Эскроу данс ба аккредитивын зөрүү. Эскроу данс гэж юу вэ

Эскроу данс (эскроу данс) нь төлбөр хийх хүртэл мөнгийг түр хадгалах зориулалттай. Дансны эзэмшигч (эскроу агент) нь гүйлгээний аль нэг талаас хамаардаггүй бөгөөд тэдэнтэй хамтран ажиллаж, урьдчилан тохиролцсон нөхцлийн биелэлтийг хянадаг. Зөвхөн энэ тохиолдолд тэр данснаас мөнгө авах боломжтой.

Ихэвчлэн эскроу дансыг даатгал болон үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлөхөд ашигладаг. Эхлээд эхний төлбөрийг төлж, дараа нь тогтмол төлбөрийг хийдэг. Хэдийгээр ихэнх улс орнуудад даатгалын шимтгэл, эд хөрөнгийн татварыг жилд нэг удаа төлдөг боловч эскроу дансны хувьд дүнг 12 хэсэгт хувааж, сар бүр хэсэгчлэн төлөхийг зөвшөөрдөг.

Зээлээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад зориулж нээгддэг эскроу данс нь шинэ өмчлөгчийн үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг цаг тухайд нь төлөх үүргийг илэрхийлдэг. Шаардлагатай бол энэ нь даатгалын бодлогыг худалдан авах, хадгалахад үйлчилдэг. Төлбөр хийгээгүй тохиолдолд ипотекийн зээлдүүлэгчийн эрх ашиг хохирч болзошгүй тул эскроу данс нээлгэх нөхцөлөөр зээл олгодог.

Ипотекийн зээл олгох үед зээлдэгч урьдчилгаа төлбөрөө төлдөг. Цаашид өрийн үндсэн төлбөрийг төлөхийн тулд сар бүрийн тогтмол төлбөрт тодорхой хэмжээний мөнгө нэмж өгдөг. Даатгалын шимтгэл эсвэл татвар төлөх үед ипотекийн компани нь зээлдэгчийн эскроу данснаас төлбөрийг хийдэг.

Даатгалын шимтгэл, татварыг төрөлжсөн дансаар төлж байгаагийн гол давуу тал нь орон сууцны өмчлөгчийн төсөвт ирэх санхүүгийн ачааллыг жигд хуваарилах явдал юм. Жилийн туршид төрөлжсөн дансанд байгаа мөнгө нь хэвээр үлдэж, зээлдэгчийг төлбөр хийх үед цуглуулах толгойны өвчингөөс ангижруулдаг. Уг схемийн сул тал нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь төлбөр хийх мөч хүртэл техникийн өмчлөгч хэвээр байгаа хэдий ч царцаасан дүн дээр хүү тооцдоггүй явдал юм.

Эскроу дансыг ихэвчлэн барилгын зээлд ашигладаг. Төслийн дараагийн үе шат дуусахад хөрөнгө мөнгө хадгалагдаж, төлдөг. Энэхүү хэрэгсэл нь үйлчлүүлэгч зөвхөн ажил дууссаны дараа төлбөрөө төлөх боломжийг олгодог. Хөгжүүлэгч нь үйлчилгээнийхээ төлбөрийг төлөх баталгааг хүлээн авдаг.

Үнэн хэрэгтээ эскроу дансыг оролцогч бүр гэрээний нөхцлийг зохих ёсоор биелүүлж байгаа эсэхэд эргэлзэж байгаа бүх тохиолдолд ашиглаж болно. Үүнийг гүйлгээний бүх оролцогчдын итгэлийг хүлээсэн гуравдагч сонирхолгүй этгээд нээдэг.

Бизнес эрхлэх хамгийн түгээмэл хэлбэр бол хязгаарлагдмал хариуцлагатай компани юм. ХХК-ийг хурдан бүртгүүлэхэд туслах. хамгийн бага хөрөнгө оруулалт, үйлчлүүлэгчид болон гүйцэтгэгчдийн илүү их итгэл.

2014 оны 7-р сарын 1-ээс эхлэн ОХУ-ын Иргэний хуульд эсрэг талуудын харилцан үйлчлэлийн шинэ хэрэгсэл гарч ирэв - эскроу дансны гэрээ. Ийм гэрээ нь банк (эскроу агент) нь гэрээнд заасан үндэслэл үүссэн тохиолдолд данс эзэмшигч (хадгалагч) -аас хүлээн авсан мөнгийг өөр этгээдэд (ашиг хүртэгч) шилжүүлэхийн тулд нягтлан бодох бүртгэлийн тусгай данс нээх, хаах гэсэн үг юм. (). Хуульд заасан ихэнх хэлцлийг хийхдээ талууд энэ төрлийн гэрээнд хандаж болох боловч ихэнхдээ үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдах үед ашигладаг. Гэсэн хэдий ч энэ байгууллага гадаадад алдартай байсан ч Орост эскроу дансны гэрээг хууль тогтоомжийн дагуу шийдвэрлэсний дараа ч өргөн ашигладаггүй байв. Үүний шалтгааныг бид ойлгож, мөн энэхүү гэрээний онцлогийг илүү нарийвчлан авч үзэх болно.

Эскроу дансны гэрээ гэж юу вэ?

Хэрэв бид ОХУ-ын Иргэний хуульд өгөгдсөн хэллэгийг илүү ойлгомжтой хэлээр илэрхийлбэл, эскроусын харилцааг хариуцагч үндсэн үүргээ биелүүлэхийн тулд эсрэг тал руу шууд бус харин мөнгө шилжүүлдэг гурвалсан харилцаа гэж тодорхойлж болно. гуравдагч этгээдэд (excrow agent). Чухал ач холбогдолтой зээлдүүлэгч нь гэрээнд заасан нөхцөл байдал үүссэний дараа л энэ мөнгийг авах боломжтой. Ийм гэрээг ихэвчлэн гурван хувь үйлддэг.

