Escrow account at pagkakaiba ng letter of credit. Ano ang isang escrow account

Ang escrow account (escrow account) ay idinisenyo para sa pansamantalang pag-iimbak ng mga pondo hanggang sa maisagawa ang pagbabayad. Ang may-ari ng account (escrow agent) ay hindi umaasa sa alinman sa mga partido sa transaksyon at nakikipagtulungan sa kanila, na kinokontrol ang katuparan ng mga paunang napagkasunduang kondisyon. Sa kasong ito lamang maaari siyang mag-withdraw ng pera mula sa account.

Karaniwan, ang mga escrow account ay ginagamit upang magbayad ng mga buwis sa insurance at ari-arian. Una, ang isang paunang pagbabayad ay ginawa, pagkatapos ay ang mga regular na pagbabayad ay ginawa. Bagama't sa karamihan ng mga hurisdiksyon, ang mga premium ng insurance at mga buwis sa ari-arian ay binabayaran isang beses sa isang taon, sa kaso ng isang escrow account, pinapayagan itong hatiin ang halaga sa 12 bahagi at gumawa ng mga pagbabayad sa buwanang installment.

Ang isang escrow account, na binuksan para sa pagbili ng real estate sa kredito, ay kumakatawan sa obligasyon ng bagong may-ari na magbayad ng mga buwis sa ari-arian sa isang napapanahong paraan. Kung kinakailangan, nagsisilbi rin itong pagbili at pagpapanatili ng isang patakaran sa seguro. Dahil ang mga interes ng nagpapahiram ng mortgage ay maaaring magdusa sa kaso ng hindi pagbabayad, nag-isyu siya ng isang pautang na napapailalim sa pagbubukas ng isang escrow account.

Sa oras ng pag-isyu ng isang mortgage loan, ang nanghihiram ay nagbabayad ng paunang bayad. Sa hinaharap, ang isang tiyak na halaga ay idaragdag sa mga regular na buwanang pagbabayad upang mabayaran ang pangunahing halaga ng utang at. Sa oras na binayaran ang insurance premium o buwis, ang mortgage company ay nagbabayad mula sa escrow account ng borrower.

Ang pangunahing bentahe ng pagbabayad ng mga premium at buwis ng insurance sa pamamagitan ng isang espesyal na account ay ang pantay na pamamahagi ng pinansiyal na pasanin sa badyet ng may-ari ng bahay. Sa panahon ng taon, ang pera sa isang espesyal na account ay nananatiling buo, na nagpapagaan sa nanghihiram mula sa sakit ng ulo ng pagkolekta nito sa oras ng pagbabayad. Ang kawalan ng scheme ay walang interes na naipon sa frozen na halaga, kahit na ang may-ari ng ari-arian ay nananatiling teknikal na may-ari hanggang sa sandali ng pagbabayad.

Ang mga escrow account ay kadalasang ginagamit para sa mga pautang sa konstruksiyon. Ang mga pondo ay itinatago sa kanila at binabayaran habang ang susunod na yugto ng proyekto ay nakumpleto. Ang tool ay nagbibigay-daan sa customer na magbayad para sa trabaho pagkatapos lamang makumpleto. Nakatanggap ang developer ng garantiya na babayaran ang kanyang mga serbisyo.

Sa katunayan, ang isang escrow account ay maaaring gamitin sa lahat ng mga kaso kung saan may mga pagdududa tungkol sa wastong katuparan ng mga tuntunin ng kasunduan ng bawat isa sa mga kalahok nito. Binuksan ito ng ikatlong walang interes na partido, na tinatamasa ang tiwala ng lahat ng kalahok sa transaksyon.

Ang pinakasikat na organisasyonal na anyo ng entrepreneurship ay isang limitadong kumpanya ng pananagutan. Tulong sa mabilis na pagpaparehistro ng isang LLC. pinakamababang pamumuhunan, higit na tiwala mula sa mga customer at kontratista.

Mula noong Hulyo 1, 2014, isang bagong tool para sa pakikipag-ugnayan sa pagitan ng mga katapat ay lumitaw sa Civil Code ng Russian Federation - isang kasunduan sa escrow account. Ang nasabing kasunduan ay nagpapahiwatig ng pagbubukas ng isang bangko (escrow agent) ng isang espesyal na account para sa accounting at pagharang ng mga pondo na natanggap mula sa may-ari ng account (depositor) upang mailipat ang mga ito sa ibang tao (benepisyaryo) kung ang mga batayan na ibinigay para sa kasunduan ay lumitaw. (). Ang mga partido ay maaaring gumamit ng ganitong uri ng kontrata kapag tinatapos ang karamihan sa mga transaksyong itinakda ng batas, ngunit kadalasan ito ay ginagamit kapag bumibili at nagbebenta ng real estate. Gayunpaman, sa kabila ng katanyagan ng institusyong ito sa ibang bansa, sa Russia ang kasunduan sa escrow account ay hindi malawakang ginagamit kahit na matapos ang pag-aayos ng pambatasan nito. Mauunawaan namin ang mga dahilan para dito, at isaalang-alang din ang mga tampok ng kasunduang ito nang mas detalyado.

Ano ang isang kasunduan sa escrow account?

Kung sasabihin namin ang mga salita na ibinigay sa Civil Code ng Russian Federation sa isang mas naiintindihan na wika, kung gayon ang mga relasyon sa escrow ay maaaring inilarawan bilang mga tripartite na relasyon kung saan ang may utang, bilang katuparan ng kanyang pangunahing obligasyon, ay naglilipat ng pera hindi direkta sa katapat, ngunit sa isang ikatlong partido (excrow agent). Ang tagapagpahiram, na mahalaga, ay makakatanggap lamang ng perang ito pagkatapos mangyari ang mga pangyayaring tinukoy sa kontrata. Ang ganitong kasunduan ay karaniwang tinatapos sa triplicate.

