnih transakcija bit će obavljeno putem escrow računa. Inače, veliki doprinos proširenju funkcionalnosti ovog bankarskog instrumenta daje i sudska praksa, koja se formira u toku odnosa graditelja i kupaca nekretnina.

Ponude ruskih banaka

Do danas je moguće osigurati rizike hipotekarne transakcije i otvoriti račune u 21 ruskoj banci. Riječ je o Sberbank, Gazprombank, VTB, Rosselkhozbank, Sovcombank i drugima.

U Genbank, za fizička lica, važe druge tarife:

otvaranje računa koštat će 1.250-2.500 rubalja (u zavisnosti od filijale banke);
ispunjenje uslova transakcije - 1.250-2.500 rubalja;
promjena uslova - 1.000 rubalja.

Poređenja radi, evo uslova za servisiranje escrow računa kod Pervouralskbanke:

otvaranje - 1.000 rubalja;
promjena uslova - 500 rubalja;
podizanje gotovine korisniku u iznosu većem od 3 miliona rubalja - 0,05%, ali ne više od 3.000 rubalja.

Kao što se vidi iz navedenog, banke najčešće naplaćuju naknadu za otvaranje escrow računa, kao i prilikom sklapanja dodatnih ugovora. Naziv preostalih provizija je individualne prirode i zavisi od banke agenta.

Treba napomenuti da većina finansijskih institucija besplatno otvara escrow račune kao sveobuhvatnu uslugu koja prati hipotekarne kredite. Vrijedi napomenuti da se također često koristi.

Od 2018. godine stupile su na snagu izmjene koje će omogućiti efikasno korištenje escrow računa. Ovaj alat je pokrenut 2014. godine, ali je pravna nesigurnost nekih pitanja negativno uticala na njegovu upotrebu. Usvojenim izmjenama i dopunama otklonjeni su postojeći konflikti, što će značajno smanjiti rizike pri sklapanju transakcije.

Od juna iduće godine, Rusija ponovo pokreće mehanizam za sklapanje transakcija pomoću escrow računa. Urađene su odgovarajuće izmjene i dopune Građanskog zakonika i zakona o izvršnom postupku i stečaju. Ovaj mehanizam je moguće koristiti od 2014. godine, međutim pravni sukobi su spriječili njegovu efikasnu primjenu.

Escrow račun se najčešće koristi u realizaciji trgovinskih transakcija (prvenstveno transakcija vezanih za nekretnine). Prilikom korištenja ovog računa u transakciji učestvuje treća strana - escrow agent, koji djeluje kao jemac za ispunjenje obaveza učesnika u trgovačkoj operaciji. Novac se prenosi prodavcu tek nakon što se kompletiraju svi potrebni dokumenti i prenese vlasništvo.

Kao rezultat toga, strane u transakciji značajno smanjuju svoje rizike, što je glavna prednost escrow računa. Uprkos očiglednim prednostima, prethodna verzija zakona nije jasno definisala najvažnije pitanje - ko je vlasnik novca koji se polaže na račun. Osim toga, ostala su neriješena druga pitanja koja su ometala korištenje escrow računa.

Korisne izmjene

Izmjenama, koje stupaju na snagu od sljedeće godine, utvrđen je pravni status sljedećih pitanja:

Novac položen na escrow račune ne uzima se u obzir prilikom utvrđivanja stečajne mase ako je posrednik proglašen stečajem. Kao rezultat toga, strane u transakciji su zaštićene od finansijskih poteškoća escrow agenta.
Svrha ovih računa je utvrđena na zakonodavnom nivou. Možete prenijeti novac ili vrijednosne papire na escrow račun, koji će biti prebačen na drugu stranu tek nakon što se ispune svi uslovi navedeni u ugovoru.
Ove račune mogu otvoriti samo banke (u svjetskoj praksi to pravo imaju i advokatske firme i specijalizovane organizacije). Maksimalni limit sredstava na ovom računu je 10 miliona rubalja.
Ranije je escrow račun bio dozvoljen samo u bezgotovinskom obliku. Nakon inovacija, biće dodati ugovori o razmeni, koji se koriste za razmenu različitih sredstava.
Jasno je definisano ko je vlasnik sredstava na računu. Do datuma definisanog kao datum poravnanja, novac pripada licu koje ga je položilo. Nakon toga novac je u vlasništvu stranke u čiju je korist otvoren escrow račun. Slično će se odrediti i vlasništvo nad vrijednosnim papirima i drugim sredstvima.