Үзэл бодол

Анастасия Малюкина, Форвард хуулийн зөвлөх:

"Дэлхийн практикт эскроу хэлцэл өргөн тархсан байдаг. Мөн энэ тохиолдолд би зөвхөн АНУ, Герман, Швейцарь, Англи зэрэг улс орнуудаас гадна зүүн чиглэлийн Хятад, Япон зэрэг орнуудыг ярьж байна. Саяхан би Монгол банк эскроу агентын үүрэг гүйцэтгэж, зохих үүргээ биелүүлж, маш амжилттай ажиллаж байсан тохиолдол гарсан. Мөн ихэнх улс оронд энэ нь хуулиар зохицуулагдаагүй ч энэ механизм ийм түгээмэл болсон нь тайлбар юм. Эскроу данс нь үнэхээр тохиромжтой бөгөөд энэ нь үнэхээр үүргээ гүйцэтгэдэг гэдгээрээ.Гол үүрэг нь үндсэн гэрээний дагуу хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор хангах явдал бөгөөд энэ нь огт өөр салбарт хамаарна - энэ нь данс байх эсэх нь хамаагүй. компаниудыг нэгтгэх, худалдан авах, тусгай зөвшөөрөл олгох харилцаа, иргэн орон сууц, нисэх онгоц, дарвуулт онгоц худалдан авах гэх мэт."

Тиймээс, эскроу дансны гэрээ нь гүйлгээнд оролцогчдын хүлээж байсан зүйлээ хүлээн авна гэсэн итгэлийг нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог нэлээд түгээмэл бүтэц юм. Хэцүү тохиолдолд, гүйлгээ хийгдээгүй байсан ч хариуцагч нь зээлдүүлэгчид шилжүүлэхээр төлөвлөж байсан боловч үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйн улмаас шилжүүлээгүй мөнгөний нэг хэсгийг буцааж авах боломжтой болно.

Хэрэв өмнө нь эскроу данс нээлгэх шийдвэр гаргахдаа талууд олон улсын эрх зүйн хэм хэмжээг баримталж байсан бол өнгөрсөн жил ийм гэрээ байгуулах боломжийг Оросын хууль тогтоомжид тусгасан болно. Энэ төрлийн гэрээний талаар ярихдаа түүний хэд хэдэн үндсэн шинж чанар, шинж чанарыг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Эскроу дансны гэрээнд зөвхөн эскроу агент (банк) болон хадгаламж эзэмшигч, өөрөөр хэлбэл дансны эзэмшигч төдийгүй ашиг хүртэгч буюу мөнгө олгох зорилготой хүн орно. Үүний дагуу ашиг хүртэгч нь бусадтай адил тэгш эрхтэйгээр холбогдох гэрээний нөхцөл байдалд нөлөөлөх бодит боломж байна.

Эскроу данс руу шилжүүлсэн хөрөнгийг тусгаарласан. Өөрөөр хэлбэл, тэдгээрийг банкны дансанд шилжүүлсэн тусгай дансанд шилжүүлж, хааж, нийтлэг хуулиар хадгалуулагчийн аль нь ч, тэр дансны эзэмшигч, ашиг хүртэгч ч гэсэн эдгээр мөнгө түүнд зориулагдсан боловч эрхгүй. гэрээнд заасан нөхцөл байдал хүртэл тэдгээрийг захиран зарцуулах (). Ийм нөхцөл байдал үүссэн тохиолдолд банк нь ашиг хүртэгчийн гарт төлөх ёстой мөнгийг гэрээнд заасан хугацаанд, хэрэв байхгүй бол гэрээнд заасан дансанд шилжүүлсэн өдрөөс хойш 10 хоногийн дотор төлөх үүрэгтэй. үүрэг ().

Талууд эскроу дансанд юу тохиолдохыг хянах чадвартай хэвээр байна - ашиг хүртэгч болон хадгаламж эзэмшигч аль аль нь дансны талаарх хамгийн сүүлийн үеийн мэдээллээр хангахыг хүссэн үедээ банкнаас хүсч болно ().

Эскроу дансны гэрээний бүтэц нэлээд уян хатан байдаг. Росбанкны Хуулийн газрын захирал онцлон тэмдэглэснээр, өнөөдөр ийм төрлийн гэрээний эрэлт хэрэгцээ нь банкуудад стандарт бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэх боломжийг олгодоггүй. Түүгээр ч барахгүй, эскроу нь үнэхээр алдартай хэрэгсэл болсон ч гэрээ байгуулах хандлага нь уян хатан хэвээр байх бөгөөд гүйлгээний шинж чанар, талуудын хэрэгцээ шаардлагад нийцэх болно гэдэгт тэр итгэлтэй байна. Тиймээс, хадгаламж эзэмшигч болон ашиг хүртэгч нь дансанд түүнд зориулагдсан мөнгийг хүлээн авах үндэслэлийн жагсаалтад нөлөөлж болно. Талуудын хооронд үүссэн тодорхой харилцааг харгалзан тодорхой үндсэн үүргийн онцлогийг харгалзан тэд тохиромжтой нөхцлийг тодорхойлж болно. Түүгээр ч барахгүй Анастасия Малюкина хэлэхдээ, хадгаламж эзэмшигч болон ашиг хүртэгч нь эскроу агентийг холбогдох үндэслэл үүссэн эсэхийг шалгах, талуудын өгсөн баримт бичгийг албан ёсоор биш, харин илүү нарийвчлан шалгах үүрэг бүхий нөхцөлийг гэрээнд тусгаж болно. шинжээч, аккредитиваас дансны гэрээний эскроугийн гол ялгаа юм.

БИДНИЙ ЛАВЛАГАА

Аккредитив нь төлбөр төлөгчийн нэрийн өмнөөс банк хүлээн зөвшөөрсөн мөнгөн үүрэг юм. Энэ нь танд аккредитивын дагуу мөнгө хүлээн авагчийн ашиг тусын тулд төлбөр хийх, мөн векселийг төлөх, хүлээн авах, хөнгөлөх, эсвэл эдгээр үйл ажиллагааг өөр банк руу шилжүүлэх эрхийг шилжүүлэх боломжийг олгоно ().

Гэсэн хэдий ч дотоодын хууль тогтоомжид эскроу дансны гэрээний загвар нь дэлхийн практикт өргөн тархсан гэрээний хасагдсан хувилбар гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Оросын хууль тогтоомжид энэ байгууллага нь дараахь шинж чанартай байдаг.