OPINYON

Anastasia Malyukina, Associate sa Forward Legal:

"Sa pagsasanay sa mundo, ang mga kasunduan sa escrow ay laganap. At sa kasong ito, pinag-uusapan ko hindi lamang ang tungkol sa mga bansa tulad ng USA, Germany, Switzerland, England, kundi pati na rin ang tungkol sa mga bansa sa silangang direksyon: China at Japan. Kamakailan, I ay nakatagpo ng isang kaso kung saan ang bangko ng Mongolia ay kumilos bilang isang escrow agent, at ito ay kumilos nang napakatagumpay, na tinitiyak ang kaukulang mga obligasyon. sa pamamagitan ng katotohanan na ang escrow account ay talagang maginhawa at talagang ginagawa nito ang trabaho nito. ang pangunahing tungkulin ay upang matiyak ang wastong pagkakaloob ng mga obligasyon sa ilalim ng pangunahing kontrata, at ito ay nalalapat sa ganap na magkakaibang mga lugar - hindi mahalaga kung ito ay isang pagsasama o pagkuha ng mga kumpanya, relasyon sa paglilisensya, pagbili ng isang mamamayan ng isang apartment, sasakyang panghimpapawid, yate, atbp."

Kaya, ang isang kasunduan sa escrow account ay isang medyo unibersal na istraktura na nagbibigay-daan sa iyo upang madagdagan ang kumpiyansa ng mga partido sa transaksyon na matatanggap nila ang kanilang inaasahan. Sa matinding mga kaso, kahit na ang transaksyon ay hindi maganap, ang may utang ay maaaring mabawi ang bahagi ng pera na kanyang binalak na ilipat sa pinagkakautangan, ngunit hindi inilipat dahil sa katotohanan na hindi niya natupad nang maayos ang kanyang mga obligasyon.

Kung mas maaga, kapag nagpasya na magbukas ng isang escrow account, ang mga partido ay gumamit ng mga pamantayan ng internasyonal na batas, kung gayon noong nakaraang taon ang posibilidad ng pagtatapos ng mga naturang kasunduan ay na-enshrined din sa batas ng Russia. Sa pagsasalita tungkol sa ganitong uri ng kontrata, nararapat na tandaan ang ilan sa mga pangunahing tampok o katangian nito.

Ang kasunduan sa escrow account ay nagsasangkot hindi lamang ang escrow agent (bangko) at ang depositor, iyon ay, ang may-ari ng account, kundi pati na rin ang benepisyaryo - ang isa kung kanino ang mga pondo ay inilaan. At, nang naaayon, ang benepisyaryo ay may tunay na pagkakataon na maimpluwensyahan ang mga tuntunin ng nauugnay na kasunduan sa isang pantay na katayuan sa iba.

Ang mga pondo na inilipat sa escrow account ay pinaghiwalay. Iyon ay, ang mga ito ay inilipat sa isang espesyal na account, accounted para sa pamamagitan ng bangko, hinarangan at sa pamamagitan ng karaniwang batas ni ang depositor, kahit na siya ang may-ari ng account, o ang benepisyaryo, kahit na ang mga pondong ito ay inilaan para sa kanya, ay may karapatan. upang itapon ang mga ito hanggang sa mga pangyayari na tinukoy sa kasunduan (). Sa kaganapan ng naturang mga pangyayari, ang bangko ay obligadong bayaran ang halaga na dapat bayaran sa benepisyaryo sa kanyang mga kamay o ilipat ito sa tinukoy na account sa loob ng panahon na itinatag ng kasunduan, at sa kawalan nito, sa loob ng 10 araw mula sa petsa ng obligasyon ().

Ang mga partido ay nagpapanatili ng kakayahang kontrolin kung ano ang mangyayari sa escrow account - ang benepisyaryo at ang depositor ay maaaring anumang oras na hilingin sa bangko na bigyan sila ng up-to-date na impormasyon sa account ().

Ang istraktura ng kasunduan sa escrow account ay medyo nababaluktot. Tulad ng binibigyang diin ng direktor ng Legal na Direktor ng Rosbank, ngayon ang sukat ng demand para sa ganitong uri ng kasunduan ay hindi nagpapahintulot sa mga bangko na gumawa ng isang karaniwang produkto. Bukod dito, kumbinsido siya na kahit na ang escrow ay naging isang talagang popular na tool, ang diskarte sa pagtatapos ng isang kontrata ay mananatiling nababaluktot at tumutugma sa likas na katangian ng transaksyon at mga pangangailangan ng mga partido. Kaya, ang depositor at ang benepisyaryo ay maaaring makaimpluwensya sa listahan ng mga batayan kung saan ang huli ay maaaring makatanggap ng mga pondong inilaan para sa kanya sa account. Isinasaalang-alang ang mga tiyak na relasyon na nabuo sa pagitan ng mga partido, na isinasaalang-alang ang mga detalye ng isang partikular na pinagbabatayan na obligasyon, maaari nilang matukoy ang mga angkop na kondisyon. Bukod dito, idinagdag ni Anastasia Malyukina na ang depositor at ang benepisyaryo ay maaaring magbigay sa kasunduan ng isang kondisyon na nag-oobliga sa escrow agent na suriin ang paglitaw ng mga nauugnay na batayan at suriin ang mga dokumento na ibinigay ng mga partido hindi pormal, ngunit mas masinsinan - ito, ayon sa ang eksperto, ay ang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng escrow ng kasunduan sa account mula sa isang liham ng kredito.

ANG AMING SANGGUNIAN

Ang isang liham ng kredito ay isang obligasyon sa pananalapi na tinanggap ng bangko sa ngalan ng nagbabayad. Nagbibigay-daan sa iyo na magsagawa ng mga pagbabayad pabor sa tatanggap ng mga pondo sa ilalim ng isang sulat ng kredito, gayundin ang magbayad, tumanggap o magdiskwento sa isang bill of exchange, o ilipat ang awtoridad na isagawa ang mga operasyong ito sa ibang bangko ().