Stručnjaci primjećuju problem koji nije opisan u usvojenim amandmanima. I pored mogućnosti otvaranja escrow računa i polaganja sredstava na njega od 2018. godine, obaveza korištenja usluga nezavisnih procjenitelja nije fiksirana u zakonodavnom polju. Kao rezultat toga, mogu se pojaviti situacije u kojima stvarna vrijednost imovine ne odgovara iznosu koji je fiksiran u ugovoru. Praksa korištenja procjenitelja je obavezna u SAD-u i Evropi, gdje se aktivno koristi mehanizam escrow računa.

Pored zaštite interesa učesnika u trgovanju, Centralna banka je zainteresovana za korištenje escrow računa. Ovim načinom obračuna velike akvizicije će postati transparentnije, što će olakšati zadatke finansijskog praćenja.

Nove opcije praćenja

Escrow računi čine transakciju transparentnijom, sigurni su predstavnici Centralne banke. Ranije su poslovi trgovine velikim iznosima ostajali van vidokruga regulatornih tijela, što je dovelo do raznih zloupotreba. Uključujući takve transakcije izvršene su u svrhu unovčavanja sredstava. Upotreba escrow računa će minimizirati takve transakcije. Ovu poziciju dijeli i Rosfinmonitoring.

Osim toga, Centralna banka striktno reguliše postupanje banaka pri radu sa escrow računima. U periodu januar-jun 2017. regulator je izdao dozvole samo tri finansijske institucije: Gazprombank, Sberbank i Rosselkhozbank. Ostale banke tek treba da ispune sve zahtjeve Centralne banke za rad sa ovim alatom.

Stručnjaci pozitivno ocjenjuju usvojene izmjene i dopune i očekuju aktivnije korištenje escrow računa sljedeće godine. Ovaj mehanizam će postati posebno popularan u trgovačkim operacijama koje predviđaju dodatne uslove (uključujući princip odloženog plaćanja). Međutim, razmjena vrijednosnih papira korištenjem escrow računa ne izgleda tako atraktivno.

Analitičari ističu da će takve operacije pomno proučavati Centralna banka. Regulator će pažljivo provjeriti usklađenost ovih transakcija sa važećim zakonom, što može značajno odgoditi implementaciju uslova ugovora. Kao rezultat toga, razmjena vrijednosnih papira će se vršiti korištenjem drugih mehanizama.

Rusi sada imaju priliku da otvore novu vrstu računa u bankama - escrow račun, koji je veoma popularan na Zapadu. Ali u Rusiji se nekako nije ukorijenio. Međutim, stvari se uskoro mogu promijeniti.

Escrow račun se može koristiti, na primjer, za namirenja u transakcijama nekretnina. Šema je jednostavna: kupac i prodavac se dogovaraju oko transakcije i svih uslova pod kojima će se smatrati obavljenom.

Zatim se u banci otvara escrow račun na koji kupac polaže iznos dogovoren sa prodavcem, jednak vrijednosti imovine koju će kupiti. Sve strane mogu provjeriti status ovog računa u bilo kojem trenutku, ali će prodavac moći podići sredstva tek nakon potpisivanja svih dokumenata o čijoj se listi unaprijed dogovara. Escrow agent (banka) osigurava da su svi dogovori ispunjeni.

Kako napominje Oleg Ivanov, potpredsjednik Udruženja regionalnih banaka Rusije, escrow računi se koriste svuda u svijetu, posebno u međunarodnoj trgovini, kada je potrebno platiti robu koja je još na putu i nije stigla do kupac. Ali u Rusiji, zbog zakonskih posebnosti, njihova upotreba je i dalje ograničena na sektor nekretnina. Međutim, čak ni ovdje alat još nije pronašao popularnost.

“Naši ljudi su navikli da se u takvom slučaju ne može bez sefa – stranke su prebrojale novac, provjerile, stavile u sef, pa odnijele”, prisjeća se on. Escrow - gotovo isti, samo u bezgotovinskoj verziji. Čini se da je to isplativo, jer odlazak u banku i povratak sa velikim iznosom može ići postrance. Ali postoji problem o kojem govore i agenti za nekretnine: za određenu kategoriju naših građana takvi računi su previše transparentni, a ne svi i ne gore uvijek željom da “oblistave” stvarni iznos transakcije i, u tom slučaju, objasni odakle dolazi novac. Osim toga, kupci imaju porezne posljedice, a to nije uvijek ugodno.

Kao rezultat toga, sada u našoj zemlji ne postoji čak ni tačna statistika o broju otvorenih escrow računa. "Centralna banka ne prikuplja takve informacije, jer vjerovatno još nema šta da se prikupi", žali se Ivanov. "Osim toga, ima mnogo neriješenih pravnih pitanja, pa se bankama ne žuri mnogo da eksperimentišu."