Эскроу данс руу шилжүүлж болох эд хөрөнгийн хязгаарлагдмал жагсаалт - зөвхөн бэлэн мөнгө энэ үүргийг гүйцэтгэх боломжтой (харин аливаа эд хөрөнгийг гадаад дахь эскроу агент руу шилжүүлж болно);
эскроу агентуудын хязгаарлагдмал жагсаалт - өнөөдөр зөвхөн зээлийн байгууллагууд энэ үүргийг гүйцэтгэх боломжтой (гадаадад, хуульч, даатгалын агентууд болон хэлцлийн талуудын итгэмжлэгдсэн бусад хүмүүс эскроу агентаар ажиллах боломжтой). Хэрэв хүсвэл талууд ижил төстэй өөр байгууллага ашиглан нотариатчийг ашиглаж болно - нотариатын хадгаламжид мөнгө байршуулах (), гэхдээ энэ хэрэгсэл нь эскроу дансны гэрээнд заасан боломжийг олгодоггүй.

Үзэл бодол

Полина Лебедева, Росбанкны Хуулийн газрын захирал:

"Экскроу агентын зээлийн байгууллагын статус удаан хугацаанд хадгалагдах болно гэж би бодож байна, учир нь ийм байдлаар, ялангуяа гэмт хэргээс олсон орлогыг хууль ёсны болгохтой тэмцэх, ялангуяа онцлог шинж чанараас шалтгаалан баталгаатай байх болно. энэ чиглэлээр банкны зохицуулалтын хатуу байдал.

Үүний зэрэгцээ бизнесийн талаас эскроу дансны гэрээ байгуулах хүсэлт ирж байгааг бид практик дээрээ харж байна. Эскроу дансыг ашиглах нь төлбөр тооцооны янз бүрийн асуудлыг зохицуулах зохицуулалтын түвшинд, тухайлбал үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гүйлгээний хувьд, эскроу данс ашиглах боломжийг шууд тодорхойлдог болохыг тэмдэглэж болно. өмчлөлийн шилжилтийг бүртгэх, талуудын хоорондын төлбөр тооцоог дуусгах [дэд. 4.45.3 х 4 бүлэг. 4 бүлэг. ОХУ-ын Банкны журмын хавсралтын II хэсэг "" 2012 оны 7-р сарын 16-ны өдрийн 385-P тоот. - Улаан.]. Түүнээс гадна үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, худалдах гүйлгээнд ашигласан эскроу дансны хадгаламжийн нөхөн төлбөрийн хэмжээ нь энгийн данснаас хамаагүй өндөр байна [, 2003 оны 12-р сарын 23-ны өдрийн 177-ФЗ Холбооны хууль "". - Улаан.]".

Анастасия Малюкина Оросын хууль тогтоомж дахь эскроу дансны гэрээний заалтуудад үнэлгээ өгөхдөө үүнийг хөгжүүлэх хэтийн төлөвтэй гэж үзэж байна: "Миний бодлоор, оршин тогтносноос хойш нэг жил гаруй хугацаанд тогтсон практик байхгүй ч энэ байгууллага сайн байна. Ойрын ирээдүйд хууль тогтоогч түүний хэрэглээний хамрах хүрээг өргөжүүлэхээр шийдсэнийг би үгүйсгэхгүй бөгөөд магадгүй манай улсад Оросын хууль тогтоомжид ийм тодорхой бүтээн байгуулалтууд хэрэгжих мөчийг харах болно. жишээлбэл, гадаадад лицензийн харилцаанд хэрэглэгддэг програм хангамжийн эх кодын экскроу" гэх мэт.

Эскроу дансны гэрээг ашиглах зарим онцлог

Хэлэлцээр хийхдээ энэ байгууллагад хандахаар шийдсэний дараа талууд хэд хэдэн нюанстай тулгарч магадгүй юм. Тэдний заримыг нь авч үзье.

Гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах ерөнхий үндэслэл нь эскроу дансны гэрээнд хамаарна. Энэ нь үүнийг өөрчлөх боломжтой гэсэн үг юм:

талуудын санаачилгаар ();
Шүүхийн шийдвэрээр ();
нөхцөл байдал мэдэгдэхүйц өөрчлөгдсөний улмаас ().

Хугацаа дуусах нь эскроу дансны гэрээг цуцлах гол шалтгаан юм (). Дүрмээр бол энэ хугацааг гэрээний текстэнд өөрөө зааж өгсөн болно. Гэхдээ бусад нөхцөл байдал нь эскроу дансыг хаах үндэслэл болж болно () - жишээлбэл, хувь хүнийг чадваргүй, чадваргүй, сураггүй алга болсон гэж хүлээн зөвшөөрөх, түүнчлэн хуулийн этгээдийг татан буулгах гэх мэт.

Дүрмээр бол, эскроу дансыг хаахдаа ашиг хүртэгчид мөнгө шилжүүлэх үндэслэл байхгүй эсвэл гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол үлдэгдэл мөнгийг хадгаламж эзэмшигчид шилжүүлж, олгоно ().

Эскроу агент болох зээлийн байгууллагын дампуурлын (төлбөрийн чадваргүй) мөч нь зээлдүүлэгчийн бүртгэлд яг хэн, хадгаламж эзэмшигч эсвэл ашиг хүртэгч орох ёстой гэдэгт шууд нөлөөлдөг. Хэрэв данснаас мөнгө гаргах нөхцөл үүсээгүй бол Форвард хуулийн албаны ахлах түншийн хэлснээр бүртгэлд оруулна. Алексей Карпенко, данс эзэмшигч (хадгалагч) босох ёстой. Хэрэв ийм нөхцөл байдал аль хэдийн үүссэн бол - ашиг хүртэгч.

Эскроу аккредитивээс илүү үнэтэй болох уу?