Gayunpaman, dapat tandaan na sa domestic na batas ang disenyo ng kasunduan sa escrow account ay isang pinutol na bersyon ng kasunduan na naging laganap sa pagsasanay sa mundo. Sa batas ng Russia, ang institusyong ito ay nailalarawan sa pamamagitan ng:

isang limitadong listahan ng mga ari-arian na maaaring ilipat sa isang escrow account - cash lamang ang maaaring kumilos sa papel na ito (samantalang anumang ari-arian ay maaaring ilipat sa isang escrow agent sa ibang bansa);
isang limitadong listahan ng mga ahente ng escrow - ngayon ang mga institusyong pang-kredito lamang ang maaaring gumanap ng tungkuling ito (sa ibang bansa, mga abogado, ahente ng seguro at sinumang ibang tao na pinagkakatiwalaan ng mga partido sa transaksyon ay maaaring kumilos bilang mga ahente ng escrow). Kung ninanais, ang mga partido ay maaaring gumamit ng isang notaryo sa pamamagitan ng paggamit ng isa pang katulad na institusyon - pagdedeposito ng mga pondo sa deposito ng isang notaryo (), gayunpaman, ang tool na ito ay hindi nagbibigay ng parehong mga pagkakataon na ibinibigay ng kasunduan sa escrow account.

OPINYON

Polina Lebedeva, Direktor ng Legal na Direktor ng Rosbank:

"Sa palagay ko, ang katayuan ng isang ahente ng escrow bilang isang organisasyon ng kredito ay mananatili sa mahabang panahon, dahil sa ganitong paraan, lalo na, ang pagkontra sa legalisasyon ng mga nalikom mula sa krimen ay masisiguro, tiyak dahil sa mga espesyal na detalye at higpit ng regulasyon sa pagbabangko sa lugar na ito.

Kasabay nito, nakikita namin sa aming pagsasanay na mayroong isang kahilingan mula sa panig ng negosyo para sa mga kasunduan sa escrow account. Maaari ko ring tandaan na ang paggamit ng mga escrow account ay binanggit din sa antas ng mga regulasyon na namamahala sa iba't ibang aspeto ng mga pag-aayos - lalo na, para sa mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng real estate, kung saan ang posibilidad ng paggamit ng isang escrow account ay direktang tinutukoy para sa panahon hanggang ang pagpaparehistro ng paglipat ng pagmamay-ari at pagkumpleto ng mga pag-aayos sa pagitan ng mga partido [sub. 4.45.3 p. 4 sekta. 4 ch. Bahagi II ng Appendix sa Regulasyon ng Bank of Russia "" na may petsang Hulyo 16, 2012 No. 385-P. - Pula.]. Bukod dito, ang halaga ng kabayaran para sa mga deposito sa mga escrow account na ginagamit sa mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng real estate ay mas mataas kaysa sa mga ordinaryong account [, Pederal na Batas ng Disyembre 23, 2003 No. 177-FZ "". - Pula.]".

Sa pagbibigay ng pagtatasa ng mga probisyon sa kasunduan sa escrow account sa batas ng Russia, naniniwala si Anastasia Malyukina na mayroon itong mga prospect para sa pag-unlad: "Sa aking opinyon, kahit na walang itinatag na kasanayan para sa higit sa isang taon ng pagkakaroon nito, ang institusyong ito ay may magandang sa hinaharap, at hindi ko ibinubukod na sa malapit na hinaharap ang mambabatas gayunpaman ay nagpasiya na palawakin ang saklaw ng aplikasyon nito, at marahil ay mabubuhay tayo upang makita ang sandali kung kailan tayo, sa batas ng Russia, ay magpapatupad ng mga partikular na konstruksiyon tulad ng, halimbawa , isang excrow ng source code ng software, na inilalapat sa mga relasyon sa paglilisensya sa ibang bansa".

Ilang feature ng paggamit ng escrow account agreement

Ang pagkakaroon ng pagpapasya na mag-aplay sa institusyong ito kapag gumagawa ng isang deal, ang mga partido ay maaaring harapin ang isang bilang ng mga nuances. Isaalang-alang natin ang ilan sa mga ito.

Ang mga pangkalahatang batayan para sa pag-amyenda sa kasunduan ay nalalapat sa kasunduan sa escrow account. Nangangahulugan ito na maaari itong baguhin:

sa inisyatiba ng mga partido ();
Sa pamamagitan ng desisyon ng tribunal ();
dahil sa isang makabuluhang pagbabago sa mga pangyayari ().

Ang pag-expire ay ang pangunahing dahilan sa pagwawakas ng kasunduan sa escrow account (). Bilang isang patakaran, ang panahong ito ay ipinahiwatig sa teksto ng kontrata mismo. Ngunit ang ibang mga pangyayari ay maaari ding magsilbing batayan para sa pagsasara ng isang escrow account () - halimbawa, pagkilala sa isang indibidwal bilang walang kakayahan, bahagyang walang kakayahan o nawawala, pati na rin ang pag-liquidate sa isang legal na entity, atbp.

Bilang isang pangkalahatang tuntunin, kapag nagsasara ng isang escrow account, kung walang mga batayan para sa paglilipat ng pera sa benepisyaryo o kung hindi man ay ibinigay ng kasunduan, ang balanse ng mga pondo ay inililipat o ibinibigay sa depositor ().

Ang sandali ng pagkabangkarote (insolvency) ng isang institusyon ng kredito na isang escrow agent ay direktang nakakaapekto kung sino talaga, ang depositor o benepisyaryo, ang dapat pumasok sa rehistro ng mga nagpapautang. Kung ang mga pangyayari kung saan dapat i-debit ang mga pondo mula sa account ay hindi pa nangyari, pagkatapos ay sa rehistro, ayon sa senior partner ng Forward Legal Law Office Alexey Karpenko, dapat bumangon ang may-ari ng account (depositor). Kung ang mga ganitong pangyayari ay nangyari na, kung gayon - ang benepisyaryo.

Magiging mas mahal ba ang escrow kaysa sa isang letter of credit?