10 miliona rubalja je osigurano od strane države na escrow računu. Za obične depozite ovaj iznos ne prelazi 1,4 miliona rubalja

Sa svoje strane, šef analitičkog centra "Indikatori tržišta nekretnina IRN.RU" Oleg Repchenko navodi još jedan važan problem. Lavovski dio transakcija nekretninama danas pripada sekundarnom tržištu, koje zauzvrat ima mnogo alternativnih transakcija.

"Ovdje u lancu nisu tri strane (prodavac, kupac, banka), već nekoliko - pet ili više", kaže on. "A često se dešava da prodavac drugog stana ne može da položi novac dok ne proda prvi. " Tako se cijeli teško uspostavljeni lanac ruši. Ova situacija je neprihvatljiva za otvaranje escrow računa.

Inače, escrow računi koje građani otvaraju prilikom obavljanja transakcija sa stambenim nekretninama uključeni su u sistem osiguranja depozita. Štaviše, iznos za osiguranje dostiže 10 miliona rubalja, a ne 1,4 miliona, kao kod običnih depozita.

Amandmani na zakon o zajedničkoj izgradnji, koji se razmatraju u Državnoj dumi i koji su već prošli prvo čitanje u februaru ove godine, mogu dodati popularnost depozitnim računima. Obavezuju se da sredstva vlasnika kapitala drže na escrow računima. Programerima će ovaj novac biti dostupan tek nakon ispunjenja svih obaveza. Ali stručnjaci i dalje sumnjaju da će nacrt zakona, kada bude razmatran u drugom čitanju, biti usvojen bez ikakvih izmjena.

S jedne strane, ako se ove izmjene i dopune usvoje, akcionari će biti zaštićeni. S druge strane, izgubit će se interes developera kojima su potrebna sredstva "ovdje i sada". Oleg Ivanov veruje. Stoga mogu lobirati za neke izmjene postojećeg zakona.

Stručnjaci, pak, primjećuju još jedan problem, zbog kojeg escrow računi još nisu postali rasprostranjeni u našoj zemlji. "U masovnoj svijesti naših građana, gotovina i dalje igra veliku ulogu", napominje Oleg Ivanov. Da, i poslovanje prema progresivnim tehnologijama je nepovjerljivo. Osim toga, postoji stara dokazana metoda - akreditiv. Ovdje su, međutim, uključene četiri strane: kupac i prodavac i dvije banke koje zastupaju njihove interese. Šema je slična, iako je escrow račun fleksibilniji alat, čije uslove strane mogu mijenjati kako žele. Naravno, nakon što smo se o tome prethodno dogovorili.

Prema rečima Alekseja Matjuhova, generalnog direktora advokatske firme BMS, ograničavajući faktor je postojanje ograničenja koja važe u Rusiji. Na primjer, samo novac se može položiti na escrow račun kod nas, a samo banke mogu biti escrow agenti. U međunarodnoj praksi spisak imovine je mnogo širi, do intelektualne svojine, a agent može biti, između ostalog, advokat ili notar kome obe strane imaju poverenje.

Nove hartije od vrednosti

Ruske željeznice planiraju izdavanje obveznica s diskontom

Ruske željeznice razmatraju mogućnost plasmana obveznica. "Vjerovatno ćemo ponuditi nove finansijske mehanizme. Sada isplaćujemo kupone na obveznice, ili ćemo možda ponuditi ne prihod od kupona, već emitovati diskontne obveznice", rekao je novinarima Oleg Belozerov, direktor kompanije.

Ali za sada se o ovom pitanju raspravlja. Kakva će odluka biti doneta - saznaćemo za mesec dana, jasno je rekao Belozerov. Prema njegovim riječima, kompanija planira da se u bliskoj budućnosti odluči da li će emitovati diskontne obveznice ili će plasirati tradicionalne obveznice sa prihodima od kupona.

"Sada naše kolege rade na tome. Moramo da shvatimo koliko i koji mehanizam će nam dati manje troškove", objasnio je čelnik Ruskih železnica.

Diskontne obveznice, podsećamo, plasiraju se sa "maržom" po nominalnoj vrednosti. Razlika između cijene plasmana i otkupne cijene je prihod investitora. Danas je u opticaju 15 emisija obveznica Ruskih željeznica kojima se trguje na berzi za više od 312 milijardi rubalja. Postoji i 13 klasičnih emisija obveznica za skoro 190 milijardi.