Эскроугийн гэрээний дагуу банкууд илүү их шаардлага тавьдаг тул эскроу данс хөтлөх үйлчилгээний өртөг нь аккредитивын зардлаас өндөр байхыг мэргэжилтнүүд үгүйсгэхгүй. Гэхдээ эскроу данснаас талуудад олгодог хадгаламжийн баталгааны системийг харгалзан үзвэл үнэ нь тэнцүү байх магадлалтай. Одоогийн байдлаар эскроу данс нээлгэх дундаж зардал нь 2.5 мянган рубль бөгөөд гэрээнд өөрчлөлт оруулах, түүний гүйцэтгэлийн дансанд төлбөр хийх нь 500 рубльээс эхэлдэг. 2.5 мянган рубль хүртэл. Энэ тохиолдолд, дүрмээр бол банк нь эскроу дансанд байгаа мөнгөнөөс биш цалин авдаг ().

Үүний зэрэгцээ, хувь хэмжээ нь юуны түрүүнд тодорхой гэрээ бүрийн хүрээнд нарийн төвөгтэй харилцааг хэрхэн зохицуулахаас хамаарна гэдэгт Анастасия Малюкина итгэлтэй байна. "Би энэ сэдвийг дөнгөж судалж эхлэхэд цөөхөн хэдэн банк ийм үйлчилгээ үзүүлэхээр шийдсэнийг би харсан. Банкны системийг хүндэтгэн үзэхэд би эргэлзэж байлаа. хязгаарлагдмал, энэ нь та бид хоёр эскроу данс ашиглахыг хүсч байгаагаас үл хамааран хэрэгжүүлэхэд тодорхой эрсдэлийг бий болгодог, бидэнд гуравдагч агент, эскроу агент хэрэгтэй бөгөөд хэрэв тэр бидэнд зохих үйлчилгээг үзүүлэхэд бэлэн биш бол тэр Ямар нэг зүйлээс айж эмээж байгаа эсвэл тодорхой болон өөр механизм хэрэглэхийг хуулиар хэр зөвшөөрч байгааг мэдэхгүй байгаа бол тэр харилцаанд орохгүй.Тиймээс одоо тарифын асуудал бол банкуудын сонгох бодлогын асуудал гэж бодож байна. " тэр хэлэхдээ.

Эскроу дансны гэрээ нь олон нийтийн стандартчилагдсан бүтээгдэхүүн биш тул Полина Лебедева яг тариф тогтоох боломжийг үгүйсгэдэг. "Одоогоор энэ гэрээг тодорхой хүсэлтийн дагуу байгуулж байна. Мэдээжийн хэрэг, энэ нөхцөл байдал нь банкуудаас илүү их хөдөлмөрийн зардал, энэ бүтээгдэхүүнийг хадгалахад илүү их гүйлгээний зардал шаарддаг. Тиймээс ийм захиалгаар хийгдсэн байж магадгүй юм. Хувцас нь үнэндээ үйлдвэрт оёсон костюмнаас илүү үнэтэй байх болно. Гэхдээ дахин хэлэхэд энэ бол зах зээл, практикийн асуудал "гэж шинжээч үзэж байна.

Үүний зэрэгцээ CJSC Rusatom Overseas-ийн хууль эрх зүйн болон корпорацийн ажил хариуцсан захирал Константин Кряжевский, олон улсын практикт анхаарлаа хандуулж, ямар ч тохиолдолд эскроу данс хөтлөх зардал хэт их байх болно гэж үзэж байна.

Банкны үйлчилгээнүүдийн дунд аккредитивээс гадна ижил төстэй чиг үүрэг бүхий бусад үйлчилгээнүүд байдаг. Эскроу данс нь ийм санхүүгийн хэрэгсэл юм. Тэд Орост харьцангуй саяхан, зөвхөн 2012 онд гарч ирсэн. Эскроу болон аккредитив хоёрын хооронд ямар ялгаа байгааг харцгаая.

Орос улсад хэрэглээний үзэл баримтлал ба онцлог

Эскроу данс нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах зэрэг арилжааны гүйлгээний эрсдэлийг бууруулах зорилготой санхүүгийн хэрэгсэл юм. Данс өөрөө болзолтой. Энэ нь өмчлөх эрх, мөнгө, гэхдээ тодорхой цэг хүртэл баталгаажуулсан баримт бичгийг харгалзан үздэг. Энэ мөчийг эскроу нээх гэрээнд нарийн зааж өгсөн болно.

Энэхүү санхүүгийн хэрэгсэл нь 2012 онд ОХУ-д ирсэн бөгөөд хууль тогтоомж нь эд хөрөнгийг нөхцөлт хадгалах зориулалттай шинэ төрлийн гэрээ, түүнчлэн ийм гүйлгээг нягтлан бодох бүртгэлийн тусгай төрлийн дансыг анх удаа ашигласан.

Дэлхийн санхүүгийн практикт эскроу дансыг банк, санхүүгийн компани, эскроу агент гэх мэтээр нээдэг. Тэд функциональ зорилгынхоо хувьд аккредитив, инкассо, баталгаа, вексель, сейф гэх мэт банкны хэрэгслүүдтэй маш төстэй юм.

Ихэнх тохиолдолд эскроу дансыг эсрэг талууд бие биедээ төдийлөн мэддэггүй, итгэлцлийн түвшин доогуур үед арилжааны үйл ажиллагаанд эрсдэлийг бууруулах зорилгоор ашигладаг. Жишээлбэл, АНУ-д үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гүйлгээг ижил төстэй санхүүгийн хэрэгсэл дагалддаг.

Гүйлгээнд ихэвчлэн гурван тал оролцдог: худалдан авагч, худалдагч, эскроу агент. Сүүлчийн үүрэг бол гүйлгээ нь гэрээний нөхцөлийг бүрэн дагаж мөрдөж байгаа эсэхэд хяналт тавих явдал юм. Зөвхөн гэрээ байгуулсны дараа, эскроу агентаар баримт бичгийг шалгасны дараа худалдагчид мөнгө төлдөг. Тиймээс эскроу нь талууд хэлцлийн бүх нөхцлийг биелүүлэх нэмэлт баталгаа болж өгдөг.

Орос улсад эскроу дансыг ижил төстэй байдлаар ашигладаг. Эдгээр нь ОХУ-ын нутаг дэвсгэр дээр худалдааны үйл ажиллагаа эрхэлдэг дотоодын компаниуд болон оршин суугч бус хүмүүст тохиромжтой. Тэдгээрийн тусламжтайгаар та дараахь зүйлийг хийх боломжтой.