Hindi ibinubukod ng mga eksperto na ang halaga ng mga serbisyo para sa pagpapanatili ng isang escrow account ay maaaring mas mataas kaysa sa halaga ng isang letter of credit, dahil ang mga bangko ay napapailalim sa higit pang mga kinakailangan sa ilalim ng isang escrow agreement. Ngunit sa parehong posibilidad, maaaring mas mababa ang presyo kung isasaalang-alang namin ang sistema ng garantiya ng deposito na ibinibigay ng escrow account sa mga partido. Sa ngayon, ang average na gastos sa pagbubukas ng isang escrow account ay 2.5 libong rubles, at ang paggawa ng mga pagbabago sa kontrata at pagbabayad sa account ng pagpapatupad nito ay maaaring magastos mula sa 500 rubles. hanggang sa 2.5 libong rubles. Sa kasong ito, bilang panuntunan, ang bangko ay tumatanggap ng bayad na hindi mula sa mga pondo na nasa escrow account ().

Kasabay nito, kumbinsido si Anastasia Malyukina na ang mga rate, una sa lahat, ay depende sa kung paano naayos ang mga kumplikadong relasyon sa loob ng balangkas ng bawat partikular na kontrata. "Noong nagsisimula pa lang akong pag-aralan ang paksang ito, nakita ko na iilan lang sa mga bangko ang nagpasya na magbigay ng ganoong serbisyo. With all due respect to the banking system, I was puzzled, because when we say that the choice of an escrow agent is limitado, ito ay lumilikha ng ilang mga panganib sa pagpapatupad gaano man kayo at ako ay gustong gumamit ng escrow account, kailangan namin ng ikatlong ahente, isang escrow agent, at kung hindi siya handang magbigay sa amin ng naaangkop na serbisyo, kung siya ay natatakot sa isang bagay o hindi sigurado kung gaano kalaki ang pinapayagan ng batas sa kanya na mag-aplay ng ilang o iba pang mga mekanismo, pagkatapos ay hindi siya papasok sa mga relasyon na ito. Samakatuwid, sa palagay ko ngayon ang isyu ng mga taripa ay isang usapin ng patakaran na pipiliin ng mga bangko, " sabi niya.

Hindi rin kasama ni Polina Lebedeva ang posibilidad na magtatag ng eksaktong taripa, dahil ang kasunduan sa escrow account ay hindi isang mass standardized na produkto. "Ang kontratang ito ay iginuhit para sa isang partikular na kahilingan sa ngayon. Siyempre, ang sitwasyong ito ay nangangailangan na ng higit pang mga gastos sa paggawa sa bahagi ng mga bangko at mas mataas na mga gastos sa transaksyon para sa pagpapanatili ng produktong ito. Samakatuwid, maaaring lumabas na ang gayong ginawang pasadya Ang mga damit ay talagang nagkakahalaga ng higit pa sa isang suit, na natahi sa pabrika. Ngunit muli, ito ay isang bagay ng merkado at kasanayan," naniniwala ang eksperto.

Kasabay nito, ang direktor para sa legal at corporate na gawain ng CJSC Rusatom Overseas Konstantin Kryazhevsky, na tumututok sa internasyonal na kasanayan, ay may opinyon na ang halaga ng pagpapanatili ng isang escrow account sa anumang kaso ay hindi magiging hadlang.

Kabilang sa mga serbisyo sa pagbabangko, bilang karagdagan sa sulat ng kredito, may iba pang may katulad na mga function. Ang mga escrow account ay isa sa gayong instrumento sa pananalapi. Lumitaw sila sa Russia medyo kamakailan lamang, noong 2012 lamang. Tingnan natin kung ano ang mga pagkakaiba sa pagitan ng escrow at letter of credit.

Ang konsepto at tampok ng aplikasyon sa Russia

Ang escrow account ay isang instrumento sa pananalapi na idinisenyo upang mabawasan ang mga panganib sa mga komersyal na transaksyon, tulad ng pagbebenta at pagbili ng real estate. Ang account mismo ay may kondisyon. Isinasaalang-alang nito ang mga dokumentong nagpapatunay ng pagmamay-ari, pera, ngunit hanggang sa isang tiyak na punto. Ang sandaling ito ay tiyak na ipinahiwatig sa kontrata para sa pagbubukas ng isang escrow.

Ang instrumento sa pananalapi na ito ay dumating sa Russia noong 2012, nang ang batas sa unang pagkakataon ay gumamit ng isang bagong uri ng kasunduan na inilaan para sa kondisyong imbakan ng ari-arian, pati na rin ang isang espesyal na uri ng mga account para sa accounting para sa mga naturang transaksyon.

Sa pagsasanay sa pananalapi sa mundo, ang mga escrow account ay binuksan ng mga bangko, mga kumpanya sa pananalapi, mga ahente ng escrow, atbp. Ang mga ito ay halos kapareho sa kanilang functional na layunin sa naturang mga instrumento sa pagbabangko bilang isang sulat ng kredito, koleksyon, garantiya, bill ng palitan, safe deposit box.

Kadalasan, ginagamit ang mga escrow account upang bawasan ang panganib sa mga operasyon ng pangangalakal, kapag hindi gaanong kilala ng mga katapat ang isa't isa at mababa ang antas ng tiwala sa pagitan nila. Halimbawa, sa US, ang isang katulad na instrumento sa pananalapi ay kasama ng mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng real estate.

Karaniwang may tatlong partidong kasangkot sa transaksyon: ang bumibili, ang nagbebenta, at ang escrow agent. Ang gawain ng huli ay ang magsagawa ng kontrol sa katotohanan na ang transaksyon ay nagaganap sa ganap na pagsunod sa mga tuntuning kontraktwal. At pagkatapos lamang ng pagtatapos ng kontrata, pag-verify ng mga dokumento ng ahente ng escrow, ang nagbebenta ay binabayaran ng pera. Kaya, ang escrow ay nagsisilbing karagdagang garantiya na tutuparin ng mga partido ang lahat ng mga tuntunin ng transaksyon.