Гэрээний нөхцөл хангагдсан эсэхийг шалгаарай.
Гэрээний дагуу төлбөрийн үүрэг гүйцэтгэдэг хөрөнгийг найдвартай хадгалах баталгаа.

Ихэвчлэн мөнгө нь эскроу агентын үүрэг гүйцэтгэдэг банкинд хадгалагддаг бөгөөд гүйлгээнд сонирхдоггүй.

Ихэнхдээ энэхүү санхүүгийн хэрэгслийг дараахь үйл ажиллагааны гүйцэтгэлийг хангахад ашигладаг.

үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, худалдах, үүнд. хөгжүүлэгч ба хувьцаа эзэмшигчийн хооронд;
бараа, үйлчилгээ, оюуны өмчийн эрх болох эсрэг талуудын хоорондох худалдааны гүйлгээ;
үнэт цаас худалдан авах.

Худалдааны үйл ажиллагаанд гурван тал оролцож байна:

хадгаламж эзэмшигч - бараа, үйлчилгээ худалдан авагч;
ашиг хүртэгч нь эд хөрөнгийг худалдагч;
Эскроу агент - гэрээний нөхцлийн биелэлтийг хянадаг, хөрөнгө, баримт бичгийн аюулгүй байдлыг хариуцдаг банк. Мөн гүйлгээг гэрээний бүх нөхцөлийг шалгасны дараа худалдагчид мөнгөө төлж, хөрөнгийг худалдан авагчид өгдөг.

Аккредитивын ялгаа, давуу болон сул талууд

Эскроу ба аккредитив хоёрын ялгаа нь юу вэ, учир нь эдгээр хоёр хэрэгсэл нь үйл ажиллагааны зорилгодоо маш төстэй байдаг - арилжааны гүйлгээний эрсдэлийг бууруулах зорилготой юм. Гэхдээ тэдний хооронд мэдэгдэхүйц ялгаа байсаар байгаа бөгөөд энэ нь дараах байдалтай байна.

Аккредитиваас ялгаатай нь эскроу дансыг зөвхөн гүйлгээнд оролцогчдын хувийн оролцоотойгоор хаадаг. Аккредитивыг худалдан авагч хэдийд ч цуцалж болох бөгөөд банк өөрөө талуудад урьдчилан мэдэгдэлгүйгээр хүчингүй болгож болно. Олон улсын практикт 2007 оноос хойш хүчингүй болсон аккредитивыг хориглосон байдаг.
Төлбөрийн аккредитивын хэлбэрийг хуулиар хатуу зохицуулдаг бөгөөд эскроу данс ашиглан гэрээ хийх нь илүү уян хатан байдаг. Сүүлд нь талууд гүйлгээг дуусгахад шаардлагатай нөхцөлүүдийг л зааж өгч болно. Гэхдээ аккредитив хийхэд шаардлагатай зүйлийг Төв банкны хууль тогтоомжид хатуу тусгасан байдаг. Өөрөөр хэлбэл, баримт бичгийн багц, эскроу дансны нөхцлийн багцыг талууд бүрдүүлж, аккредитивын төлбөрийн хэлбэрийг хуульд заасан байдаг.
Аккредитивын хувьд гүйлгээний нөхцлийг биелүүлэх үүрэг нь бүхэлдээ худалдан авагч ба худалдагч, эскроу дансны хувьд банкинд хамаарна. Энэ нь аккредитив хэлбэрээр мөнгө төлөх нь агуулга, гэрээний нөхцлийг дагаж мөрдөхөөс үл хамааран гэрээнд заасан бүх баримт бичиг байгаа тохиолдолд хийгддэг гэсэн үг юм. Эскроу данс ашиглахдаа банк нь гүйлгээний гүйцэтгэлийг эхнээс нь дуусгах хүртэл бүрэн хянах, шалгах үүрэгтэй.

Аккредитивтай харьцуулахад эскроу дансны чухал давуу тал нь илүү уян хатан шинж чанар, гүйцэтгэлийн хялбар байдал юм. Нөгөө талаас, тооцооллын энэ хэлбэр нь сул талуудтай:

Одоогийн байдлаар 21 банк л эскроу данс нээх эрхтэй. Аккредитив гэдэг нь банк бүрийн санхүүгийн үйлчилгээний шугамд байдаг стандарт банкны бүтээгдэхүүнийг хэлдэг.
Санхүүгийн байгууллага дампуурсан тохиолдолд хадгаламж эзэмшигчийн хадгаламжийн дансанд байгаа мөнгийг зөвхөн 10 сая рубль хүртэл даатгуулдаг.
Эскроу данс нь банкны ажилтнуудтай холбоотой залилан мэхлэх схемээс муу хамгаалагдсан байдаг. Энэ тохиолдолд аккредитив нь илүү өндөр түвшний хамгаалалттай байдаг. Гэхдээ дээр дурдсанаас ялгаатай нь ийм данс нээлгэх эрхтэй банкуудыг сонгох ажлыг Төв банк нарийн шалгасны дараа хийдэг бөгөөд энэ нь ийм эрсдэлийг ихээхэн арилгадаг гэдгийг тэмдэглэхийг хүсч байна.

Мөн энэ санхүүгийн үйлчилгээ Орос улсад эрчимтэй хөгжиж байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй. Тиймээс банкируудын таамаглаж буйгаар 2019 оны эцэс гэхэд нийт ипотекийн гүйлгээний 30 орчим хувь нь эскроу данс ашиглан хийгдэнэ. Дашрамд дурдахад, энэхүү банкны хэрэгслийн үйл ажиллагааг өргөжүүлэхэд хөгжүүлэгчид болон үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагчдын хоорондын харилцааны явцад бий болсон шүүхийн практик ихээхэн хувь нэмэр оруулдаг.

Оросын банкуудын санал

Өнөөдрийг хүртэл ипотекийн зээлийн гүйлгээний эрсдэлийг даатгаж, Оросын 21 банкинд данс нээх боломжтой. Бид Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ, Россельхозбанк, Совкомбанк болон бусад хүмүүсийн тухай ярьж байна.

Genbank-д хувь хүмүүсийн хувьд бусад тарифыг мөрддөг.

данс нээх нь 1250-2500 рубль болно (банкны салбараас хамаарч);
гүйлгээний нөхцлийн биелэлт - 1250-2500 рубль;
нөхцөлийг өөрчлөх - 1000 рубль.

Харьцуулбал, Первоуральскбанкнаас эскроу дансанд үйлчлэх нөхцөлүүд энд байна.

нээх - 1000 рубль;
нөхцөлийг өөрчлөх - 500 рубль;
3 сая гаруй рубль хүлээн авагчид бэлэн мөнгө авах - 0.05%, гэхдээ 3000 рубльээс ихгүй байна.

Дээр дурдсанаас харахад банкууд ихэвчлэн эскроу данс нээлгэхээс гадна нэмэлт гэрээ байгуулахдаа шимтгэл авдаг. Үлдсэн шимтгэлийн нэр нь хувь хүний шинж чанартай бөгөөд агент банкнаас хамаарна.

Ихэнх санхүүгийн байгууллагууд ипотекийн зээлийг дагалддаг цогц үйлчилгээ болох эскроу дансыг үнэ төлбөргүй нээдэг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Үүнийг бас нэлээд олон удаа ашигладаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

2018 оноос хойш эскроу дансыг үр ашигтай ашиглах боломжийг олгох нэмэлт өөрчлөлтүүд хүчин төгөлдөр болсон. Энэ хэрэгслийг 2014 онд эхлүүлсэн боловч зарим асуудлын хууль эрх зүйн тодорхойгүй байдал нь түүний хэрэглээнд сөргөөр нөлөөлсөн. Батлагдсан нэмэлт, өөрчлөлтүүд нь одоо байгаа зөрчлийг арилгасан бөгөөд энэ нь хэлцэл хийх үед үүсэх эрсдлийг эрс бууруулах болно.

Ирэх оны зургадугаар сараас Орос улс эскроу данс ашиглан гүйлгээ хийх механизмыг дахин эхлүүлж байна. Иргэний хууль болон шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны тухай болон дампуурлын тухай хуулиудад зохих нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан. Энэхүү механизмыг 2014 оноос хойш ашиглах боломжтой байсан ч хууль эрх зүйн зөрчилдөөн үр дүнтэй хэрэгжихэд саад болж байна.

Эскроу дансыг худалдааны гүйлгээг (үндсэндээ үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой гүйлгээг) хэрэгжүүлэхэд ихэвчлэн ашигладаг. Энэ дансыг ашиглахдаа арилжааны үйл ажиллагаанд оролцогчдын хүлээсэн үүргээ биелүүлэх баталгаа болох эскроу агент болох гүйлгээнд гуравдагч этгээд оролцдог. Шаардлагатай бүх бичиг баримтыг бүрдүүлж, өмчлөлийг шилжүүлсний дараа л мөнгө худалдагчид шилждэг.

Ингэснээр гүйлгээнд оролцогч талууд эрсдэлээ эрс багасгадаг бөгөөд энэ нь эскроу дансны гол давуу тал юм. Хэдийгээр илт ашиг тустай байсан ч хуулийн өмнөх хувилбарт дансанд байршуулсан мөнгийг хэн эзэмшдэг вэ гэдэг хамгийн чухал асуудлыг тодорхой зааж өгөөгүй. Түүнчлэн, эскроу дансыг ашиглахад саад болж байсан бусад асуудлууд шийдэгдээгүй хэвээр байв.

Ашигтай нэмэлт өөрчлөлтүүд

Ирэх оноос хүчин төгөлдөр болох нэмэлт, өөрчлөлтөөр дараахь асуудлуудын эрх зүйн байдлыг тодорхойлсон.

Зуучлагчийг дампуурсан гэж зарласан тохиолдолд дампуурлын үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхойлохдоо эскроу дансанд байршуулсан мөнгийг тооцохгүй. Үүний үр дүнд хэлцлийн талууд эскроу агентын санхүүгийн хүндрэлээс хамгаалагдсан байдаг.
Эдгээр дансны зорилгыг хууль тогтоомжийн түвшинд тогтоодог. Эскроу данс руу мөнгө, үнэт цаас шилжүүлэх боломжтой бөгөөд гэрээнд заасан бүх нөхцөлийг хангасны дараа л хоёрдогч этгээдэд шилжүүлнэ.
Эдгээр дансыг зөвхөн банк нээлгэх боломжтой (дэлхийн практикт хуулийн фирмүүд, мэргэжлийн байгууллагууд ч ийм эрхтэй байдаг). Энэ дансанд байгаа хөрөнгийн дээд хязгаар нь 10 сая рубль юм.
Өмнө нь эскроу дансыг зөвхөн бэлэн бус хэлбэрээр зөвшөөрдөг байсан. Инноваци хийсний дараа бартерын гэрээг нэмж, янз бүрийн хөрөнгийг солилцоход ашигладаг.
Дансанд байгаа мөнгийг хэн эзэмшиж байгаа нь тодорхой тодорхойлогдсон. Төлбөр тооцооны өдөр гэж тодорхойлсон өдөр хүртэл мөнгө хадгалуулсан этгээдэд хамаарна. Үүний дараа мөнгө нь эскроу данс нээлгэсэн талынх болно. Үнэт цаас болон бусад хөрөнгийн өмчлөлийг мөн адил тогтооно.

Мэргэжилтнүүд батлагдсан нэмэлт өөрчлөлтөд тусгагдаагүй асуудлыг тэмдэглэж байна. 2018 оноос хойш эскроу данс нээлгэж, түүнд хөрөнгө байршуулах боломжтой байсан ч бие даасан үнэлгээчдийн үйлчилгээг ашиглах үүрэг хууль тогтоомжийн хүрээнд тогтоогдоогүй байна. Үүний үр дүнд хөрөнгийн бодит үнэ нь гэрээнд заасан дүнтэй тохирохгүй байх нөхцөл байдал үүсч болно. Эскроу дансны механизмыг идэвхтэй ашигладаг АНУ, Европт үнэлгээчдийг ашиглах практикийг заавал дагаж мөрдөх ёстой.