Sa Russia, ang mga escrow account ay ginagamit sa katulad na paraan. Ang mga ito ay angkop para sa parehong mga domestic na kumpanya at hindi residente na nagsasagawa ng mga operasyon sa pangangalakal sa teritoryo ng Russian Federation. Sa tulong nila, magagawa mong:

Tiyakin na ang mga tuntunin ng kontrata ay natutugunan.
Garantiyahan ang ligtas na pag-iimbak ng mga pondo na nagsisilbing bayad sa ilalim ng kontrata.

Karaniwan ang pera ay inilalagay sa isang bangko na nagsisilbing escrow agent at hindi isang interesadong partido sa transaksyon.

Kadalasan, ang instrumento sa pananalapi na ito ay ginagamit upang matiyak ang pagganap ng mga operasyon tulad ng:

pagbili at pagbebenta ng real estate, incl. sa pagitan ng developer at ng shareholder;
mga transaksyon sa kalakalan sa pagitan ng mga katapat, na ang paksa ay mga kalakal, serbisyo, mga karapatan sa intelektwal na ari-arian;
pagbili ng mga securities.

May tatlong partido na kasangkot sa isang operasyon ng kalakalan:

depositor – bumibili ng mga kalakal o serbisyo;
ang benepisyaryo ay ang nagbebenta ng ari-arian;
escrow agent - isang bangko na sinusubaybayan ang katuparan ng mga tuntunin ng kontrata, ay responsable para sa kaligtasan ng mga pondo at mga dokumento. At pagkatapos suriin ang transaksyon para sa lahat ng mga tuntunin ng kontrata, binabayaran nito ang pera sa nagbebenta at ibinibigay ang mga ari-arian sa bumibili.

Mga pagkakaiba mula sa isang liham ng kredito, mga pakinabang at disadvantages

Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng isang escrow at isang sulat ng kredito, dahil ang dalawang instrumento na ito ay halos magkapareho sa kanilang functional na layunin - ang mga ito ay idinisenyo upang mabawasan ang panganib sa mga komersyal na transaksyon. Ngunit mayroon pa ring makabuluhang pagkakaiba sa pagitan nila, at ito ay ang mga sumusunod:

Hindi tulad ng isang liham ng kredito, ang mga escrow account ay sarado lamang sa personal na presensya ng lahat ng kalahok sa transaksyon. Ang liham ng kredito ay maaaring bawiin anumang oras ng bumibili, at maaaring bawiin - ng mismong bangko nang walang paunang abiso sa mga partido. Sa internasyunal na kasanayan, ipinagbabawal ang mga nababawi na letter of credit mula noong 2007.
Ang paraan ng pagbabayad ng letter of credit ay mahigpit na kinokontrol ng batas, at ang kontrata gamit ang mga escrow account ay mas flexible. Sa huli, maaari lamang tukuyin ng mga partido ang mga kundisyon na kailangan nila upang makumpleto ang transaksyon. Ngunit kung ano ang kinakailangan para sa isang liham ng kredito ay mahigpit na nabaybay sa mga pambatasan na gawa ng Bangko Sentral. Sa madaling salita, ang isang pakete ng mga dokumento, isang hanay ng mga kondisyon para sa mga escrow account ay nabuo ng mga partido, at para sa mga paraan ng pagbabayad ng sulat ng kredito, ito ay itinatadhana ng batas.
Sa pamamagitan ng isang sulat ng kredito, ang responsibilidad para sa pagtupad sa mga tuntunin ng transaksyon ay ganap na nakasalalay sa bumibili at nagbebenta, para sa mga escrow account - sa bangko. Nangangahulugan ito na ang pagbabayad ng pera sa anyo ng mga liham ng kredito ay isinasagawa sa pagkakaroon ng lahat ng mga dokumento na ibinigay ng kontrata, anuman ang kanilang nilalaman at pagsunod sa mga kondisyong kontraktwal. At kapag gumagamit ng mga escrow account, obligado ang bangko na ganap na kontrolin at i-verify ang pagpapatupad ng transaksyon mula sa simula hanggang sa pagkumpleto nito.

Ang isang makabuluhang bentahe ng mga escrow account kumpara sa mga letter of credit ay ang kanilang mas nababaluktot na katangian at kadalian ng pagpapatupad. Sa kabilang banda, ang paraan ng pagkalkula na ito ay mayroon ding mga disadvantages:

Sa ngayon, 21 na bangko lamang ang may karapatang magbukas ng mga escrow account. Ang isang liham ng kredito ay tumutukoy sa mga karaniwang produkto ng pagbabangko, na nasa linya ng mga serbisyo sa pananalapi ng bawat bangko.
Ang pera ng depositor sa mga escrow account sa kaso ng pagkabangkarote ng isang institusyong pampinansyal ay sinisiguro ng Ahensya hanggang sa 10 milyong rubles lamang.
Ang mga escrow account ay hindi gaanong protektado mula sa mga mapanlinlang na pamamaraan na kinasasangkutan ng mga empleyado ng bangko. Ang liham ng kredito sa kasong ito ay may mas makabuluhang antas ng proteksyon. Ngunit sa kaibahan sa itaas, nais kong tandaan na ang pagpili ng mga bangko na may karapatang magbukas ng mga naturang account ay isinasagawa ng Bangko Sentral pagkatapos ng masusing pagsusuri, at higit na tinatanggal nito ang mga naturang panganib.

Dapat ding tandaan na ang serbisyong pinansyal na ito ay mabilis na umuunlad sa Russia. Kaya, ayon sa mga pagtataya ng mga banker, sa pagtatapos ng 2019, halos 30% ng lahat ng mga transaksyon sa mortgage ay isasagawa gamit ang mga escrow account. At sa pamamagitan ng paraan, ang isang malaking kontribusyon sa pagpapalawak ng pag-andar ng instrumento sa pagbabangko na ito ay ginawa ng hudisyal na kasanayan, na nabuo sa kurso ng mga relasyon sa pagitan ng mga developer at mga mamimili ng ari-arian.