Төв банк арилжааны үйл ажиллагаанд оролцогч талуудын эрх ашгийг хамгаалахаас гадна эскроу данс ашиглах сонирхолтой байгаа. Тооцооллын энэ аргын тусламжтайгаар их хэмжээний худалдан авалт илүү ил тод болж, санхүүгийн хяналтын ажлыг хөнгөвчлөх болно.

Хяналтын шинэ сонголтууд

Эскроу данс нь гүйлгээг илүү ил тод болгодог гэж Төв банкны төлөөлөгчид итгэлтэй байна. Өмнө нь их хэмжээний худалдааны үйл ажиллагаа нь зохицуулах байгууллагуудын хараанаас гадуур байсан бөгөөд энэ нь янз бүрийн урвуулан ашиглахад хүргэдэг. Үүний дотор ийм гүйлгээг мөнгө олох зорилгоор хийсэн. Эскроу данс ашиглах нь ийм гүйлгээг багасгах болно. Энэ байр суурийг Росфинмониторинг хуваалцаж байна.

Үүнээс гадна Төв банк нь эскроу данстай ажиллахдаа банкуудын үйл ажиллагааг хатуу зохицуулдаг. 2017 оны 1-6-р сард зохицуулагч Газпромбанк, Сбербанк, Россельхозбанк гэсэн гурван санхүүгийн байгууллагад лиценз олгосон. Бусад банкууд энэ хэрэгсэлтэй ажиллахын тулд Төв банкны тавьсан бүх шаардлагыг хараахан биелүүлээгүй байна.

Мэргэжилтнүүд батлагдсан нэмэлт, өөрчлөлтийг эерэгээр үнэлж, ирэх жил эскроу дансыг илүү идэвхтэй ашиглахыг тэсэн ядан хүлээж байна. Энэхүү механизм нь нэмэлт нөхцлүүдийг (төлбөрийг хойшлуулах зарчмыг оруулаад) хангадаг арилжааны үйл ажиллагаанд онцгой алдартай болно. Гэсэн хэдий ч эскроу данс ашиглан үнэт цаас солилцох нь тийм ч сонирхол татахуйц харагдахгүй байна.

Ийм үйл ажиллагааг Төвбанк сайтар судлах болно гэдгийг шинжээчид онцолж байна. Зохицуулагч нь эдгээр гүйлгээг холбогдох хууль тогтоомжид нийцэж байгаа эсэхийг сайтар шалгах бөгөөд энэ нь гэрээний нөхцлийн хэрэгжилтийг ихээхэн удаашруулж болзошгүй юм. Үүний үр дүнд үнэт цаасны солилцоо бусад механизмыг ашиглан явагдана.

Оросууд одоо банкуудад шинэ төрлийн данс нээлгэх боломж нээгдэж байна - эскроу данс нь барууны орнуудад маш их алдартай. Гэхдээ Орост тэр ямар нэгэн байдлаар үндэслэсэнгүй. Гэсэн хэдий ч удахгүй бүх зүйл өөрчлөгдөж магадгүй юм.

Эскроу дансыг жишээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний төлбөр тооцоонд ашиглаж болно. Энэ схем нь энгийн: худалдан авагч болон худалдагч хоёр гүйлгээ, түүнийг дууссан гэж үзэх бүх нөхцөлийн талаар тохиролцдог.

Дараа нь банкинд эскроу данс нээгдэж, худалдан авагч нь худалдагчтай тохиролцсон, худалдан авах гэж буй хөрөнгийнхөө үнэтэй тэнцэх хэмжээний мөнгийг байршуулдаг. Бүх талууд энэ дансны статусыг хүссэн үедээ шалгаж болно, гэхдээ худалдагч нь бүх баримт бичигт гарын үсэг зурсны дараа л мөнгөө авах боломжтой бөгөөд тэдгээрийн жагсаалтыг урьдчилан тохиролцсон болно. Эскроу агент (банк) нь бүх тохиролцоог хангасан эсэхийг баталгаажуулдаг.

ОХУ-ын Бүс нутгийн банкуудын холбооны дэд ерөнхийлөгч Олег Ивановын хэлснээр, эскроу дансыг дэлхийн хаа сайгүй, ялангуяа олон улсын худалдаанд, зам дээр байгаа, хүрч чадаагүй барааны төлбөрийг төлөх шаардлагатай үед ашигладаг. худалдан авагч. Гэхдээ ОХУ-д хууль тогтоомжийн онцлогоос шалтгаалан тэдгээрийн хэрэглээ үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хязгаарлагдмал хэвээр байна. Гэсэн хэдий ч, энд ч гэсэн энэ хэрэгсэл одоохондоо алдаршаагүй байна.

"Манайхан ийм тохиолдолд сейфгүй бол болохгүй - талууд мөнгөө тоолж, шалгаад сейфэнд хийчихээд аваад явчихдаг байдалд дасчихсан" гэж тэр дурсав. Эскроу - бараг ижил, зөвхөн бэлэн бус хувилбарт. Их хэмжээний мөнгөтэй банк руу явах, буцах нь хажуу тийшээ явах боломжтой тул энэ нь ашигтай юм шиг санагдаж байна. Гэхдээ риэлторуудын ярьдаг нэг асуудал бий: манай тодорхой ангиллын иргэдийн хувьд ийм данс хэт ил тод байдаг бөгөөд хүн бүр гүйлгээний бодит дүнг "гэрэлтүүлэх" хүсэлдээ автдаггүй бөгөөд энэ тохиолдолд мөнгө хаанаас ирснийг тайлбарла. Үүнээс гадна, худалдан авагчид татварын үр дагавартай байдаг бөгөөд энэ нь үргэлж таатай байдаггүй.

Үүний үр дүнд одоо манай улсад нээлттэй эскроу дансны талаарх нарийн статистик ч байдаггүй. "Төв банк ийм мэдээлэл цуглуулдаггүй. Учир нь одоохондоо цуглуулах зүйл алга" гэж Иванов гомдоллож байна.Түүнээс гадна хууль эрх зүйн шийдэгдээгүй олон асуудал байгаа тул банкууд нэг их туршилт хийх гэж яарахгүй байна."