Mga alok ng mga bangko sa Russia

Sa ngayon, posible na i-insure ang mga panganib ng isang transaksyon sa mortgage at buksan ang mga account sa 21 mga bangko sa Russia. Pinag-uusapan natin ang tungkol sa Sberbank, Gazprombank, VTB, Rosselkhozbank, Sovcombank at iba pa.

Sa Genbank, para sa mga indibidwal, nalalapat ang ibang mga taripa:

ang pagbubukas ng isang account ay nagkakahalaga ng 1,250-2,500 rubles (depende sa sangay ng bangko);
katuparan ng mga tuntunin ng transaksyon - 1,250-2,500 rubles;
pagbabago ng mga kondisyon - 1,000 rubles.

Para sa paghahambing, narito ang mga kundisyon para sa paglilingkod sa mga escrow account mula sa Pervouralskbank:

pagbubukas - 1,000 rubles;
pagbabago ng mga kondisyon - 500 rubles;
cash withdrawal sa benepisyaryo sa halagang higit sa 3 milyong rubles - 0.05%, ngunit hindi hihigit sa 3,000 rubles.

Tulad ng makikita mula sa itaas, ang mga bangko ay karaniwang naniningil ng bayad para sa pagbubukas ng isang escrow account, gayundin kapag nagtatapos ng mga karagdagang kasunduan. Ang pangalan ng natitirang mga komisyon ay isang indibidwal na kalikasan at depende sa ahente ng bangko.

Dapat tandaan na karamihan sa mga institusyong pampinansyal ay nagbubukas ng mga escrow account nang walang bayad bilang isang komprehensibong serbisyo na kasama ng pagpapautang sa mortgage. Ito ay nagkakahalaga ng noting na ito ay ginagamit din medyo madalas.

Mula noong 2018, nagkaroon ng bisa ang mga pagbabago na magbibigay-daan sa mahusay na paggamit ng mga escrow account. Ang tool na ito ay inilunsad noong 2014, ngunit ang legal na kawalan ng katiyakan ng ilang isyu ay negatibong nakaapekto sa paggamit nito. Ang mga pinagtibay na susog ay inalis ang mga umiiral na salungatan, na makabuluhang bawasan ang mga panganib kapag nagtatapos ng isang transaksyon.

Mula Hunyo sa susunod na taon, sinimulan muli ng Russia ang mekanismo para sa pagtatapos ng mga transaksyon gamit ang mga escrow account. Ang mga naaangkop na pagbabago ay ginawa sa Civil Code at mga batas sa pagpapatupad ng mga paglilitis at pagkabangkarote. Posibleng gamitin ang mekanismong ito mula noong 2014, gayunpaman, napigilan ng mga legal na salungatan ang epektibong aplikasyon nito.

Ang escrow account ay kadalasang ginagamit sa pagpapatupad ng mga transaksyon sa kalakalan (pangunahin ang mga transaksyong nauugnay sa real estate). Kapag ginagamit ang account na ito, ang isang third party ay nakikilahok sa transaksyon - isang escrow agent, na kumikilos bilang isang tagagarantiya ng katuparan ng mga obligasyon ng mga kalahok sa operasyon ng kalakalan. Ang pera ay ililipat lamang sa nagbebenta pagkatapos makumpleto ang lahat ng kinakailangang dokumento at mailipat ang pagmamay-ari.

Bilang resulta, ang mga partido sa transaksyon ay makabuluhang binabawasan ang kanilang mga panganib, na siyang pangunahing bentahe ng isang escrow account. Sa kabila ng mga halatang benepisyo, hindi malinaw na tinukoy ng nakaraang bersyon ng batas ang pinakamahalagang isyu - kung sino ang nagmamay-ari ng pera na idineposito sa account. Bilang karagdagan, ang iba pang mga isyu na humadlang sa paggamit ng mga escrow account ay nanatiling hindi nalutas.

Mga kapaki-pakinabang na susog

Ang mga pagbabago, na epektibo mula sa susunod na taon, ay nagpasiya sa legal na katayuan ng mga sumusunod na isyu:

Ang pera na inilagay sa mga escrow account ay hindi isinasaalang-alang kapag tinutukoy ang bangkarota estate kung ang tagapamagitan ay idineklara na bangkarota. Bilang resulta, ang mga partido sa transaksyon ay protektado mula sa mga kahirapan sa pananalapi ng ahente ng escrow.
Ang layunin ng mga account na ito ay naayos sa antas ng pambatasan. Maaari kang maglipat ng pera o mga mahalagang papel sa isang escrow account, na ililipat sa pangalawang partido lamang pagkatapos matugunan ang lahat ng mga kundisyon na tinukoy sa kasunduan.
Ang mga bangko lamang ang maaaring magbukas ng mga account na ito (sa pagsasagawa ng mundo, ang mga law firm at espesyal na organisasyon ay mayroon ding karapatang ito). Ang maximum na limitasyon ng mga pondo sa account na ito ay 10 milyong rubles.
Dati, pinapayagan lang ang isang escrow account sa isang non-cash form. Pagkatapos ng mga inobasyon, idaragdag ang mga kasunduan sa barter, na ginagamit upang makipagpalitan ng iba't ibang mga ari-arian.
Malinaw na tinukoy kung sino ang nagmamay-ari ng mga pondo sa account. Hanggang sa tinukoy na petsa bilang petsa ng settlement, ang pera ay pagmamay-ari ng taong nagdeposito nito. Pagkatapos nito, ang pera ay pagmamay-ari ng partido kung saan pabor ang escrow account ay binuksan. Ang pagmamay-ari ng mga securities at iba pang mga asset ay matutukoy sa katulad na paraan.