Эскроу дансанд 10 сая рублийг улсаас даатгадаг. Энгийн хадгаламжийн хувьд энэ хэмжээ 1.4 сая рублиас хэтрэхгүй байна

Түүний хувьд "Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үзүүлэлт IRN.RU" аналитик төвийн тэргүүн Олег Репченко өөр нэг чухал асуудлыг нэрлэв. Өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний арслангийн хувь нь хоёрдогч зах зээлд хамаардаг бөгөөд энэ нь эргээд олон өөр гүйлгээтэй байдаг.

"Энд гинжин хэлхээнд гурван тал (худалдагч, худалдан авагч, банк) бус хэд хэдэн буюу тав ба түүнээс дээш хүмүүс оролцдог" гэж тэр хэлэв. "Хоёр дахь орон сууцны худалдагч эхний байрыг зарах хүртэл мөнгө байршуулах боломжгүй байдаг. " Тиймээс хатуу тогтсон хэлхээ бүхэлдээ сүйрдэг. Эскроу данс нээхэд энэ нөхцөл байдал хүлээн зөвшөөрөгдөхгүй.

Дашрамд дурдахад, иргэдийн орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөтэй гүйлгээ хийхдээ нээдэг эскроу дансууд нь хадгаламжийн даатгалын тогтолцоонд багтдаг. Түүгээр ч барахгүй даатгуулах хэмжээ нь энгийн хадгаламжийнх шиг 1.4 сая биш харин 10 сая рубльд хүрдэг.

Төрийн Думд хэлэлцэж байгаа, энэ оны хоёрдугаар сард анхны хэлэлцүүлгийг нь аль хэдийн баталсан хамтарсан барилгын тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах нь эскроу дансны нэр хүндийг нэмэгдүүлж чадна. Тэд хувьцаа эзэмшигчдийн хөрөнгийг эскроу дансанд хадгалах үүрэгтэй. Хөгжүүлэгчид энэ мөнгийг бүх үүргээ биелүүлсний дараа л авах боломжтой болно. Гэвч хоёр дахь хэлэлцүүлгээр нь хэлэлцээд хуулийн төслийг ямар ч өөрчлөлтгүйгээр батална гэдэгт мэргэжилтнүүд эргэлзсээр байна.

Нэг талаас эдгээр нэмэлт, өөрчлөлтийг баталбал хувьцаа эзэмшигчид хамгаалагдана. Нөгөөтэйгүүр, "энд, одоо" хөрөнгө хэрэгтэй хөгжүүлэгчдийн сонирхол алга болно. Олег Иванов итгэж байна. Тиймээс тэд одоо байгаа хуулийн төсөлд зарим нэмэлт, өөрчлөлт оруулахаар лоббидох боломжтой.

Мэргэжилтнүүд харин манай улсад эскроу данс хараахан дэлгэрээгүй байгаа өөр нэг асуудлыг онцолж байна. "Манай иргэдийн ухамсарт бэлэн мөнгө асар их үүрэг гүйцэтгэдэг" гэж Олег Иванов тэмдэглэв. Тийм ээ, бизнесээс дэвшилтэт технологид итгэх итгэлгүй байдаг. Үүнээс гадна хуучин батлагдсан арга байдаг - аккредитив. Харин энд худалдан авагч, худалдагч гэсэн дөрвөн тал, тэдний эрх ашгийг төлөөлж буй хоёр банк оролцдог. Эскроу данс нь илүү уян хатан хэрэгсэл боловч нөхцөлийг талууд хүссэнээрээ өөрчилж болохуйц схем нь ижил төстэй юм. Мэдээжийн хэрэг, өмнө нь энэ талаар тохиролцсон.

BMS хуулийн фирмийн гүйцэтгэх захирал Алексей Матюховын хэлснээр, хязгаарлалтын хүчин зүйл бол Орос улсад мөрдөгдөж буй хязгаарлалтууд юм. Жишээлбэл, бидэнтэй харилцах дансанд зөвхөн мөнгө байршуулах боломжтой бөгөөд зөвхөн банкууд эскроу агент байж болно. Олон улсын практикт өмчийн жагсаалт нь оюуны өмч хүртэл илүү өргөн хүрээтэй байдаг бөгөөд төлөөлөгч нь бусад зүйлээс гадна хоёр талын итгэмжлэгдсэн хуульч, нотариатч байж болно.

Шинэ үнэт цаас

Оросын төмөр замууд хөнгөлөлттэй үнээр бонд гаргахаар төлөвлөж байна

"Оросын төмөр зам" компани бонд байршуулах боломжийг судалж байна. "Бид санхүүгийн шинэ механизм санал болгох байх. Одоо бид бондын купон төлж байна, эсвэл купоны орлого биш, хөнгөлөлттэй бонд гаргахыг санал болгож магадгүй" гэж компанийн тэргүүн Олег Белозеров сэтгүүлчдэд мэдэгдэв.

Харин одоохондоо энэ асуудал яригдаж байна. Ямар шийдвэр гаргах вэ - бид сарын дараа олж мэдэх болно гэж Белозеров тодорхой хэлэв. Түүний хэлснээр тус компани хямдралтай бонд гаргах уу, купон орлоготой уламжлалт бонд байршуулах уу гэдгээ ойрын хугацаанд шийдэхээр төлөвлөж байна.

"Одоо манай хамт олон үүн дээр ажиллаж байна. Бид хэр их, аль механизм нь зардал багатай болохыг ойлгох хэрэгтэй" гэж Оросын төмөр замын дарга тайлбарлав.

Хөнгөлөлтийн бондыг нэрлэсэн үнээр нь "маржин"-тай байршуулдаг гэдгийг бид санаж байна. Байршуулах болон эргүүлэн авах үнийн зөрүү нь хөрөнгө оруулагчийн орлого юм. Өнөөдрийн байдлаар Оросын төмөр замын 312 тэрбум гаруй рублийн үнэт цаасны 15 үнэт цаас гүйлгээнд байна. Мөн бараг 190 тэрбумын сонгодог 13 бонд гаргасан.