Napansin ng mga eksperto ang isang isyu na hindi inilarawan sa pinagtibay na mga susog. Sa kabila ng posibilidad ng pagbubukas ng isang escrow account at pagdeposito ng mga asset dito mula noong 2018, ang obligasyon na gamitin ang mga serbisyo ng mga independiyenteng appraiser ay hindi naayos sa larangan ng pambatasan. Bilang resulta, maaaring lumitaw ang mga sitwasyon kung saan ang tunay na halaga ng isang asset ay hindi tumutugma sa halagang naayos sa kontrata. Ang kasanayan sa paggamit ng mga appraiser ay sapilitan sa US at Europe, kung saan ang mekanismo ng mga escrow account ay aktibong ginagamit.

Bilang karagdagan sa pagprotekta sa mga interes ng mga partido sa operasyon ng kalakalan, ang Central Bank ay interesado sa paggamit ng mga escrow account. Sa ganitong paraan ng pagkalkula, ang malalaking pagkuha ay magiging mas malinaw, na magpapadali sa mga gawain ng pagsubaybay sa pananalapi.

Mga bagong opsyon sa pagsubaybay

Ginagawang mas transparent ng mga escrow account ang transaksyon, sigurado ang mga kinatawan ng Central Bank. Noong nakaraan, ang mga operasyon sa pangangalakal para sa malalaking halaga ay nanatiling hindi nakikita ng mga awtoridad sa regulasyon, na humantong sa iba't ibang mga pang-aabuso. Kasama ang mga naturang transaksyon ay isinagawa para sa layunin ng pag-cash out ng mga pondo. Ang paggamit ng mga escrow account ay mababawasan ang mga naturang transaksyon. Ang posisyon na ito ay ibinahagi ng Rosfinmonitoring.

Bilang karagdagan, ang Central Bank ay mahigpit na kinokontrol ang mga aksyon ng mga bangko kapag nagtatrabaho sa mga escrow account. Noong Enero-Hunyo 2017, ang regulator ay nagbigay ng mga lisensya sa tatlong institusyong pinansyal lamang: Gazprombank, Sberbank at Rosselkhozbank. Ang ibang mga bangko ay hindi pa natutupad ang lahat ng mga kinakailangan ng Bangko Sentral upang gumana sa tool na ito.

Positibong sinusuri ng mga eksperto ang pinagtibay na mga pagbabago at inaasahan ang mas aktibong paggamit ng mga escrow account sa susunod na taon. Ang mekanismong ito ay magiging lalong popular sa mga operasyon ng pangangalakal na nagbibigay ng mga karagdagang kundisyon (kabilang ang prinsipyo ng ipinagpaliban na pagbabayad). Gayunpaman, ang pagpapalitan ng mga mahalagang papel gamit ang isang escrow account ay hindi mukhang kaakit-akit.

Binigyang-diin ng mga analyst na ang mga naturang operasyon ay masusing pag-aaralan ng Bangko Sentral. Maingat na susuriin ng regulator ang mga transaksyong ito para sa pagsunod sa naaangkop na batas, na maaaring makabuluhang maantala ang pagpapatupad ng mga tuntunin ng kontrata. Bilang resulta, ang pagpapalitan ng mga mahalagang papel ay isasagawa gamit ang iba pang mga mekanismo.

Ang mga Ruso ay mayroon na ngayong pagkakataon na magbukas ng bagong uri ng account sa mga bangko - isang escrow account, na napakapopular sa Kanluran. Ngunit sa Russia, sa paanuman ay hindi siya nag-ugat. Gayunpaman, maaaring magbago ang mga bagay sa lalong madaling panahon.

Maaaring gamitin ang isang escrow account, halimbawa, para sa mga settlement sa mga transaksyon sa real estate. Ang pamamaraan ay simple: ang mamimili at ang nagbebenta ay sumang-ayon sa transaksyon at lahat ng mga kondisyon kung saan ito ay ituturing na kumpleto.

Pagkatapos ay binuksan ang isang escrow account sa bangko, kung saan idineposito ng mamimili ang halagang napagkasunduan sa nagbebenta, katumbas ng halaga ng ari-arian na bibilhin niya. Maaaring suriin ng lahat ng partido ang katayuan ng account na ito anumang oras, ngunit ang nagbebenta ay makakapag-withdraw lamang ng mga pondo pagkatapos lagdaan ang lahat ng mga dokumento, na ang listahan ay napag-usapan nang maaga. Tinitiyak ng escrow agent (bangko) na ang lahat ng mga kasunduan ay natutugunan.

Tulad ng sinabi ni Oleg Ivanov, bise presidente ng Association of Regional Banks of Russia, ang mga escrow account ay ginagamit saanman sa mundo, lalo na sa internasyonal na kalakalan, kapag kinakailangan na magbayad para sa mga kalakal na nasa daan at hindi pa nakakarating sa mamimili. Ngunit sa Russia, dahil sa mga legislative peculiarities, ang kanilang paggamit ay limitado pa rin sa sektor ng real estate. Gayunpaman, kahit na dito ang tool ay hindi pa nakakahanap ng katanyagan.

"Ang aming mga tao ay nasanay sa katotohanan na sa ganoong kaso ang isa ay hindi magagawa nang walang safe deposit box - binilang ng mga partido ang pera, sinuri ito, inilagay ito sa isang safe, at pagkatapos ay kinuha ito," paggunita niya. Escrow - halos pareho, sa isang non-cash na bersyon lamang. Tila ito ay kumikita, dahil ang pagpunta sa bangko at pabalik na may malaking halaga ay maaaring patagilid. Ngunit mayroong isang problema na pinag-uusapan din ng mga rieltor: para sa isang tiyak na kategorya ng ating mga mamamayan, ang mga naturang account ay masyadong transparent, at hindi lahat at hindi palaging nasusunog na may pagnanais na "lumiwanag" ang tunay na halaga ng transaksyon at, kung saan, ipaliwanag kung saan nanggagaling ang pera. Bilang karagdagan, ang mga mamimili ay may mga kahihinatnan sa buwis, at hindi ito palaging kaaya-aya.

Bilang isang resulta, ngayon sa ating bansa ay walang kahit na eksaktong istatistika sa bilang ng mga bukas na escrow account. "Ang Bangko Sentral ay hindi nangongolekta ng ganoong impormasyon, dahil malamang na wala pang makolekta," reklamo ni Ivanov. "Bukod dito, maraming hindi nalutas na mga legal na isyu, at samakatuwid ang mga bangko ay hindi nagmamadaling mag-eksperimento."

Ang 10 milyong rubles ay nakaseguro ng estado sa isang escrow account. Para sa mga ordinaryong deposito, ang halagang ito ay hindi lalampas sa 1.4 milyong rubles

Para sa kanyang bahagi, ang pinuno ng analytical center "Real Estate Market Indicators IRN.RU" Oleg Repchenko pangalan ng isa pang mahalagang problema. Ang malaking bahagi ng mga transaksyon sa real estate ngayon ay kabilang sa pangalawang merkado, na, sa turn, ay may maraming mga alternatibong transaksyon.

"Dito, ang kadena ay hindi nagsasangkot ng tatlong partido (nagbebenta, bumibili, bangko), ngunit ilang - lima o higit pa," sabi niya. "At madalas na nangyayari na ang nagbebenta ng pangalawang apartment ay hindi maaaring magdeposito ng pera hangga't hindi niya ibinebenta ang una. " Kaya bumagsak ang buong matatag na kadena. Ang sitwasyong ito ay hindi katanggap-tanggap para sa pagbubukas ng mga escrow account.

Sa pamamagitan ng paraan, ang mga escrow account na binubuksan ng mga mamamayan kapag gumagawa ng mga transaksyon sa residential real estate ay kasama sa sistema ng seguro sa deposito. Bukod dito, ang halaga na isineguro ay umabot sa 10 milyong rubles, at hindi 1.4 milyon, tulad ng sa mga ordinaryong deposito.

Ang mga pagbabago sa batas sa ibinahaging konstruksyon, na isinasaalang-alang sa State Duma at naipasa na ang unang pagbasa noong Pebrero sa taong ito, ay maaaring magdagdag ng katanyagan sa mga escrow account. Obligado silang panatilihin ang mga pondo ng mga may hawak ng equity sa mga escrow account. Ang mga developer ay magiging available lamang ang perang ito pagkatapos matupad ang lahat ng obligasyon. Ngunit nagdududa pa rin ang mga eksperto na ang draft na batas, kapag isinasaalang-alang sa ikalawang pagbasa, ay pagtibayin nang walang anumang pagbabago.

Sa isang banda, kung ang mga susog na ito ay pinagtibay, ang mga may hawak ng equity ay mapoprotektahan. Sa kabilang banda, mawawala ang interes ng mga developer na nangangailangan ng pondo "here and now". Naniniwala si Oleg Ivanov. Samakatuwid, maaari silang mag-lobby para sa ilang mga pagbabago sa umiiral na panukalang batas.

Pansinin naman ng mga eksperto ang isa pang problema, dahil sa kung saan hindi pa lumalaganap ang mga escrow account sa ating bansa. "Sa mass consciousness ng ating mga mamamayan, ang pera ay gumaganap pa rin ng malaking papel," sabi ni Oleg Ivanov. Oo, at ang negosyo sa mga progresibong teknolohiya ay hindi mapagkakatiwalaan. Bilang karagdagan, mayroong isang lumang napatunayang pamamaraan - isang sulat ng kredito. Dito, gayunpaman, apat na partido ang kasangkot: ang bumibili at ang nagbebenta, at dalawang bangko na kumakatawan sa kanilang mga interes. Ang scheme ay magkatulad, kahit na ang escrow account ay isang mas nababaluktot na tool, ang mga kondisyon kung saan ang mga partido ay maaaring magbago ayon sa gusto nila. Naturally, na dati ay sumang-ayon dito.

Ayon kay Alexei Matyukhov, CEO ng BMS Law Firm, ang limitasyon sa kadahilanan ay ang pagkakaroon ng mga paghihigpit na nalalapat sa Russia. Halimbawa, pera lang ang maaaring ideposito sa isang escrow account sa amin, at ang mga bangko lamang ang maaaring maging escrow agent. Sa internasyonal na kasanayan, ang listahan ng mga ari-arian ay mas malawak, hanggang sa intelektwal na pag-aari, at ang isang ahente ay maaaring, bukod sa iba pang mga bagay, isang abogado o isang notaryo na pinagkakatiwalaan ng parehong partido.

Mga bagong securities

Plano ng Russian Railways na mag-isyu ng mga bono sa isang diskwento

Ang Russian Railways ay isinasaalang-alang ang posibilidad ng paglalagay ng mga bono. "Marahil ay mag-aalok kami ng mga bagong mekanismo sa pananalapi. Nagbabayad kami ngayon ng mga kupon sa mga bono, o marahil ay hindi kami mag-aalok ng kita ng kupon, ngunit mag-isyu ng mga bono ng diskwento," sinabi ni Oleg Belozerov, pinuno ng kumpanya, sa mga mamamahayag.

Ngunit sa ngayon, ang isyung ito ay pinag-uusapan. Anong desisyon ang gagawin - malalaman natin sa isang buwan, nilinaw ni Belozerov. Ayon sa kanya, plano ng kumpanya na magpasya sa malapit na hinaharap kung maglalabas ito ng mga discount bond o maglalagay ng mga tradisyonal na bono na may kita ng kupon.

"Ngayon ang aming mga kasamahan ay nagtatrabaho dito. Kailangan naming maunawaan kung magkano at alin sa mga mekanismo ang magbibigay sa amin ng mas mababang gastos, "paliwanag ng pinuno ng Russian Railways.

Ang mga discount bond, naaalala namin, ay inilalagay na may "margin" sa halaga ng mukha. Ang pagkakaiba sa pagitan ng placement at redemption na mga presyo ay ang kita ng mamumuhunan. Sa ngayon, mayroong 15 isyu ng exchange-traded bond ng Russian Railways sa sirkulasyon para sa higit sa 312 bilyong rubles. Mayroon ding 13 klasikong isyu ng bono para sa halos 190 bilyon.